24-05-2024

La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement est parue au JO du 10 avril.

Elle comporte des mesures susceptibles d’impacter toutes les copropriétés

Il s’agit de présenter les mesures spécifiques aux copropriétés en difficultés.

L’occupant qui a payé à l’exproprié des sommes en contrepartie de l’occupation d’un logement faisant l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, en violation de l’article L 521- 2 du code de la construction et de l’habitation, peut en demander la restitution devant le juge de l’expropriation    dans    le    cadre    de    l’instance   en    fixation   de    l’indemnité    d’expropriation.

S’il fait droit à cette demande, le juge fixe le montant de la somme due à l’occupant, ordonne sa déduction de l’indemnité d’expropriation fixée au profit de l’exproprié et son versement à l’occupant, par      l’expropriant,      dans      la      limite      du      montant      de      l’indemnité      d’expropriation.

Le dispositif du jugement mentionne la créance de l’occupant, le montant de l’indemnité d’expropriation et, selon le cas, la somme restant due à l’exproprié après déduction du montant de la créance de l’occupant ou la somme restant due à l’occupant par l’exproprié après cette déduction.

Cette condamnation vaut restitution au sens du même article L. 521-2 (nouvel art. L 311-8-1 du code de l’expropriation).

Entrée en en vigueur : le 11 avril 2024

L‘expropriation des immeubles indignes (art.9 de la loi)

Les situations d’immeubles insalubres ou menaçant ruine sont désormais qualifiées d’indignes.

Outre la procédure d’expropriation des immeubles indignes à titre irrémédiable déjà existante, il existe désormais une procédure d’expropriation des immeubles indignes à titre remédiable.

1/ Les conditions d’expropriation des immeubles indignes à titre remédiables (nouvel art. L 512-1 du code de l’expropriation)

L’expropriation d’immeubles bâtis (en totalité ou partie) peut être poursuivie au profit de l’Etat, d’une société de construction dans laquelle l’Etat est actionnaire majoritaire, d’une collectivité territoriale lorsque les conditions suivantes sont réunies :

• L’immeuble a fait l’objet, au cours des dix dernières années civiles, d’au moins deux arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité (cf art. L 511-11 ou L 511-19 du code de la construction et de l’habitation) ayant prescrit des mesures pour remédier à la situation qui n’ont pas été intégralement exécutées ou qui ont été exécutées d’office.

Lorsque les arrêtés portent sur une partie privative dépendant d’un immeuble en copropriété, l’expropriation engagée ne porte que sur le lot de copropriété concerné.

• Des mesures de remise en état de l’immeuble s’imposent pour prévenir la poursuite de sa dégradation. Leur nécessité est attestée par un rapport des services municipaux, intercommunaux ou de l’Etat compétents ou d’un expert
• Lorsque l’immeuble est à usage d’habitation et occupé et que la réalisation des travaux de remise en état ou la préservation de la santé et de la sécurité des occupants justifie une interdiction temporaire d’habiter, un projet de plan de relogement et, le cas échéant, d’hébergement est établi.

2/ La déclaration d’utilité publique de l’expropriation (nouvel art L 512-2 du code de l’expropriation)

L’autorité compétente de l’Etat déclare d’utilité publique l’expropriation de l’immeuble après avoir constaté que les conditions fixées à l’article L 512-1 sont remplies et, s’il y a lieu, prescrit, par arrêté, une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser.

Elle désigne la collectivité publique ou l’organisme au profit duquel l’expropriation est poursuivie.

En cas d’interdiction temporaire d’habiter les lieux, l’expropriant est tenu à une obligation de relogement y compris des propriétaires.

Par la même décision, elle déclare cessibles les immeubles bâtis concernés par l’expropriation et fixe le montant de l’indemnité provisionnelle allouée aux propriétaires ainsi qu’aux titulaires de conventions d’occupation à usage autre que d’habitation, à l’exclusion de toute indemnisation en dédommagement de la suppression d’un commerce portant sur l’utilisation comme habitation de locaux impropres à cet usage. Cette indemnité ne peut être inférieure à l’évaluation réalisée par l’autorité administrative.

L’autorité compétente de l’Etat détermine également la date à laquelle il peut être pris possession des immeubles bâtis expropriés après paiement ou, en cas d’obstacle au paiement, après consignation de l’indemnité provisionnelle.

Cette date doit être postérieure d’au moins deux mois à la publication de la déclaration d’utilité publique.

L’autorité compétente de l’Etat fixe, le cas échéant, le montant de l’indemnité provisionnelle de privation de jouissance.

Lorsque le déménagement n’est pas assuré par l’administration, elle fixe le montant de l’indemnité provisionnelle de déménagement.

Dans le mois qui suit la prise de possession, l’autorité compétente de l’Etat poursuit la procédure d’expropriation dans les conditions prévues par le code de l’expropriation (nouvel Art. L 512-3 du code de l’expropriation).

Le relogement des occupants s’effectue conformément aux articles L 423-1 à L 423-5 du présent code et aux articles L 314-1 à L 314-9 du code de l’urbanisme.

Le refus, par les occupants des immeubles qui font l’objet d’une décision d’expropriation, du relogement qui leur est offert par l’expropriant dans les conditions prévues, selon les cas, aux articles L 314-2 ou L 314-3 du code de l’urbanisme, autorise leur expulsion sans indemnité.

