Le début de l’année 2017 s’annonce délicat pour les quelques 10.000 investisseurs dans des résidences urbaines Appart’ City. Dans un récent billet, je vous ai signalé que , la maison mère a l’intention de recapitaliser la filiale Appart’ City à hauteur de 20 millions et de réaliser 5 millions de travaux. Moyennant quoi, d’ici le 31 mars 2017, les investisseurs sont incités à signer des nouveaux baux commerciaux sérieusement revus à la baisse, avec un effet rétroactif au 1er janvier 2016 ! Du jamais vu dans le petit monde des résidences gérées…
Il n’y a pas de clause recette dans le bail proposé!
La désinformation à ce sujet provient de conseils frustrés de n’avoir pas su se joindre à temps à ceux qui ont négocié cet accord réellement rassurant pour les propriétaires.
Ceux-ci vont enfin pouvoir, en l’acceptant, sortir d’une crise qui a trop durée..et Appartcity va pouvoir se redresser en faisant évidemment évoluer son modèle…un accord donnant-donnant!
Je fais partie des 10 000 investisseurs concernés et je m’étonne que des informations précises me parviennent via le blog (très bien fait, au demeurant ) d’une journaliste alors que ni Appart City ni mon cabinet d’avocats (le cabinet Gobert ) ne communiquent sur ce dossier avec les petites gens que nous sommes sans doute à leurs yeux.
Je suis moi aussi investisseur et concernée par ce qui s’annonce. Un conseil : prenez contact avec les avocats qui négocient depuis des mois avec AC (à ma connaissance, les cabinets Goethe, Hamet, Lorgeoux, Ayoun). Vous obtiendrez des réponses à vos interrogations et pourrez prendre des décisions en connaissance de cause. Ne prenez pas pour argent comptant (!) les affirmations des journalistes.
Je ne connais pas exactement la position de Maître Gobert par rapport à cette négociation. Ses clients doivent absolument connaître l’existence de la négociation en cours pour s’y associer s’ils le souhaitent. Bien cordialement
Cela a été, c’est toujours le même problème avec AC. Pas de communication directe avec leurs bailleurs ! AC n’en veut pas. Même son site dédié aux propriétaires ne fonctionne pas !
Alors si le bailleur veut être informé, il doit “passer” par un avocat via une Association. Les réunions faites où AC a accepté de venir étaient des réunions organisées par les 4 avocats acceptés par AC. Les bailleurs “extérieurs” n’ont donc aucune information.
Ainsi à la dernière réunion ou T. Rochet est venu, j’ai relevé certains de ces propos sur la reprise éventuelle de nos biens : Il va organiser le rachat des logements à pas plus de 60% du prix d’origine. Il est certain que pour racheter à ce prix là, il faut une belle baisse de loyer pour que la rentabilité soit de 3.5% garantie par AC ! Lorsque l’on sait que certaines résidences ont plus de 15 ans… Je ne pense pas que cela soit le “juste prix”.
Devant le contenu du “nouveau bail” il ne faut pas appeler cela “une sortie par le haut”.
Pour les bailleurs c’est accorder:
– un loyer à la baisse où en jurisprudence c’est ce loyer qui servira de base pour le renouvellement dans 11 ans,
– tous les travaux que désire faire AC faits par AC. Si le bailleur ne participe pas financièrement, il lui en sera tenu rigueur lors du renouvellement où si le bailleur participe à 50% il ne lui en sera pas tenu rigueur mais du fait du moitié/moitié, le bailleur n’en aura aucun bénéfice.
Que de problèmes futurs d’autant plus que les parties communes sont impactées dans ces prévisions.
Le seul avantage pour le bailleur est cette clause résolutoire rédigée (très bien) par les avocats sachant que cette clause est nulle en cas de procédure collective.
