La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a été définitivement votée le 16 octobre 2018 par le Parlement.
Elle fait actuellement l’objet d’un recours devant le Conseil Constitutionnel.
Dans l’attente de sa publication au Journal Officiel et sous réserve des modifications issues de la décision du Conseil Constitutionnel, le service juridique de l’UNIS vous présente les mesures qui impacteront prochainement vos métiers.
Voici les mesures concernant la gestion locative.
Consulter le tableau récapitulatif des mesures relatives à la gestion locative
Extension de la faculté de résiliation triennale du bailleur pour transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation (art. 28-II loi ELAN / art. L145-4 3ème alinéa du Code commerce)
Dans le cadre d’un bail commercial, le projet de loi étend la faculté du bailleur de donner congé à l’expiration d’une période triennale s’il a le projet de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation.
En l’état actuel du droit en vigueur le bailleur peut dénoncer le bail à l’expiration d’une période triennale, dans l’un des cas suivants : lorsqu’il veut reprendre l’immeuble pour le reconstruire ; lorsqu’il veut différer le renouvellement afin de surélever l’immeuble ; lorsqu’il s’agit d’un terrain qu’il entend reprendre pour y reconstruire, lorsqu’il veut reprendre les locaux d’habitation accessoires aux lieux loués.
Travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie aux frais du locataire : réduction du délai de réponse du bailleur de 4 à 2 mois (art. 64-V loi ELAN / art. 7 f Loi 1989)
Entrée en vigueur : immédiate
L’article 7 f actuel de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que Le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.
Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie peuvent être réalisés aux frais du locataire.
Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur.
L’absence de réponse dans un délai de quatre mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur.
La loi réduit à deux mois le délai de réponse du bailleur (4 mois auparavant). Le silence vaut acceptation.
Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état.
La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées le décret n°2016-1282 du 29 septembre 2016.
Entrée en vigueur : immédiate
Observatoire des diagnostics immobiliers (art. 72 et 73 loi ELAN – L 142-7 à L142-13 CCH)
Afin d’améliorer la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des bâtiments, de faciliter l’accès des personnes aux diagnostics immobiliers et de superviser l’activité des diagnostiqueurs immobiliers, il est institué un Observatoire des diagnostics immobiliers.
La personne qui établit les diagnostics (plomb – amiante – termites – gaz – DPE – électricité – assainissement non collectif) les transmet à l’Observatoire des diagnostics immobiliers, qui assure leur enregistrement. Ces données ne peuvent pas être utilisées à des fins commerciales.
Le diagnostic de performance énergétique est mis à disposition du public par l’observatoire. L’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie transmet à l’observatoire l’ensemble des données collectées relatives au DPE collectif ou à l’audit énergétique des immeubles avant le 31 décembre 2019.
Entrée en vigueur : 1er janvier 2020
Un décret en Conseil d’Etat pris après avis de la CNIL déterminera les modalités d’application.
Le bail mobilité (art. 107 loi ELAN / art.2 L 1989 modifié / nouveau titre 1er TER, création des art. 25-12 à 25-18 L1989 / art. L 631-7 2ème alinéa CCH modifié)
Le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé ouvert à certains locataires.
1. Le champ d’application (art.25-12 L 1989)
Le locataire doit justifier, à la date de prise d’effet du bail, être :
– Soit en formation professionnelle,
– Soit en études supérieures,
– Soit, en contrat d’apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.
– Soit en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique.
– Soit en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle
2. Le bail mobilité est obligatoirement meublé : dispositions applicables (art.25-12 L1989)
Il est régi par les dispositions d’un nouveau titre 1er TER intégré dans la loi de 1989 (art. 25-12 à 25-18 nouveaux).