3/ L’indemnité d’expropriation

L’indemnité d’expropriation est fixée et calculée conformément aux articles L 242-1 à L 242-7 et au livre III, sous réserve de l’article L. 512-5 (nouvel art. L 512-4).

Pour le calcul de l’indemnité due au propriétaire, la valeur du bien est fixée par référence à des mutations ou à des accords amiables portant sur des biens situés dans le même secteur et se trouvant dans un état de dégradation ou d’insalubrité comparable (nouvel art L 512-5).

Lorsque ces références sont en nombre insuffisant et que des opérations sur des biens de meilleure qualité sont retenues pour déterminer la valeur du bien, un abattement est pratiqué sur les montants des opérations retenues.

Cet abattement est défini en fonction de la dépréciation résultant de la dégradation et de l’insalubrité du bien. Il comprend le montant des travaux ou autres mesures propres à remédier à la situation ayant justifié la prise d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité non réalisés prescrits par les arrêtés non exécutés.

Lorsqu’un ou plusieurs arrêtés a prescrit une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser les lieux expropriés, l’indemnité d’expropriation est réduite du montant des frais du relogement ou de l’hébergement des occupants assuré, si le propriétaire n’y a pas procédé, en application de l’article L 521-3-2 du même code (nouvel art. L 512-6).

Entrée en en vigueur : le 11 avril 2024.

L’expropriation des parties communes d’un immeuble en copropriété (art.11 de la loi)

A titre expérimental, la possibilité d’expropriation des parties communes a été instaurée pour une durée de 10 ans par la loi Alur du 24 mars 2014. La durée de cette expérimentation est portée à 20 ans par la loi habitat dégradé.

Le Gouvernement devra remettre au Parlement un rapport d’évaluation de l’expérimentation, au plus tard six mois avant son terme (modification de l’art. L 615-10 du code de l’expropriation).

Entrée en en vigueur : le 11 avril 2024

L’acquisition à titre onéreux des parties communes en vue de leur rénovation (art.11 de la loi)

A titre expérimental et pour une durée de dix ans à compter de la promulgation de la loi Habitat dégradé lorsqu’un immeuble en copropriété subit un déséquilibre financier important ou nécessite des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des occupants, un opérateur peut, après autorisation de la commune ou de l’EPCI compétent en matière d’habitat, conclure avec le syndicat des copropriétaires une convention en vue de l’acquisition temporaire à titre onéreux

• soit du seul terrain d’assiette de la copropriété,
  • soit des seuls parties et équipements communs des immeubles qui la constituent,
  • soit du terrain et des parties et équipements communs, en vue d’en assurer la rénovation.

Les modalités de la cession seront fixées par une convention entre les copropriétaires et l’opérateur qui :

• établit la durée maximale pendant laquelle l’opérateur est investi des droits réels conférés par la propriété du terrain ou des parties communes

• fixe les conditions de rachat du terrain ou des parties communes par les propriétaires. Le prix de revente ne peut excéder le prix d’acquisition par l’opérateur, établi par une évaluation du service des domaines et actualisé selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat ;
• définit les mesures et les travaux de rénovation que l’opérateur s’engage à réaliser, ainsi que, le cas échéant, ses obligations en matière d’entretien ;
• détermine un règlement pour l’usage des locaux et des équipements par les copropriétaires ;
• fixe la redevance due par les copropriétaires à l’opérateur au titre de l’usage du terrain et des parties et équipements communs de la copropriété et des travaux réalisés aux fins de leur rénovation et de leur conservation, en rapport avec la superficie de leurs parties privatives.

La convention comprend l’état descriptif de division de l’immeuble, qui est mis à jour ou établi s’il n’existe pas.

L’opérateur investi des droits de propriété assume la responsabilité des dommages causés aux propriétaires de parties privatives ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des biens d’intérêt collectif, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le Gouvernement remettra au Parlement un rapport d’évaluation de l’expérimentation, au plus tard six mois avant son terme.

Entrée en en vigueur : en attente du décret en CE

Le bail à réhabilitation en cas d’obligation de travaux des propriétaires (art.12 de la loi)

A titre expérimental, pour une durée de cinq ans à compter de la promulgation de la loi Habitat dégradé, le préfet peut prévoir, par arrêté, que les propriétaires soumis à une obligation de travaux dans le cadre d’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité peuvent conclure avec un organisme un bail à réhabilitation en vue de la rénovation du ou des logements concernés.

Ce bail à réhabilitation remplace l’obligation de travaux faite au propriétaire.

Entrée en vigueur : un décret fixera les modalités d’application du présent article.

Les agents assermentés du service municipal du logement ont le pouvoir de visiter des logements situés sur le territoire relevant de ce service afin de constater les conditions dans lesquelles ils sont occupés (notamment en cas de changement d’usage d’un local loué).

Ils constatent les conditions dans lesquelles sont effectivement occupés les locaux qu’ils visitent. Ils sont habilités à recevoir toute déclaration et à se faire présenter par les propriétaires, locataires ou autres occupants toute pièce ou document établissant ces conditions.