Il est évident que si AC, à qui nous donnons (c’est nous qui leur permettons de ne pas couler immédiatement) une baisse de loyers au 1er janvier 2016 (effet rétroactif : du jamais vu !), réinjecte réellement 20 millions, nous reculons de quelques mois la menace de leur dépôt de bilan. Cependant, T. ROCHET ayant dit que cela n’était pas suffisant pour redresser la société, AC doit trouver d’autres financements (prêts, investisseurs…). Donc la baisse d’aujourd’hui va-t-elle leur suffire ? Où la proposition du “nouveau bail” est-il un moyen de nous “promener” depuis le 1er janvier 2016 et pour d’autres bailleurs 2014, afin de réclamer une mesure de sauvegarde où notre clause résolutoire serait inefficace tandis que ce que nous avons accordé sur le “nouveau bail” jouerait de plein droit pour AC.
Il serait stupide de ma part de croire que AC défend mon intérêt avant le sien. Je n’ai pas accès aux comptes d’AC, mais je serais curieux de connaître, sans mensonge, les indemnités perçues par les responsables partis et si M. Denizet est toujours président de la financière AC. Quels efforts sont faits de ce côté-ci? Il ne me semble pas qu’AC veuille faire un seul sacrifice de son côté pour redresser la situation à part présenter des excuses qui ne leur coûtent rien.
AC fait peser l’entière responsabilité de son échec sur les bailleurs : signature du nouveau bail ou faillite. C’est une partie de poker où le premier gagne et le second risque de tout perdre.
Faire confiance à AC et jouer.
Bonjour
En tant qu’avocat vous défendez l’absence de clause recette. Mais je vous signale que des avocats fiscalistes de renom ne partagent pas votre avis. Il est vrai que la fiscalité peut donner lieu à interprétation.
Chère madame,
Vous avez raison de souligner le risque de baux commerciaux avec clause de recette dans le statut de location meublée.
Disposez vous des baux proposés par appart city ?
À mon humble connaissance il n y a pas de telle clause, mais je vous invite à étayer votre article des positions des avocats de renom qui vous ont renseignee.
Je suis investisseur, et j espère une sortie par le haut de toute les parties, même si je souffre considérablement à titre personnel des engagements initiaux non tenus, avec de très lourds emprunts à la clé.
Bien à vous.
Je suis le Président d’une association de copropriétaires
Il n’y a pas de clause Recette ! Il s’agit d’une baisse de loyer temporaire avec retour au loyer d’origine quand l’entreprise sera sauvée et rien de plus !
La baisse de loyer temporaire concerne sans doute la résidence que vous présidez. Mais ce n’est pas le cas, pour toutes les résidences à l’enseigne Appart’City.
Si ! Et c’est un des points importants de la négociation : baisse provisoire pour toutes les résidences, adaptée à la situation de chaque résidence, et acceptée par les représentants des propriétaires.
TOUT N’EST PAS ROSE !
Le calcul EBITDA proposé a tout de même pour base le CA. Il est vrai que le fisc n’a jamais relevé ce genre de procédé mais… il peut éventuellement le faire ; d’ailleurs dans le bail proposé, il est bien prévu que le bailleur puisse renoncer à cette clause. Ce qui peut nous rassurer, et c’est là qu’il ne faut pas être naïf, le taux de l’EBITDA relève du rêve surtout si AC se lance dans les travaux tels que prévus au bail ( clauses travaux qui vont faire exploser les charges des résidences, AC en prenant 50% à sa charge) et les frais actuellement payés par le siège “basculeront” vers les charges des résidences. Avant que AC arrive à ce taux dans les 11 ans … Ce n’est donc pas là le vrai problème.
Par contre avec un “nouveau bail” de 11 ans, si AC continue sa politique, c’est 11 ans de galère et 11 ans de recours aux avocats ; N’ayant aucune certitude d’être payé pour des arriérés qui vont jusqu’à 2014 pour certains bailleurs, AC peut nous “promener” tandis que ses ressources disparaissent puisque les avocats nous disent qu’il “n’y a plus d’argent dans les caisses d’AC”.