Certaines dispositions du titre 1er et du titre 1er bis, expressément visées, sont applicables au bail mobilité. Il s’agit des articles suivants :
Art. 1er : droit au logement
Art. 3-2 : Etat des lieux
Art. 3-3 : le dossier de diagnostic technique
Art. 4 : Clauses réputées non-écrites
Art. 5 : Honoraires et transmission des transmission des données
Art. 6 Obligations du bailleur
Art. 7 : Obligations du locataire
Art. 7-1 : Délais de prescription
Art. 8 : Sous-location
Art. 8-1 – I à IV : Colocation (sauf dispositions relatives aux charges et à la solidarité)
Art. 18 : Blocage des loyers
Art. 21 : Transmission de la quittance
Art. 22-1 Garanties de paiement (caution – assurance)
Art. 22-2 : Pièces que le bailleur peut demander lors de l’établissement du bail
Art. 25-4 : Définition du logement meublé
Art. 25-5 : Inventaire et état détaillé du mobilier
La commission départementale de conciliation n’est pas compétente pour l’examen des litiges relatifs à un bail mobilité
3. Le contenu du bail (art. 25-13 I et II)
Le projet de loi ne prévoit pas de bail type mais détermine le contenu du contrat.
Le contrat de location est établi par écrit et précise :
Le contrat comporte e une mention selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité régi par les dispositions du titre 1er TER. À défaut de cette mention ou de l’une des informations prévues aux 4° ou 8°, le contrat de location est régi par les dispositions du titre Ier bis.
1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
2° Le nom du locataire ;
3° La date de prise d’effet ;
4° La durée du contrat de location ;
5° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation ;
6° La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun ainsi que des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;
7° Le montant du loyer et ses modalités de paiement ;
8° Le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité conformément à l’article 25 12
9° Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;
10°La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ;
11°Une mention informant le locataire de l’interdiction pour le bailleur d’exiger le versement d’un dépôt de garantie.
Toute clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions est réputée non-écrite.
Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.
4. La durée du bail (art. 25-14 nouveau)
Le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d’1 mois et maximale de 10 mois, non renouvelable et non reconductible.
La durée du contrat de location peut être modifiée une fois par avenant sans que la durée totale du contrat ne dépasse dix mois.
Si, au terme du contrat, les parties concluent un nouveau bail portant sur le même logement meublé, ce nouveau bail est soumis aux dispositions du titre Ier bis.
5. Résiliation du bail et congé (art. 25-15 nouveau)
Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d’un mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.
Le locataire est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.
6. Conditions financières (art. 25-16, 25-17, et 25-18)
Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur.
Dans les zones tendues le loyer est soumis au décret de blocage (art. 25-12 nouveau, application de l’article 18). Le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail (art. 25-16 nouveau).
Les charges locatives sont récupérées par le bailleur sous la forme d’un forfait obligatoirement (art. 25-18 nouveau).
7. Locaux destinés à l’habitation – non-application des règles relatives au changement d’usage (art. 34-II PJ / modification art. L 631-7 du CCH 2ème alinéa)
Le deuxième alinéa de l’article L. 631-7 du CCH détermine les catégories de locaux destinées à l’habitation, et non soumis aux règles relatives au changement d’usage dans les communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Cet article est complété afin d’intégrer le bail mobilité.
Ainsi, selon le projet de loi « Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1, ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. »
Remarque : Le dernier alinéa de l’article L 631-7 qui prévoit que : « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article », n’est pas modifié.
Entrée en vigueur : immédiate (le bail mobilité n’appelle aucun texte d’application).
Extension de la possibilité d’invoquer les dispositions relatives au bail à durée réduite et aux congés aux SCI constituées entre époux, partenaires pacsés et concubins notoires (art. 108 loi ELAN/ art. 13 L 1989)
La possibilité pour le bailleur personne moral d’invoquer les dispositions relatives au bail à durée réduite (art. 11), ainsi que celles relatives aux congés (art. 15), était jusqu’ici réservée aux SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus.
La loi ouvre cette possibilité aux SCI constituée entre époux, partenaires pacsés et aux concubins notoires.
Entrée en vigueur : immédiate
Contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire (Article 117 loi ELAN /art.L118-1 du Code de l’action sociale et des familles et art. L631-17 à L 631-19 du Code de la construction et de l’habitation)
Le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire est un contrat par lequel une personne de soixante ans et plus, propriétaire ou locataire, s’engage à louer ou sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de trente ans moyennant une contrepartie financière modeste.
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne s’applique pas aux contrats de cohabitation intergénérationnelle solidaire. Il est régi par le Code civil.