Désormais, les syndics sont tenus de communiquer à ces agents tous renseignements nécessaires à l’accomplissement de leur mission, sans pouvoir opposer le secret professionnel (art. L 651-7 modifié du code de la construction et de l’habitation).

Entrée en en vigueur : le 11 avril 2024

En principe, une autorisation du juge est nécessaire pour qu’un créancier puisse pratiquer une mesure conservatoire sur les biens d’un débiteur.

Toutefois, cette autorisation du juge n’est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d’un titre exécutoire ou d’une décision de justice qui n’a pas encore force exécutoire.

Désormais il en est de même en cas de défaut de paiement des provisions mentionnées au premier alinéa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, exigibles ou rendues exigibles dans les conditions prévues au même article 19-2 (art. L 511-2 du code des procédures civiles d’exécution).

En pratique, cette disposition permet au syndic de pratiquer une mesure conservatoire en cas

d’impayés de provisions sur le budget sans autorisation préalable du juge.

Entrée en en vigueur : le 11 avril 2024

Contrat de traitement des immeubles et copropriétés dégradés (art.21 de la loi)

Par un contrat, il peut être confié à une personne y ayant vocation la réalisation d’actions nécessaires au traitement :

• d’un immeuble faisant l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité ou pris en cas de danger imminent
  • d’un îlot ou d’un ensemble cohérent d’îlots comprenant au moins un tel immeuble
  • ou à une opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH)
  • à un plan de sauvegarde
  • ou à une opération de requalification de copropriétés dégradées (ORCOD).

Le contrat prévoit les actions ou les opérations, notamment foncières ou immobilières, à réaliser ainsi que les conditions d’acquisition, de cession et, le cas échéant, de démolition, de construction, de réhabilitation et de gestion des logements, des locaux ou des équipements concernés (nouvel art. L 300-10 du code de l’urbanisme).

Entrée en en vigueur : le 11 avril 2024.

Droit de préemption urbain pour le traitement des copropriétés dégradées (art.22 de la loi)

Le nouvel article L 211-2-4 du code de l’urbanisme prévoit que le droit de préemption urbain peut être exercé en vue de la réalisation d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH), d’un plan de sauvegarde ou d’une opération de requalification de copropriétés dégradées (ORCOD).

Pour la réalisation des actions ou des opérations mentionnées ci-dessus, le titulaire du droit de préemption urbain peut déléguer ce droit au concessionnaire d’une opération d’aménagement.

Entrée en en vigueur : le 11 avril 2024.

En principe, la décision de retrait d’un syndicat de copropriétaires d’une union de syndicats est prise à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965.

Toutefois, lorsque la copropriété est en difficulté, le retrait de cette union est désormais décidé par l’assemblée générale du syndicat à la majorité de l’article 25 (art. 29 modifié de la loi de 1965).

Entrée en en vigueur : le 11 avril 2024.

Scission de copropriété en cas d’opération programmée d’amélioration de l’habitat (art.43 de la loi)

1/ en cas d’OPAH

Lorsqu’un immeuble en copropriété est inclus dans le périmètre d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH) dont l’objectif est le redressement et la transformation des copropriétés dégradées et que la poursuite de cette opération nécessite de procéder à la division du syndicat des copropriétaires ou à la création de syndicats de copropriétaires secondaires, le préfet ou l’une des collectivités territoriales signataires de la convention d’OPAH peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale le projet de division du syndicat des copropriétaires ou de création de syndicats de copropriétaires secondaires (nouvel art. L 303-1-1 du code de la construction et de l’habitation).

Cette disposition n’est applicable qu’aux opérations prévoyant des dispositifs d’accompagnement social des occupants et des propriétaires ainsi que d’intervention immobilière et foncière, incluant des actions d’acquisition, de travaux et de portage de lots de copropriété.

L’immeuble concerné doit également présenter un état de dégradation compromettant sa conservation. Cet état est constaté par un rapport d’expert établi aux frais de l’Etat ou de l’une des collectivités signataires de la convention.

Lorsque le projet de division du syndicat des copropriétaires ou de création de syndicats de copropriétaires secondaires n’a pas été adopté par l’assemblée, le syndic en informe les signataires de la convention d’OPAH.

A réception de cette information, l’une des collectivités territoriales, avec l’accord du préfet ou le préfet signataires de la convention peut, après avis des autres signataires, saisir le juge afin qu’il :

• constate que cette abstention compromet la poursuite de l’opération programmée d’amélioration de l’habitat ainsi que la conservation de l’immeuble ;
• désigne, aux frais du demandeur, un expert.

Le rôle dévolu à l’opérateur d’opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) est alors confié au demandeur qui peut le déléguer à un opérateur.

2/ en cas de plan de sauvegarde

Lorsque la préconisation du plan de sauvegarde de procéder à la division du syndicat des copropriétaires ou à la création de syndicats des copropriétaires secondaires n’a pas été suivie, l’une des collectivités territoriales, avec l’accord du préfet ou ce dernier signataires du plan de sauvegarde peut saisir le juge afin qu’il constate que cette abstention compromet la conservation de l’immeuble et qu’il désigne, aux frais de l’Etat ou de la collectivité territoriale l’ayant saisi, un expert (art. L 615-1 modifié du code de la construction et de l’habitation).