Si 20 millions doivent être versé en 2017, pourquoi avoir attendu si longtemps pour réagir ? 2014 à 2017, les problèmes ne pouvaient que se multiplier… Il faut donc bien envisager que ces dirigeants semblaient d’accord pour ne pas payer ce qu’ils devaient. Et ne serait-il pas plus logique, si AC est certain de redresser la situation, de verser immédiatement ces 20 millions, de payer les dettes ? Il suffisait de faire un avenant aux baux avec baisse de loyer contre clause résolutoire. Pourquoi attendre ?
Est-ce l’intention d’AC de réclamer une mesure de sauvegarde où la clause résolutoire mise au bail serait inutile tandis que nos engagements sur ce “nouveau bail” (travaux entre-autres) agiront de plein droit, carte blanche pour AC. Cette mesure conserverait à AC tout ses avantages et son autonomie sur l’exploitation de nos résidences.
Ayant déjà subi une baisse de loyers, certaines résidences en ont une deuxième maintenant. Rien ne nous garanti qu’avant 11 ans nous n’ayons pas un, voire plusieurs épisodes identiques à celui-ci puisque le premier fonctionne.
Et lorsque M. ROCHET, nouveau directeur, dit qu’il a des investisseurs prêts à nous reprendre nos biens pour presque rien, ne peut-on pas imaginer que cette “faillite” a un but ? Le rachat des lots par un investisseur qui reprendrait la main sur l’ensemble des immeubles, AC retrouvant une gestion sans Associations de bailleurs et de plus pourrait récupérer les syndics qu’AC perd petit à petit…
Signer une baisse de loyer et prendre le risque que AC fasse “bien” tant mieux, ou “mal = procédure de sauvegarde”
Ne pas signer et voir AC faire une mesure de sauvegarde ou déposer le bilan (difficile d’y croire car AC perdrait tout) où c’est la justice qui réglerait le problème.
Dans tous les cas le bailleur sera perdant à plus ou moins brève échéance.
Donc avant de signer bien vérifier, même en présence d’avocats, toutes les clauses qui ont été acceptées par AC, le bailleur ayant aussi le pouvoir de refuser ce qui ne lui convient pas.
D’accord sur le fait que la clause de “retour à meilleure fortune” risque de ne jamais être activée, du moins pour les résidences qui ont subies les baisses les plus fortes.
Concernant l’apport des 20M€ aux capital par les actionnaires (pour apurer le passif des loyers), c’est une des contrepartie à la baisse des loyers demandée aux bailleurs, et il ne peut se faire que parce que cela redonne un peu d’air à AC, et doit lui permettre de se redresser, et donc un peu de confiance aux investisseurs.
Concernant l’évocation de rachats possibles de lots individuels par des investisseurs, cela n’est que pour redonner un peu de liquidité sur le marché de la revente, ou aujourd’hui il est impossible de vendre son appartement. Il a parlé de prix “décent” et non pas “pour presque rien”, mais il est sûr que nos biens sont aujourd’hui fortement dévalorisés et accuserons une forte perte à la revente.
Dernier point : dans la stratégie AC, c’est soit la baisse négociée des loyers dans le cadre du nouveau bail, soit le juge des loyers. Je préfère la première solution, et un bail qui m’est plus favorable que mon bail actuel, plutôt que de me retrouver avec un loyer encore plus faible (juge des loyers) et mon bail actuel, mais surtout la nécessité de faire une procédure tous les trimestres pour récupérer mon loyer.
Si c’était une “baisse provisoire” comme le dit certains bailleurs, elle serait notée ainsi : les bailleurs acceptent, pour une période allant de 01/01/2017 au 01/12/2028 une baisse provisoire de x% du loyer. Ce loyer sera refixé à la hausse en fonction de l’EBITDA de la Résidence fixé au taux de 12%…. En tout état de cause, le loyer d’origine indexé sera récupéré au plus tard le 01/12/2028. Avec une date d’échéance, il s’agit bien d’une baisse de loyer provisoire ; sans date la récupération est aléatoire.