Sous-location possible sans autorisation du bailleur : La loi ELAN prévoit une dérogation expresse à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 (nouvel article L 631-17 du CCH). Lorsque la personne de soixante ans et plus est locataire de son logement, elle informe préalablement le bailleur de son intention de sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de trente ans dans le cadre d’un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire, sans que le bailleur puisse s’y opposer.
La durée du contrat et la contrepartie financière sont librement convenues entre les parties.
Lorsque l’un des cocontractants décide de mettre fin au contrat, le délai de préavis applicable est d’un mois.
Le contrat peut prévoir, en complément de la contrepartie financière, la réalisation sans but lucratif pour aucune des parties de menus services par la personne de moins de trente ans.
Le contrat organise une collaboration exclusive de tout lien de subordination entre les cocontractants. Il ne relève pas du code du travail.
Entrée en vigueur : attente d’un arrêté définissant une charte de la cohabitation intergénérationnelle solidaire et les modalités pratiques de la cohabitation intergénérationnelle solidaire.
Procédure d’expulsion et de surendettement (art. 118 loi ELAN / L712-3 ; L722-3 ; L722-5 ; L722-16 ; L732-3 ; L733-9 ; L733-10 ; L 733-13 ; L 741-2 ; L741-4 ; L741-6 ; L742-22 Code de la consommation)
L’étude d’impact (p. 223), indique que la mesure vise à : « clarifier et simplifier l’articulation entre les décisions judiciaires conditionnant le maintien du locataire dans son logement au remboursement de sa dette locative et la procédure de surendettement. (….) Et indique que « la mesure s’adresse uniquement aux locataires ayant reprise le paiement du loyer et des charges et donc en capacité de se maintenir dans leur logement sans préjudicie actuel ou futur pour leur bailleur. »
La loi ELAN articule les deux procédures, expulsion et surendettement.
Les critères de protection sont d’une part la reprise du paiement intégral du loyer et des charges ; et d’autre part un paiement pérenne et non pas ponctuel.
La commission de surendettement prend en compte la situation financière du bailleur (exemple : retraité, copropriétaire-bailleur). Les échéanciers non respectés par les locataires lèvent la protection.
Entrée en vigueur : 1er mars 2019
Occupation des halls d’immeuble – résiliation du bail en cas de condamnation pour trafic de drogue, ET, Application de la clause résolutoire pour trouble de voisinage (art. 121 loi ELAN : art. L 126-3 du CCH et art 6-1 loi 1989)
La loi ELAN renforce les possibilités de résiliation du bail en cas de troubles du voisinage et assimilation aux troubles de voisinage des infractions relatives au trafic de stupéfiants, concernant des faits qui se sont produits dans le logement, l’immeuble ou le groupe d’immeubles ; le contrat de location est résilié de plein droit, à la demande du bailleur, lorsque le locataire ou l’un de ses enfants mineurs sous sa responsabilité légale a fait l’objet d’une condamnation passée en force de chose jugée au titre de l’une de ces infractions, en qualité d’auteur ou de complice, pour des faits commis postérieurement à la conclusion du contrat de bail.
L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 est ainsi modifié :
«Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.
La clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire résultant de troubles de voisinage constatés par décision de justice passée en force de chose jugée est réputée écrite dès la conclusion du contrat. Sont assimilés aux troubles de voisinage les infractions prévues par la section 4 du chapitre II du titre II du livre II du code pénal concernant des faits qui se sont produits dans le logement, l’immeuble ou le groupe d’immeubles. Le contrat de location est résilié de plein droit, à la demande du bailleur, lorsque le locataire ou l’un de ses enfants mineurs sous sa responsabilité légale a fait l’objet d’une condamnation passée en force de chose jugée au titre de l’une de ces infractions, en qualité d’auteur ou de complice, pour des faits commis postérieurement à la conclusion du contrat de bail.
Le II du présent article est applicable aux résiliations justifiées par des faits commis postérieurement à la publication de la présente loi.»
Entrée en vigueur : immédiate
Caution personne physique : suppression de la mention manuscrite (art. 134 loi ELAN / art.22-1 L1989)
La loi supprime de l’obligation de mention manuscrite pour les cautions personnes physiques.