Le rôle dévolu à l’opérateur d’opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) est alors confié au préfet ou à la collectivité territoriale ayant saisi le juge, qui peut le déléguer à un opérateur.

Une procédure similaire est également créée lorsque l’immeuble est inclus dans le périmètre d’une ASL.

3/ en cas d’ORCOD

Lorsqu’un immeuble en copropriété est inclus dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées et que sa gestion et son fonctionnement sont compromis en raison de graves difficultés d’entretien ou d’administration (notamment défaillances récurrentes des copropriétaires, complexités juridiques ou techniques), l’opérateur peut saisir le juge afin qu’il constate que ces difficultés menacent la poursuite de l’opération et qu’il désigne un expert chargé, aux frais de l’opérateur, de déterminer les conditions matérielles, juridiques et financières de la division du syndicat de copropriétaires ou de la constitution d’un ou de plusieurs syndicats de copropriétaires secondaires (nouvel Art. L 741-3 du code de la construction et de l’habitation).

L’expert établit notamment :

• la répartition des parties communes du syndicat des copropriétaires initial,
• les projets de règlement de copropriété et les états descriptifs de division des nouveaux syndicats des copropriétaires,
• un état des créances et des dettes du syndicat initial et en établit la répartition

Dans un délai de trois mois, renouvelable une fois, à compter de sa désignation, l’expert adresse au juge et à l’opérateur un rapport présentant les préconisations faites pour opérer la scission du syndicat ou la création d’un ou de plusieurs syndicats secondaires et, le cas échéant, pour assurer la sécurité et la division de l’immeuble ainsi que le résultat des actions de médiation ou de négociation qu’il a éventuellement menées avec les parties en cause.

L’opérateur notifie ce rapport au syndic, au conseil syndical lorsqu’il en est constitué un ainsi qu’au préfet.

Si l’expertise révèle que des travaux préalables sont nécessaires pour réaliser la constitution d’un syndicat des copropriétaires secondaire ou les divisions prévues au présent article, le juge peut autoriser l’opérateur à les réaliser.

Si la division en volumes s’avère nécessaire, le rapport de l’expert établit que l’immeuble ou l’ensemble immobilier peut être scindé en volumes sans parties communes indivises et fonctionnant de façon autonome.

Lorsqu’il résulte du rapport de l’expert que la division nécessaire à la réussite des objectifs poursuivis par l’opération en cours générerait un partage inégal des parties communes du syndicat des copropriétaires initial entre les syndicats créés, l’opérateur notifie aux copropriétaires lésés une offre d’indemnité dans les conditions et selon les règles prévues au code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Au vu des conclusions du rapport de l’expert, le juge peut prononcer aux conditions qu’il fixe :

• soit la constitution d’un ou de plusieurs syndicats secondaires ;
• soit la division du syndicat.

Il désigne, pour chaque syndicat des copropriétaires issu des divisions ou pour chaque syndicat secondaire constitué la personne chargée de convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.

Il homologue les nouveaux règlements de copropriété et les états descriptifs de division des syndicats issus de la division ou les modifications du règlement de copropriété résultant de la constitution d’un syndicat secondaire.

S’il y a lieu, il ordonne la création d’une union ou d’une association syndicale libre des syndicats issus de la division, en vue de la création, de la gestion et de l’entretien des éléments d’équipements communs qui ne peuvent être divisés.

En cas de désaccord des parties sur le montant de l’indemnité prévue au V, il fixe l’indemnité comme en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique.

La division emporte la dissolution du syndicat initial au jour de son prononcé par le juge.

L’art. L 741-4 prévoit une procédure similaire lorsque l’immeuble en copropriété est inclus dans le périmètre d’une ASL.

Entrée en en vigueur : le 11 avril 2024.

La prise de possession anticipée en cas d’ORCOD (art.44 de la loi)

Dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD), l’Etat peut, par décret pris sur avis conforme du Conseil d’Etat, autoriser la prise de possession anticipée de tout ou partie d’un ou de plusieurs immeubles dégradés ou dangereux dont l’acquisition est prévue pour la réalisation d’une opération d’aménagement déclarée d’utilité publique, lorsque des risques sérieux pour la sécurité des personnes rendent nécessaire ladite prise de possession et qu’un plan de relogement des occupants a été établi (nouvel art. L 523-1 du code de l’expropriation).

L’accès à l’immeuble des agents du maître de l’ouvrage peut être autorisé par un arrêté du préfet indiquant le nom de la commune, la dénomination de l’opération de requalification des copropriétés dégradées et des syndicats de copropriétaires concernés, le numéro des parcelles d’assise des bâtiments dégradés et, le cas échéant, le numéro des lots de copropriété faisant l’objet de la prise de possession ainsi que le nom de leurs propriétaires (nouvel art. L 523-3).

L’arrêté est notifié par le préfet au bénéficiaire de la déclaration d’utilité publique et au maire de la commune dans laquelle sont situés les immeubles.

Le bénéficiaire de la déclaration d’utilité publique est chargé de la notification aux syndicats de copropriétaires, aux copropriétaires et aux occupants connus.

Les modalités d’affichage et de notification de cet arrêté ainsi que les conditions dans lesquelles il est procédé à l’état des lieux et de leur occupation seront précisées par décret en Conseil d’Etat.