Bonjour,
Vous tenez votre information d’un certain nombre de copropriétaires (et de leur(s) conseil(s)) qui ont tout fait depuis juin 2015 pour empêcher toute négociation avec Appart’City.
Hors, aujourd’hui, des négociations se sont faites en traînant le boulet d’une fédération qui ne représente rien parce qu’elle n’a reçu aucun mandat des copropriétaires des résidences qu’elle dit représenter. Ce qui n’est pas le cas des Avocats négociateurs dûment mandatés par les copropriétaires désireux de sortir de l’impasse.
Vous parlez de clause recette, il n’y en a pas.
La clause incriminée est une clause d’acceptation de baisse temporaire de loyer avec un échéancier de rattrapage lié au redressement de la résidence. Elle n’est pas proportionnelle au résultat et est limitée au rattrapage de la baisse des loyers.
Le compromis trouvé avec Appart’City est le résultat d’une négociation qui a permis une solution gagnant/gagnant dans laquelle se retrouvent beaucoup de copropriétaires qui font confiance à l’intelligence.Michel DUBOS
Vous avez obtenu un échéancier de rattrapage ? Vous êtes un favorisé car pour les résidences où je suis il y a une “promesse” de nous accorder une augmentation du loyer diminué que si on atteint un certain EBITDA qui est égal à CA – charges (personnel, travaux, siège, impôts). Le taux a atteindre est tel qu’aucune entreprise identique actuelle ne le dégage. Les meilleures atteignent rarement 8% et avec des résidences plus entretenues que les nôtres. Regarder les charges…
Je ne m’attends pas à récupérer un loyer vu la conjoncture et les dépenses que AC envisage (augmenter les salaires des directeurs, refaire le relookage des logements et des résidences…). Je voudrai juste être certain d’être payé des arriérés et des loyers à venir, 11 ans c’est long.
Re Bonjour,
Ce dont vous ne parlez pas dans votre article, c’est aussi ce qui est mis en place avec ce nouveau bail :
1) l’effort de recapitalisation de Appart’City pour sortir de l’impasse, efforts à la fois financiers (recapitalisation, déblocages financiers pour la rénovations de résidences, ..) et de gestion n s’engageant à faire évoluer son modèle de gouvernance.
2) Les clauses du nouveau bail sont plus protectrices des bailleurs et moins contraignantes.
3) Un comité de suivi se met en place pour vérifier les conditions de la mise en place du bail et des clauses de l’accord négocié.
Enfin, l’accord de Baisse rétroactive (depuis 2016) permet d’accélérer le redressement de l’entreprise et nous permet d’éviter une “catastrophe” qui devenait quasi inévitable.
Michel DUBOS
Dans ce billet, j’évoque l’effort de recapitalisation et le budget de travaux qui sera pris en charge par Appart City
Le nouveau bail qui va être proposé aux investisseurs les protège et manifeste la volonté d’AC de jouer franc-jeu et de repartir sur des bases saines et solides.
Vous pouvez laisser tomber “le budget travaux”, actuellement il n’existe plus, AC ayant des dettes loyers, fournisseurs et autres….
Je suis moi aussi le Président d’une association de défense des copropriétaires. Les nouveaux baux ne prévoient aucune rémunération liée aux résultats de l’entreprise. Et pour cause: les propriétaires ne sont pas des actionnaires. Il n’y a de la part des propriétaires qu’une acceptation, si possible temporaire, d’une baisse de loyer variable en fonction de la situation financière individuelle de leur résidence.
Ceci en contrepartie d’un certain nombre d’engagements d’Appart City, dont, et ce n’est pas le moindre, la recapitalisation de l’entreprise.