Ainsi, la signature électronique des actes de cautions établis par des personnes physiques est ainsi rendue possible pour les baux relevant de la loi du 6 juillet 1989.
L’acte de caution doit mentionner de façon explicite et non équivoque :
– Le montant du loyer,
– Les conditions de sa révision selon les termes du bail,
– La nature et l’étendue de l’obligation contractée,
– La reproduction de l’avant-dernier de l’article 22-1 qui prévoit que « Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »
Entrée en vigueur immédiate
Suppression des références à la GUL GARANTIE UNIVERSELLE DES LOYERS (art. 154 loi ELAN/art. 24-2 et 22-1 alinéa 6 loi 1989)
La disparition de la GUL est actée.
Toutes les références figurant dans la loi du 6 juillet 1989 issues de la loi ALUR sont supprimées.
Notification des coordonnées du locataire par le bailleur au syndic (Art. 135 loi ELAN/art. 3 L 1989)
La loi prévoit que dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, le bailleur notifie au syndic de l’immeuble les nom, prénom et coordonnées téléphoniques et courriel de son locataire, après avoir recueilli l’accord de ce dernier.
Entrée en vigueur : immédiate
Violences domestiques et solidarité (art. 136 loi ELAN / art. 8-2 L 1989 nouveau)
La loi du 6 juillet 1989 est enrichie d’un nouvel article 8-2 qui prévoit que lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences conjugales ou domestiques, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée de la copie d’une ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales ou d’une condamnation pénale de l’auteur des violences sur la personne qui s’en prévaut.
La solidarité du locataire victime des violences conjugales ou domestiques et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné ci-dessus au domicile du bailleur.
Entrée en vigueur : immédiate
Contenu du commandement de payer (art. 137 loi ELAN/art. 24 2ème alinéa L 1989)
La loi, sans modifier le fond clarifie les dispositions impératives devant figurer dans le commandement payer, à peine de nullité.
Le commandement de payer à délivrer au locataire en cas d’impayé de loyer contient :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° Le commandement de payer dans un délai de deux mois avec avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail ;
5° Une mention de la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° Une mention de la faculté pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il s’agit d’un acte d’huissier, il conviendra de vérifier la mise à jour des actes.
Entrée en vigueur : immédiate
Action de groupe et bail (art. 138 loi ELAN / L 623-1 Code de la consommation)
Le Code de la consommation est modifié afin de permettre l’action de groupe dans le cadre de la location d’un bien immobilier (toutes les catégories de baux sont concernées).
Cette disposition n’est pas rétroactive.
Entrée en vigueur : immédiate
Loyers des baux résidence principale : observation, fixation et Encadrement expérimental (art. 139 et 140 et 151-III loi ELAN / art. 3 ; 16 ; 17 ; 25-9 de la loi de 1989)
La loi supprime de la loi de 1989, la référence aux loyers de référence Pour la fixation du loyer (art.139-I-1°-4°-5°-6° loi ELAN / art. 3 ; 17 ; 17-2 ; 25–9 L1989)
– au stade de la fixation du loyer initial (article 17 et 25-9 L1989)
– ainsi qu’au stade du renouvellement (article 17-2 et 25-9 L 1989)
– Et également dans le contenu du bail (art. 3 loi 1989).
La loi ELAN supprime de la loi du 6 juillet 1989 le dispositif d’encadrement de loyers créé par la loi ALUR.
En revanche le dispositif de blocage par décret annuel (art. 18 L 1989) est maintenu.
Entrée en vigueur : immédiate
La loi supprime l’automaticité du lien entre agrément des observatoires locaux des loyers et encadrement des loyers (art.139-I- 4° loi ELAN /art. 17-I l1989)
La mise en place d’un observatoire agréé dans une zone tendue n’oblige plus le Préfet à prendre un arrêté fixant les loyers de référence.
Entrée en vigueur : immédiate
Les conditions d’agrément des observatoires locaux des loyers sont modifiées (art. 139-I-3° loi ELAN / art. 16 loi 1989)
La notion de zone géographique est précisée et les conditions d’agrément sont modifiées. Selon l’étude d’impact, l’objectif est de permettre d’agréer des observatoires mis en œuvre par les agences d’urbanisme.