Les frais relatifs à l’état des lieux et de l’occupation peuvent être mis à la charge du bénéficiaire de la déclaration d’utilité publique.

Le délai dans lequel l’occupant doit faire connaître son acceptation ou son refus de l’offre de relogement est d’un mois, faute de quoi il est réputé l’avoir acceptée (nouvel art. L 523-4).

Entrée en en vigueur : le 11 avril 2024.

Nombre d’aire de stationnement limité en cas d’opération de transformation ou d’amélioration d’immeubles (art.46 de la loi)

Il ne peut être exigé la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement pour une opération de transformation ou d’amélioration d’immeubles faisant l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité ou inclus dans un îlot ou dans un ensemble cohérent d’îlots comprenant un tel immeuble, lorsque ladite opération a pour objet de faire cesser la situation ayant motivé la prise de l’arrêté (nouvel art. L 151-35-1 du code de l’urbanisme).

Entrée en en vigueur : le 11 avril 2024.

Etat de carence d’une copropriété (art.49 de la loi)

L’existence des graves difficultés financières ou de gestion est présumée établie lorsque les comptes mentionnés à l’article 14-3 de la loi de 1965 n’ont pas été communiqués à l’expert dans un délai de deux mois à compter de la réception par le syndicat des copropriétaires d’une demande en ce sens (art L 615-6 du code de la construction et de l’habitation).

Entrée en en vigueur : le 11 avril 2024.

La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement est parue au JO du 10 avril 2024.

Elle comporte plusieurs mesures impactant les copropriétés qui concernent notamment :

• La dématérialisation (notifications électroniques)
• L’emprunt collectif
• Les procédures de mandataire ad hoc et d’administration provisoire
• L’information des copropriétaires et occupants en cas d’arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité

D’autres mesures portent sur les copropriétés très dégradées.

L’objet de cette note est de présenter les mesures susceptibles d’impacter toutes les copropriétés. Une seconde note présentera les mesures spécifiques aux copropriétés très dégradées.

Jusqu’à présent, les notifications et mises en demeure, par voie électronique, étaient conditionnées à l’accord de chacun des copropriétaires.

La loi renverse cette logique. Elle prévoit que les notifications et mises en demeure seront valablement faites par voie électronique, sans mentionner l’accord des copropriétaires (nouvelle rédaction de l’article 42-1 de la loi de 1965).

Les copropriétaires peuvent à tout moment et par tout moyen demander à recevoir les notifications et mises en demeure par voie postale.

Le syndic doit informer les copropriétaires des moyens qui s’offrent à eux pour conserver un mode d’information par voie postale.

Entrée en vigueur : immédiate, le 11 avril 2024.

Tout d’abord, la loi supprime la disposition insérée par la loi de finances pour 2024 selon laquelle la majorité pour voter la souscription d’un éco-PTZ collectif était identique à celle nécessaire au vote des travaux d’économie d’énergie à financer (modif. de l’art. 26-4 de la loi de 1965).

En revanche, elle crée un nouvel emprunt collectif pour financer les travaux listés aux a) à e) de l’article 24 et f) de l’article 25. Il s’agit donc :

–  des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants

• des travaux rendus obligatoires par la loi, un texte réglementaire ou un arrêté

–  des travaux réalisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière

• des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées n’affectant pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;
• de la suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène ;

–   des travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, lesquels peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur des parties privatives.

La majorité requise pour le vote de cet emprunt souscrit au nom du syndicat des copropriétaires est identique à celle nécessaire au vote des travaux.

S’agissant de l’adhésion à l’emprunt par les copropriétaires, le principe est inversé par rapport à ce que nous connaissions jusqu’à présent : chaque copropriétaire est réputé avoir accepté de participer à l’emprunt, sauf s’il s’y oppose.

Pour refuser de participer à cet emprunt, le copropriétaire doit :

• Notifier au syndic son refus dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale
  • Et verser la totalité de sa quote-part du coût des travaux dans les six mois qui suivent la notification du procès-verbal.

À défaut, le copropriétaire est tenu par l’emprunt.

Les sommes versées par les copropriétaires qui auront refusé de participer à cet emprunt entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles devront être affectées sans délai par le syndic au remboursement anticipé de l’emprunt (nouvel art. 26-13 de la loi du 10 juillet 1965).

En cas de cession de lot, elles ne seront pas remboursées au vendeur. Toutefois, l’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot.

Les informations accessibles aux établissements prêteurs

L’établissement prêteur peut consulter le fichier national recensant les informations sur les incidents de paiement caractérisés (art. L.751-1 du code de la consommation).

Sur sa demande, le syndic lui fournit les informations relatives au syndicat des copropriétaires nécessaires, suffisantes et proportionnées, afin d’apprécier la capacité du syndicat à remplir ses obligations définies par le contrat de prêt.

Les conditions de transmission de ces informations seront définies par décret.

Le cautionnement solidaire

Le syndicat des copropriétaires devra bénéficier d’un cautionnement solidaire, sans franchise et sans délai de carence pour les sommes correspondant au remboursement de l’emprunt ainsi qu’au paiement des accessoires.