Seule la mauvaise foi pourrait amener l’administration fiscale à considérer cela comme un contournement de la loi compte tenu de la situation catastrophique dans laquelle nous sommes.
Les négociations menées par des avocats missionnés l’ont été dans la transparence et le respect de l’information due à leurs clients.
Bien sûr que la baisse de loyer temporaire concerne toutes les résidences et ce sera notifié dans nos nouveaux Baux et celle dont je suis copropriétaire également. Sauf que celle qui sont avec l’avocat “Gobert” et la fédération dont vous avez les informations ont les résidences les plus déficitaires et ne pourront sans doute pas arriver à un résultat leurs permettant de récupérer la totalité de leur baisse de loyer.
Par contre nous les résidences bénéficiaires nous avons accepté des baisses de loyers pour aider et diminuer la baisse réelle de ces résidences déficitaires qui auraient dû baisser de 50% avec l’analyse. Avec les négociations menées par nos avocats, la baisse de loyer se limite à 30%. De ce fait il est normal que ne retouchions nos loyers au bout d’un moment…
Mais nos efforts d’accepter des baisses ont été faits afin d’éviter le Redressement Judiciaire à Appart’City.
Une baisse de loyers de 30% certes si c’est nécessaire. Mais à ces 30% vous allez devoir ajouter les travaux d’amélioration où votre participation éventuelle sera sollicitée jusqu’à 50%. La rentabilité de votre bien va donc encore baisser. Et ce n’est pas avec la surveillance du Comité à postériori qui fera changer le passé. Je pense que certaines clauses du bail sont dangereuses pour les copropriétaires qui s’engagent pour 11 ans ferme, AC pouvant résilier le bail à l’amiable sous conditions comme nous le voyons maintenant. Et êtes vous certaine qu’AC va se redresser ?
La participation au travaux est une des options proposées par AC. Si elle est acceptée par le bailleur, alors il y a augmentation du loyer (de sorte à pouvoir amortir ce nouvel investissement) => cela n’impact pas la rentabilité. Le bailleur est libre de refuser, laissant à AC la possibilité de financer en totalité les travaux. Néanmoins, il est certains que si tous aucun propriétaire ne mets au pot, AC sera moins enclin à rénover une résidence tout seul…
Le bail de 11ans redonne de la valeur au bien (dans la mesure ou AC se redresse), d’autant plus que c’est un bail non résiliable aux échéances triennales. Si cela se passe mal, nous pourrons sortir dans de meilleures conditions qu’à l’heure actuelle (clause résolutoire, cession des lots techniques, restitution des apports en bon état d’entretien, …).
Bonjour.Je réagis en tant que co-propriétaire concerné. Il s’agit bien de donnant-donnant tout en restant bien sous le même régime LMNP. AC s’engage sur ce nouveau bail. Qui plus est, nous sommes mieux protégé qu’auparavant puisque les éléments de copropriétés deviennent cessibles pour un nouvel exploitant, si AC devait de désengager, ce qui permettrait de rester dans le locatif professionnel meublé. Soit, des baisses de loyers mais avec paiement des loyers à échéance et chaque mois dans une logique de faire perdurer l’activité (recapitalisation / travaux / ré-organisation pour baisse des charges / etc). Une sortie de crise positive me semble-t-il !
Les bailleurs dont la baisse les fait passer sous les seuils fixés par le fisc perdent bien leur avantage de LMP, mdenoune a raison.
Certes la clause résolutoire permettra de réclamer les loyers en référé (plus rapide) mais il faudra toujours avoir recours aux avocats. Cette clause ne fonctionne plus si AC fait une procédure collective dans quelques mois.
La recapitalisation faite de 20 millions d’euros ne suffit pas à remettre AC sur les rails, M. ROCHET ayant dit qu’il devait trouver d’autres investisseurs en 2017 pour continuer la sortie de crise.