Entrée en vigueur : attente d’un décret modalités de consultation et de fonctionnement
Sur l’obligation de transmission des informations relatives au logement au contrat de location aux observatoires des loyers locaux agréés (art. 139-I-2° loi ELAN et art. 151-III loi ELAN / art. 5-II loi 1989)
Extension de l’obligation à « tout bailleur possédant une part significative des locaux constituant le parc de référence »
Jusqu’ici, l’obligation issue de la loi ALUR de communiquer les données relatives aux locations aux observatoires des loyers ne vise que les professionnels de l’immobilier.
La loi ELAN étend cette obligation « à tout bailleur possédant une part significative de locaux constituant le parc de référence” .
L’article 5-II de la loi de 1989 est ainsi complété : « Tout bailleur possédant une part significative des locaux constituant le parc de référence, défini au deuxième alinéa du même article 16, à l’échelle de la zone géographique d’un observatoire local des loyers prévu au premier alinéa dudit article 16, communique audit observatoire, des informations relatives au logement et au contrat de location. »
Entrée en vigueur : Un décret doit définir la nature de ces informations, les conditions dans lesquelles elles sont transmises et le nombre de logements correspondant à une part significative du parc de référence.
Sanction de l’obligation de transmission
L’article 5-II tel qu’issu de la loi ALUR imposant aux professionnels de communiquer des données aux observatoires locaux des loyers, et prévoyait, en cas de manquement, un mécanisme de sanction via le CNTGI. La loi remplace cette sanction par une amende administrative.
Le dernier alinéa du II de l’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est ainsi rédigé : « Les manquements à l’obligation mentionnée au même premier alinéa sont punis d’une amende administrative, prononcée par le représentant de l’État dans le département, dont le montant ne peut être supérieur à 5 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale. L’amende est prononcée après que l’intéressé a été informé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé. Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. »
Cette sanction s’applique d’une part aux professionnels relevant de l’obligation de transmission, et d’autre part « à tout bailleur possédant une part significative des locaux constituant le parc de référence ».
Entrée en vigueur :
– Immédiate pour les professionnels de l’immobilier
– Sous réserve du décret pour la nouvelle catégorie relevant de l’obligation de transmission « tout bailleur possédant une part significative des locaux constituant le parc de référence »
L’encadrement expérimental des loyers : une disposition de la loi ELAN, non retranscrite dans la loi de 1989 (article 140 loi ELAN)
La loi instaure un encadrement expérimental des loyers pendant cinq ans, dans les zones tendues, sur la base du volontariat des EPCI, ou de certaines collectivités, expressément nommées :
– la commune de Paris ;
– les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris ;
– la métropole de Lyon ;
– la métropole d’Aix-Marseille-Provence.
Sur proposition du demandeur transmise dans un délai d’un an à compter de la publication de la loi, un décret détermine le périmètre du territoire sur lequel s’applique le dispositif, lorsque les conditions suivantes sont réunies :
1° Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;
2° Un niveau de loyer médian élevé ;
3° Un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ;
4° Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celles-ci.
Pour chaque territoire ainsi délimité, le représentant de l’État dans le département fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.
Lorsqu’un territoire aura adopté un dispositif expérimental d’encadrement des loyers, les règles figurant dans la loi de 1989 telle qu’issue de la loi ALUR sont reprises (fixation – relocation – renouvellement).
Lorsqu’un arrêté fixant les loyers de référence est en vigueur, la loi prévoit des sanctions : lorsque le préfet constate qu’un contrat de bail ne respecte pas un arrêté de référence, il peut mettre en demeure le bailleur, dans un délai de deux mois, d’une part, de mettre le contrat en conformité avec le présent article et, d’autre part, de procéder à la restitution des loyers trop-perçus. Le bailleur est informé des sanctions qu’il encourt et de la possibilité de présenter, dans un délai d’un mois, ses observations.
Si cette mise en demeure reste infructueuse, le représentant de l’État dans le département peut prononcer une amende à l’encontre du bailleur, dont le montant ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Cette décision est motivée et indique les voies et délais de recours. L’amende est prononcée après que l’intéressé a été mis à même de présenter ses observations.
Le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer.
Entrée en vigueur : un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article.