Ce cautionnement est mis en œuvre après le constat de la défaillance d’un copropriétaire

« bénéficiaire » (nouvel art. 26-12). La caution sera ensuite subrogée de plein droit dans l’exercice de l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires prévue au 3° de l’article 2402 du code civil. Les

sommes correspondant au remboursement de l’emprunt ainsi qu’au paiement des accessoires sont assimilées au paiement des charges et des travaux.

Le cautionnement solidaire est fourni par une compagnie d’assurance spécialement agréée, par un établissement de crédit, une société de financement. Désormais il peut également être fourni par le Trésor public, la Caisse des dépôts et consignations ou La Poste.

Le versement des fonds

Les fonds empruntés seront versés sur un compte bancaire dédié : ouvert au nom du syndicat et réservé à cet effet.

Ce compte pourra également servir pour le versement des subventions publiques accordées au syndicat des copropriétaires pour le financement des travaux à réaliser et pour le versement des sommes dues par les copropriétaires ayant refusé de bénéficier de cet emprunt.

Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec un autre compte (nouvel art 26-9 de la loi du 10 juillet 1965).

Aucune mesure conservatoire ni d’exécution forcée ne peut être mise en œuvre sur les sommes portées au crédit de ce compte bancaire.

Le paiement des travaux est réalisé sur présentation des factures par le syndic à l’établissement prêteur.

Le remboursement de l’emprunt (nouvel art. 26-10 de la loi de 1965) :

Seuls les copropriétaires bénéficiant de cet emprunt sont tenus de contribuer chaque mois ou chaque trimestre, en fonction du montant pour lequel ils participent à l’emprunt selon la grille établie pour la répartition des quotes-parts de dépenses selon les principes prévus aux articles 10, 10-1 et 30 :

• à son remboursement, en capital, intérêts et frais éventuels de caution, au syndicat des copropriétaires ;
• au paiement des frais et des honoraires afférents générés par le montage et par la gestion du prêt.

En cas de mutation, la charge de la contribution au remboursement de cet emprunt est transférée aux propriétaires successifs (nouvel art. 26-11).

Le propriétaire du lot peut effectuer un remboursement anticipé en versant par anticipation au syndicat des copropriétaires les sommes dont il reste redevable au titre du remboursement de cet emprunt. Ces sommes doivent être affectées sans délai par le syndic au remboursement de l’emprunt. Le paiement échelonné sur 10 ans prévu par l’article 33 de la loi de 1965 n’est pas applicable dans le cadre cet emprunt (nouvel art. 26-14).

Dans le code de la construction et de l’habitation, un nouveau chapitre est consacré au prêt pour travaux consenti aux syndicats de copropriétaires.

Il y est notamment précisé que la durée de ce prêt sera fixée par décret en Conseil d’État (nouvel Art. L. 732-2).

Entrée en vigueur : en attente de parution des textes d’application

L’emprunt collectif souscrit par une association syndicale libre (ASL – art.6 de la loi)

Les associations syndicales libres (ASL) peuvent, sous réserve des stipulations de leurs statuts et des dispositions de l’ordonnance du 1er juillet 2004, souscrire un emprunt collectif au nom du syndicat qui règle les affaires de l’association pour le financement des travaux concernant les parties communes, les équipements et les terrains ou des travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives des immeubles qui les composent (nouvel art. 10-1 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires).

Entrée en vigueur : un décret en Conseil d’Etat précisera les conditions d’application de ce nouvel article.

Le registre des copropriétés (art.25 de la loi)

La loi complète les informations devant figurer au registre des copropriétés (art. L.711-2 du code de la construction et de l’habitation).

Désormais, devront figurer au registre les principales données permettant :

• de connaître la situation financière de la copropriété ;
• de connaître les caractéristiques techniques des immeubles constituant la copropriété, notamment celles prévues dans les diagnostics obligatoires ;
• aux services de l’État et aux collectivités territoriales de mettre en œuvre les dispositifs de repérage et d’accompagnement des copropriétés en difficulté ;
• d’informer de l’existence d’un dépôt de plainte ou d’une condamnation sur le fondement de l’article 225-14 du code pénal pour le fait de soumettre une personne à des conditions de travail ou d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine
• d’informer de l’existence d’un dépôt de plainte ou d’une condamnation sur le fondement du nouvel article 3-4 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que :

« Le fait, pour un bailleur ou tout intermédiaire, de refuser l’établissement d’un contrat conforme à l’article 3 et la délivrance d’un reçu ou d’une quittance mentionnés à l’article 21 ou de dissimuler ces obligations est puni d’un an d’emprisonnement et de 20.000 euros d’amende. Les personnes morales déclarées responsables pénalement de ce fait encourent une amende suivant les modalités prévues à l’article 131-38 du code pénal. »

• d’informer de l’existence d’un dépôt de plainte ou d’une condamnation sur le fondement d’un refus d’une autorisation préalable de mise en location d’un logement (art. L.635-3 du CCH) si le syndic en a connaissance.

Entrée en vigueur : la nouvelle rédaction de l’article L 711-2 du CCH entre en vigueur le 11 avril. Toutefois, la publication d’un décret d’application est probable.

