Loi ALUR et copropriété
Les nouvelles dispositions de la loi Alur pour les copropriétaires et syndics de copropriété va concerner les 27% de logements en copropriété en France. 8,4 millions de ces copropriétés sont gérés à près de 90% par un syndic professionnel. Ces derniers vont devoir aussi répondre à de nouvelles obligations.
De nouvelles obligations pour les syndics de copropriété
- Le compte bancaire des copropriétés.
L’usage d’un compte bancaire unique pour toutes les copropriétés gérées par un syndic est révolu, avec, désormais, l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété de plus de 15 lots principaux. En-dessous de ce seuil, pour ne pas pénaliser les « petites »copropriétés, une dérogation au compte séparé est admise. Il sera possible, avec l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires, de choisir le compte bancaire unique avec une présentation sous forme de sous-compte individualisé par syndicat de copropriété.
- Les honoraires des syndics.
La rémunération des syndics sera déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, les syndics pourront percevoir une rémunération complémentaire pour des prestations particulières et complémentaires dont la liste sera fixée par un décret. Le montant plafond des honoraires d’état daté et de recouvrement de créances seront également fixés par un décret. Un nouveau contrat type de syndic sera défini par décret. Ce nouveau contrat ne devra plus mentionner le pourcentage de rémunération pour travaux.
Plus d’informations accessibles
- Une fiche synthétique.
Le syndic devra établir une fiche synthétique pour chaque copropriété qui référencera la situation financière de la copropriété et l’état du bâti. Pour l’établissement de cette fiche, un décret précisera l’ensemble des données financières et techniques devant y figurer. Cette fiche devra être mise à jour tous les ans et tenue à disposition des copropriétaires ; sa non-réalisation sera un motif de révocation du syndic. Cette obligation entrera en vigueur au plus tôt le 31 décembre 2016 pour les copropriétés les plus importantes (plus de 200 lots), et s’appliquera jusqu’au 31 décembre 2018 pour les plus petites (avec un palier intermédiaire pour les copropriétés de plus de 50 lots).
- Un extranet copropriété.
Et à partir du 1er janvier 2015, les copropriétés gérées par un syndic professionnel pourront bénéficier d’un accès en ligne sécurisé (par un Extranet) aux documents relatif à la gestion de leur immeuble. L’Assemblée générale pourra toutefois décider de ne pas en bénéficier.
- Une communication électronique.
Les notifications et les mises en demeure peuvent être envoyées par voie électronique mais avec l’accord exprès des copropriétaires. Cette mesure entrera en vigueur après la publication d’un décret.
Réalisation d’un diagnostic global de l’immeuble
Pour les immeubles à usage total ou partiel d’habitation, la réalisation d’un diagnostic global de l’immeuble sera laissée à l’appréciation de l’assemblée générale en vue d’informer au mieux les copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et pour, éventuellement, élaborer un plan pluriannuel de travaux. Un décret viendra préciser ce dispositif.
Pour les copropriétés d’au moins 10 lots, un fonds de travaux à hauteur minimum de 5% du budget prévisionnel devra être provisionné tous les ans. Ce fonds sera rattaché au lot et pas à la personne. Un compte bancaire séparé et distinct du compte de gestion de l’immeuble devra être ouvert pour recevoir ces fonds.
La mutation de lots
Le syndic devra vérifier que l’acquéreur n’est pas déjà copropriétaire dans l’immeuble dont il a la gestion et dans l’affirmative, s’il est à jour de ses charges. Des informations supplémentaires devront apparaître dans les annonces. Et de nouveaux documents seront à fournir pour la signature du compromis de vente.
Création d’un registre des copropriétés
L’obligation d’immatriculation des copropriétés sera progressive et relèvera de la responsabilité du syndic. Avant le 1er janvier 2017, les copropriétés à destination partielle ou totale d’habitation de plus de 200 lots devront être obligatoirement immatriculées sur un registre géré par un établissement public dédié. Puis jusqu’au 31 décembre 2018, toutes les autres copropriétés seront concernées. La non-inscription donnera lieu à des astreintes. Les aides publiques (en particulier les aides pour la rénovation) seront conditionnées à cette inscription.