Colocation à baux multiples et critère de décence (art.141 loi ELAN/ article 8-1 II de la loi du 6 juillet 1989)
La loi ALUR a créé l’article 8-1 dans la loi du 6 juillet 1989 relatif à la colocation.
La colocation peut se formaliser par la conclusion d’un seul contrat ; ou bien de plusieurs contrats.
Si la colocation formalisée par plusieurs contrats, l’article 8-1 II de la loi de 1989 tel qu’issu de la loi ALUR prévoit que dans cette hypothèse, la colocation constitue une division du logement devant répondre aux exigences contenues dans les articles L111-6 à L111-6-1-1 du Code de la construction et de l’habitation.
L’article L111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation notamment interdit « toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3, les installations ou pièces communes mises à disposition des locaux à usage d’habitation nés de la division n’étant pas comprises dans le calcul de la superficie et du volume desdits locaux, ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique ».
Ces dispositions sont plus strictes que celles définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques de décence du logement qui impose que la pièce principale soit de 9 m2 ou de 20 m3.
Sanctions prévues par l’article L111-6-1 du CCH : « Sont punies d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 75 000 euros les personnes qui mettent en vente, en location ou à la disposition d’autrui des locaux destinés à l’habitation et provenant d’une division réalisée en méconnaissance des interdictions définies au présent article. »
La loi ELAN substitue le critère de décence au critère de division en cas de colocation à baux multiples.
***A noter : Le bail type défini par le décret du 29 mai 2015 ne concerne que la colocation formalisée par un seul contrat.
Entrée en vigueur : immédiate
Logement décent – Nuisibles et parasites (Article 142 loi ELAN / art. 6 loi 1989)
La loi complète la définition du logement décent contenu au premier alinéa de la loi du 6 juillet 1989 de la manière suivante :
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites,…».
Entrée en vigueur : immédiate
Locations meublées touristiques (art. 145 et 146 loi ELAN / L324-1-1 et L324-2-1 du Code du tourisme et L631-7-1 A du CCH)
Le Code du tourisme est mis à jour pour tenir compte du développement des locations par plateformes Internet.
La loi donne une définition aux “meublés de tourisme” en tant que “villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois“.
Cette définition peut s’appliquer y compris lorsque le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989. Le texte renforce les moyens de contrôler que le plafond de 120 jours par an n’est pas dépassé, il organise les transmissions de données des plateformes et instaure des sanctions sous forme d’amendes civiles prononcées par le tribunal de grande instance du ressort de l’immeuble à la demande de la commune pouvant aller jusqu’à 50.000 euros par meublé pour les intermédiaires et les plateformes.
Entrée en vigueur : Immédiate
Locations saisonnières et dispense des diagnostics, DPE, CREP et ESRIS (art. 147 loi ELAN / L134-3 CCH – L 125-5 Code environnement – L1334-7 Code santé publique)
Les locations saisonnières sont expressément exonérées de l’obligation de joindre au bail les diagnostics suivants :
– le DPE
– le CREP
– l’ESRIS
Entrée en vigueur : Immédiate
Décret charges récupérables (Article 155 loi ELAN/ art. 23 L 1989)
La loi prévoit que le décret relatif aux charges récupérables sera révisé tous les cinq ans.
A noter le décret 87-713 du 26 1987 pris en application de l’article 23 de la loi de 1989 n’a jusqu’ici jamais été modifié.
Entrée en vigueur : à compter du 1er janvier 2019
Investissements locatifs – réaménagement du régime de déduction « Cosse » ou « Louer abordable » pour 2019 (art. 162 loi ELAN / art. 31 et 156 CGI)
Cet article soulève deux questions importantes : Ne devrait-il pas relever d’une loi de finances et non d’une loi simple ? Est-ce constitutionnel ? En quoi ce texte change exactement ce qui existe ? : la portée de cette disposition est à l’étude.
Entrée en vigueur : 2019
Permis de louer – gratuité (art. 200 loi ELAN /art. L635-4 du CCH)
La loi prévoit qu’aucun frais ne peut être réclamé au titre du permis de louer (déclaration préalable de mise en location, ou autorisation préalable de mise en location.