Le diagnostic structurel de l’immeuble (art.27 de la loi)

La loi crée un nouveau diagnostic : le diagnostic structurel de l’immeuble.

Le nouvel article L.126-6-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que la commune peut définir des secteurs dans lesquels tout bâtiment d’habitation collectif doit faire l’objet d’un diagnostic structurel du bâtiment

• à l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction du bâtiment
• et au moins une fois tous les dix ans.

Ce diagnostic inclura une description des désordres observés qui portent atteinte à sa solidité et évaluant les risques qu’ils présentent pour la sécurité des occupants et celle des tiers.

Peuvent entrer dans le périmètre des secteurs :

• des zones caractérisées par une proportion importante d’habitat dégradé ;
  • des zones présentant une concentration importante d’habitat ancien, dans lesquelles les bâtiments sont susceptibles de présenter des fragilités structurelles du fait notamment de leur époque de construction, de leurs caractéristiques techniques et architecturales, des matériaux de construction employés ou de l’état des sols.

Les périmètres des secteurs concernés seront indiqués sur un ou plusieurs documents graphiques annexés au plan local d’urbanisme, au document d’urbanisme en tenant lieu ou à la carte communale.

Ce diagnostic sera élaboré par une personne qui justifiera de compétences et de garanties définies par décret en Conseil d’État. Cette personne sera tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.

Pour les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation en copropriété, l’obligation de réaliser un diagnostic structurel de l’immeuble sera satisfaite par l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux.

La personne ayant élaboré le projet de plan pluriannuel de travaux devra justifier des compétences et garanties définies par décret en Conseil d’État.

Le propriétaire de l’immeuble ou le syndic transmettra le diagnostic ou le projet de plan pluriannuel de travaux à la commune.

À défaut de transmission du diagnostic ou du projet de plan pluriannuel de travaux, le maire pourra, dans le cadre de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, demander au propriétaire ou au syndic de le lui produire.

À défaut de transmission dans un délai d’un mois à compter de la notification de la demande, le maire pourra faire réaliser d’office le diagnostic en lieu et place du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires et à ses frais.

Entrée en vigueur : un décret en Conseil d’État déterminera les conditions d’application de ce nouveau diagnostic.

S’agissant du Diagnostic Technique Global (DTG), il est désormais précisé qu’il comporte un état technique des équipements communs, en sus de celui de l’immeuble, au regard des obligations légales et réglementaires (modification de l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation).

Entrée en vigueur : la nouvelle rédaction de l’article L 731-1 du CCH entre en vigueur le 11 avril.

Lorsque le président du conseil syndical demande au syndic de convoquer une assemblée générale, le syndic doit la convoquer dans un délai de deux mois à compter de la première présentation de la lettre recommandée.

À défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer (art. 18 de la loi de 1965 modifié).

Entrée en vigueur : immédiate, 11 avril 2024

Les travaux d’économie d’énergie (art.40 de la loi)

1/ Travaux d’isolation thermique des toitures réalisés par un copropriétaire à ses frais (nouvel art. 25-2-1 de la loi de 1965)

La loi prévoit qu’un ou plusieurs copropriétaires peuvent faire réaliser, à leurs frais, des travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher qui affecteront les parties communes de l’immeuble.

Ces travaux ne doivent pas porter atteinte à la structure de l’immeuble, à ses éléments d’équipements essentiels, à sa sécurité, à sa salubrité, aux modalités de jouissance des parties privatives d’autres copropriétaires ou faire l’objet d’une programmation dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires.

À cette fin, le ou les copropriétaires notifient au syndic une demande d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale d’un projet de résolution, accompagnée d’un descriptif des travaux envisagés.

L’assemblée peut autoriser la réalisation de ces travaux à la majorité des voix des copropriétaires (art. 25 et art. 25-1)

La convocation d’une éventuelle nouvelle assemblée générale est aux frais des seuls copropriétaires demandeurs.

Jusqu’à la réception des travaux, le ou les copropriétaires demandeurs exercent les pouvoirs du maître d’ouvrage et en assument sa responsabilité (nouvel art. 25-2-1).

Entrée en vigueur : immédiate, le 11 avril 2024

2/ Passerelle de l’article 25-1 : le retour de la deuxième assemblée générale

La loi rétablit la deuxième assemblée générale anciennement prévue par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais uniquement pour les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre prévus à l’article 25 f).

Lorsque le projet de résolution a pour objet la réalisation de travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre et qu’il n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité prévue à l’article 24.

Entrée en vigueur : immédiate, le 11 avril 2024

Les mesures relatives à la procédure de mandataire ad hoc et à l’administration provisoire (articles 17 et 18)

La loi veut faciliter l’ouverture de la procédure de mandataire ad hoc.

Pour rappel, l’article 29-1 A de la loi de 1965 dispose que notamment que :

« Lorsqu’à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc.

Pour les copropriétés de plus de 200 lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %. »

Le projet de loi crée une autre cause de l’ouverture de cette procédure : l’absence de vote par l’AG sur l’approbation des comptes depuis au moins 2 ans.

Entrée en vigueur : immédiate, le 11 avril 2024.