Au moment de la vente d’un lot en copropriété, le numéro d’immatriculation devra à l’avenir figurer dans tous les actes de vente.
L’Indice de Référence des Loyers (IRL)
Historique de l’indice de référence des loyers
Indice de référence des loyers – Troisième trimestre 2015
Au troisième trimestre 2015, l’indice de référence des loyers atteint 125,26. Sur un an, il augmente de 0,02 %.
| référence 100 au 4e trimestre 1998 | ||
| Rappel : les séries sont disponibles sur le site de l’Insee. | ||
| Source : Insee | ||
| En niveau | Évolution annuelle (T/T-4) en % | |
|---|---|---|
| 2011 T1 | 119,69 | + 1,60 |
| 2011 T2 | 120,31 | + 1,73 |
| 2011 T3 | 120,95 | + 1,90 |
| 2011 T4 | 121,68 | + 2,11 |
| 2012 T1 | 122,37 | + 2,24 |
| 2012 T2 | 122,96 | + 2,20 |
| 2012 T3 | 123,55 | + 2,15 |
| 2012 T4 | 123,97 | + 1,88 |
| 2013 T1 | 124,25 | + 1,54 |
| 2013 T2 | 124,44 | + 1,20 |
| 2013 T3 | 124,66 | + 0,90 |
| 2013 T4 | 124,83 | + 0,69 |
| 2014 T1 | 125,00 | + 0,60 |
| 2014 T2 | 125,15 | + 0,57 |
| 2014 T3 | 125,24 | + 0,47 |
| 2014 T4 | 125,29 | + 0,37 |
| 2015 T1 | 125,19 | + 0,15 |
| 2015 T2 | 125,25 | + 0,08 |
| 2015 T3 | 125,26 | + 0,02 |
| 2015 T4 | ||
Évolution annuelle de l’indice de référence des loyers
Nature de l’indice
L’IRL se calcule à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
Cet indice s’applique aux baux conclus à compter de cette date, ainsi qu’aux baux en cours, sans qu’il soit nécessaire de signer un avenant au bail.
Indice à prendre en compte
La date de l’IRL à prendre en compte est :
- soit la date indiquée dans le bail,
- soit, à défaut, la date du dernier IRL publié par l’Insee à la date de la signature du bail.
Calcul
Pour calculer l’augmentation du montant du loyer, le propriétaire doit avoir pris connaissance des 3 éléments suivants :
- montant du loyer,
- IRL correspondant au trimestre de référence concerné (prévu dans le bail ou publié par l’Insee au moment de la signature du bail),
- et IRL du même trimestre de l’année précédente.
Le calcul consiste ensuite à effectuer l’opération suivante : Loyer précédent x IRL correspondant au trimestre concerné/IRL du même trimestre de l’année précédente = nouveau loyer.
Par exemple, pour un bail signé le 1er mars 2010 moyennant un loyer mensuel de 700 €, le dernier indice publié à cette date est celui du 4ème trimestre 2009 (donnée publiée le 14 janvier 2010). L’IRL du 4ème trimestre 2010 est égal à 119,17, et celui du 4ème trimestre 2009 est égal à 117,47.
Au 1er mars 2011, date de la 1ère révision, le montant du loyer aurait dû être calculé de la manière suivante : 700 € x 119,17/117,47 = 710,13 €.
Le décret n°2013-689 du 30 juillet 2013 relatif à l’évolution de certains loyers a été publié au Journal officiel le 31 juillet 2013.
Ses dispositions s’appliquent aux baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 et situés dans l’une des 39 agglomérations figurant en annexe du décret.
Le texte pose un principe de limitation de la hausse des loyers, en fixant un montant maximum d’évolution des loyers des baux des logements :
- Lors de la relocation,
- Lors du renouvellement des baux.
Deux types de dérogation à ce dispositif d’encadrement sont prévus :
- En cas de réalisation de travaux (relocation)
- En cas de sous-évaluation manifeste du loyer (relocation et renouvellement).
Entrée en vigueur : 1er août 2013.
Durée d’application : 1 an à compter de son entrée en vigueur
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Un bail conforme à la législation en vigueur sera rédigé dans le respect des droits et obligations de chacune des parties au contrat
A l’entrée du locataire, un état des lieux précise l’état de chaque pièce du logement.
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