Entrée en vigueur : immédiate
Numérisation du secteur du logement (art. 217 loi ELAN / ordonnance à venir dans un délai de 18 mois à compter de la publication de la loi)
L’article 217 de la loi ELAN prévoit les dispositions suivantes :
I. – Dans les conditions prévues à l’article 38 de la Constitution, le Gouvernement est habilité à prendre par voie d’ordonnance, dans un délai de dix-huit mois à compter de la publication de la présente loi, toute mesure relevant du domaine de la loi pour :
1° Définir un régime d’agrément des prestataires qui assistent les propriétaires et les locataires dans l’établissement du contrat de location à l’aide d’outils numériques permettant à la fois d’établir des contrats de location conformes à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et d’assurer la transmission automatique des données relatives à ces contrats prévue au 2° du présent I ;
2° Améliorer la connaissance des données relatives aux contrats de location relevant de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée en :
a) Déterminant les obligations et modalités de transmission à l’État et à l’association nationale mentionnée à l’article L. 366-1 du code de la construction et de l’habitation des données relatives à ces contrats, y compris ceux en cours d’exécution à la date d’entrée en vigueur de l’ordonnance, en prévoyant, le cas échéant, des règles spécifiques pour les contrats donnant droit à des avantages fiscaux liés à l’investissement locatif ;
b) Prévoyant les sanctions applicables en cas de non-respect des règles adoptées sur le fondement du a ;
c) Déterminant les modalités de conservation et d’utilisation de ces données par l’État et l’association mentionnée au même a ;
d) Déterminant les conditions de la mise à disposition du public des résultats des traitements effectués sur ces données.
II. – Un projet de loi de ratification est déposé devant le Parlement dans un délai de trois mois à compter de la publication de l’ordonnance prévue au I. »
Observations
– Il s’agit notamment d’un service d’assistance à la rédaction de baux en ligne, dont les contours ne sont pas définis.
– Seuls les baux relevant de la loi de 1889 sont concernés.
– La loi ALUR a déjà créé une obligation pour les professionnels de communiquer des données relatives au logement et au bail aux observatoires locaux des loyers (article 5-II de la loi du 6 juillet 1989).
Les professionnels qui interviennent, à quelque titre que ce soit, lors de la conclusion du contrat de bail d’un logement entre le propriétaire et le locataire, lors de la location ou pour en assurer la gestion locative, communiquent à l’observatoire local des loyers compétent, des informations relatives au logement et au contrat de location.
Pour l’alimentation des observatoires locaux des loyers, les professionnels qui interviennent lors de la conclusion d’un contrat de bail d’un logement, lors de la location ou pour en assurer la gestion locative, pourront communiquer les informations directement ou par l’intermédiaire d’un organisme tiers qui transmet ces informations à l’observatoire, selon une méthodologie validée par l’instance scientifique mentionnée à ce même article. CLAMEUR étant un vecteur de transmission ainsi agréé.
Transmission des informations relatives aux locations, par les professionnels de l’immobilier, aux Observatoires locaux des loyers agréés – Rappel de liste des textes existants
Article 5-II de la loi de 1989 fixe le cadre
Décret n°2014-890 du 1er août 2014 détermine la nature et les conditions de transmission de ces données
Arrêté du 29 août 2014, publié au JO le 9 octobre 2014, fixe la liste des données
Décret n°2014-834 du 5 novembre 2014 (application art.16 loi 1989), fixe les conditions d’agrément des OLL ; les conditions de communication et de diffusion des résultats produits par les OLL ; et création du comité scientifique de l’observation des loyers
Arrêté du 10 novembre 2014 relatifs aux modalités de communication et de diffusion des données des OLL
Avis du 25 novembre 2014 relatif aux prescriptions méthodologiques émises par le comité scientifique de l’observation des loyers
Communication dématérialisée du dossier de diagnostic technique et des extraits du règlement de copropriété (art. 218 loi ELAN/ art.3 et 3-3 L 1989)
La loi prévoit que les documents contenus dans le dossier de diagnostic technique sont fournis par voie dématérialisée pour la constitution du dossier de location, sauf objection explicite d’une des parties au contrat.
Il en est de même pour la copie des extraits du règlement de copropriété pour les appartements loués dans une copropriété.
Entrée en vigueur immédiate