En ce qui concerne l’administration provisoire, la loi prévoit que le président du tribunal judiciaire pourra imputer tout ou partie des frais de cette procédure au syndic, si ce dernier n’a pas saisi le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc alors que les conditions étaient remplies. Pour cela, il doit procéder au préalable à une audition du syndic et du conseil syndical.

La décision du juge sera également fondée sur le rapport de l’administrateur provisoire (modification de l’art. 29-1 de la loi de 1965).

Entrée en vigueur : immédiate, le 11 avril 2024.

Par ailleurs, l’article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965 est complété afin de préciser que n’est pas recevable la procédure d’exécution, de quelque nature qu’elle soit, sur les sommes versées à la Caisse des dépôts et consignations par l’administrateur provisoire.

Entrée en vigueur : cette disposition est applicable aux procédures d’exécution engagées après l’entrée en vigueur de la présente loi.

Le syndic d’intérêt collectif (art.20 de la loi)

La loi crée la notion de syndic d’intérêt collectif (nouvel art 18-3 de la loi de 1965).

L’agrément de syndic d’intérêt collectif atteste de la compétence du syndic pour intervenir dans les copropriétés faisant l’objet des procédures avec un mandataire ad hoc (art. 29-1 A) ou avec un administrateur provisoire (art. 29-1).

Le syndic d’intérêt collectif est présumé compétent pour gérer les copropriétés pour lesquelles un mandataire ad hoc a été désigné.

Il peut également, à la demande d’un administrateur provisoire, assister ledit administrateur dans ses fonctions de gestion.

L’agrément est délivré par le préfet pour une durée de cinq ans, au regard notamment de la capacité et des compétences du syndic à accomplir ses missions.

Le préfet transmet la liste des syndics d’intérêt collectif au Conseil national des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires.

Les organismes d’habitations à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte peuvent également se voir reconnaître de plein droit la qualité de syndic d’intérêt collectif, sans se soumettre à la procédure d’agrément.

Entrée en vigueur : un décret déterminera les modalités d’application de ce nouvel article.

L’information des copropriétaires, occupants et acquéreurs en cas d’arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité (art.34 de la loi)

La loi formalise l’obligation qu’a le syndic d’informer les copropriétaires et occupants sur l’état de l’immeuble lorsqu’il fait l’objet d’une procédure relevant de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles (modification de l’article 18 de la loi de 1965).

Entrée en vigueur : immédiate, le 11 avril 2024.

Les arrêtés de mise en sécurité, portant sur l’insalubrité de l’immeuble devront être joints au Dossier de diagnostic technique en cas de vente d’un lot (DDT fourni par le vendeur en application de l’article L. 271-4 du code de de la construction et de l’habitation).

Entrée en vigueur : immédiate, le 11 avril 2024.

Immeuble faisant l’objet d’une procédure de police de sécurité (art.37 de la loi)

Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une procédure relevant de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, le signataire de l’arrêté est destinataire du procès-verbal de l’assemblée générale à laquelle il peut assister ou se faire représenter et formuler des observations sur les questions inscrites à l’ordre du jour (nouvel art. 29-16 de la loi de 1965).

Entrée en vigueur : immédiate, le 11 avril 2024.

16/05/2024

1) Sanction pénale pour refus de bail écrit et refus de délivrance d’un reçu ou d’une quittance (art. 31 loi habitat dégradé / nouvel art.3-4 loi 6 juillet 1989)

La loi insère un nouvel article 3-4 dans la loi du 6 juillet 1989. Cette disposition sanctionne : Le refus d’établir un bail conforme à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, Le refus de délivrer une quittance ou un reçu, Le fait de dissimuler ces obligations. La sanction encourue est un an d’emprisonnement et de 20 000 euros d’amende. Entrée en vigueur : immédiate de la publication de la loi, soit à compter du 10 avril 2024.

2) Evolution du permis de louer et du permis de diviser (art.33 loi Habitat dégradé / art. L 126-20 du CCH modifié)

Sur le permis de diviser : le délai de réponse passe de 15 jours à 1 mois La loi ALUR (articles L126-18 et suivants du CCH) a permis aux collectivités territoriales d’instituer sur certaines zones de leur territoire une autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant.

Jusqu’à présent, le maire ou le président de l’EPCI disposait d’un délai de 15 jour pour répondre à une demande de permis de diviser. Ce délai est porté à 1 mois. Sur l’évolution du permis de louer et les colocations à baux multiples : instauration d’un dispositif expérimental pour 5 ans A titre expérimental et pour une durée de cinq ans à compter de la promulgation de la présente loi, dans les zones soumises à l’autorisation préalable de mise en location, le président de l’EPCI ou, à défaut, le maire de la commune ayant institué ladite autorisation peut rejeter la demande en vue d’une colocation formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur lorsqu’un examen préalable des caractéristiques du logement et des contrats établit qu’en l’espèce, nonobstant le respect des normes de décence, les caractéristiques du logement et des baux ne permettent pas de garantir aux occupants des conditions d’existence dignes.

La décision de rejet de la demande d’autorisation préalable est motivée et, le cas échéant, précise la nature des mesures, travaux ou aménagements prescrits pour satisfaire aux exigences précitées.

Au plus tard six mois avant son terme, le Gouvernement remet au Parlement un rapport d’évaluation de cette expérimentation.