Les travaux ayant une influence directe sur le CA, la remontée du loyer en subira les conséquences. Et le bailleur qui ne doit pas s’opposer aux travaux est appelé à en payer 50% éventuellement, le reste diminuant le CA donc action négative sur la récupération de loyer.
La cession des locaux n’est pas conclue tant que rien n’est signé (en cas de redressement ou de liquidation judiciaire, c’est la justice qui décide).
Dans ce “nouveau bail” les bailleurs donnent beaucoup à AC : une baisse de loyer rétroactive de 12 mois, une baisse permanente sur 11 ans, une autorisation pour faire des travaux quasi sans limité “le bailleur ne pourra pas s’opposer” sur les parties privatives et communes où les bailleurs seront sollicités pour 50% sur des devis produits uniquement par AC… En échange, AC va payer ce qu’il aurait du nous payer (de qui se moque-t-on ?) depuis 2014 pour certains qui n’ont pas eu les moyens de faire des procédures et nous accorde une clause résolutoire sachant qu’avant de pouvoir résilier notre bail pour impayés, il peut se passer des années…
Je refuse de trouver formidable un tel projet car il y a beaucoup trop de risques… Tout s’appuie sur l’honnêteté de AC et je n’y crois plus.
Les avocats ont fait du mieux qu’ils ont pu et fourni un super travail. Mais ils ne peuvent pas prédire le comportement futur de AC et les bailleurs doivent s’attendre aussi à ce que AC ne joue pas franc jeu. PRUDENCE…
Bonjour,
Je fais partie de ces investisseurs sur Angers et très vite nous avons réagi en association de copropriétaires.
Je peux vous dire que de la communication et de la transparence nous en avons, il suffit de voir le nombre de courriels reçus à lire et pour réagir car nous sommes derrière notre avocat convaincu que cette négociation et les baux qui en naîtront, nous permettront de sortir de cette impasse.
Si nous restons sur les positions actuelles nous AppartCity court droit au redressement judiciaire. Que deviendrons nos arriérés? à quels prix seront reprises nos résidences? à quel niveau seront fixés les loyers qui nous seront imposés, encore plus bas que ce que nous avons négocié ;
Il est regrettable que des copropriétaires ne soient pas informés et/ou que des associations et des avocats sensés se battre pour défendre leurs intérêts ne le font pas.
Ce n’est pas faute d’essayer de rallier un maximum de copropriétaires pour faire front car nous savons tous que l’union faisant la force.
Pour répondre
1) il n’y a pas de clause recette dans le bail. De plus la “Clause de retour à meilleure fortune reste optionnelle” pour les “trouillards” qui préféreront faire un “cadeau”’ à AppartCity !
2) Les baisses de loyer demandées ont été adaptées et justifiées en fonction de l’historique et de la situation actuelle de chaque résidence ! Elles sont largement expliquées et… acceptées !
3) AppartCity s’engage sur des efforts considérables (travaux, transparence, recapitalisation, modification de politique commerciale, changement de dirigeants, clauses protectrices des propriétaires dans le bail…) et a du reconnaître bien des erreurs et s’engage à faire évoluer son modèle !
4) Pour mettre les meilleures chances de réussite de ce plan, nous mettons en place un comité de suivi constitué d’une dizaine de copropriétaires choisis par un panel de copropriétaires électeurs). Ils vérifieront les accords et le respect des engagements signés !
5) La rétroactivité de la baisse de loyer sur 2016 permet à Appart’City de redevenir bénéficiaire en 2016 et apporte aux propriétaires une “revalorisation” plus rapide du marché secondaire des biens lié au “regain” de réputation de l’exploitant redevenant vite crédible !
Le 20/12 à Tours, notre avocat a réuni les copropriétaires de 4 résidences (Angers, Le Mans, Limoges et Tours) il nous a présenté le projet de bail, l’a expliqué en long en large et en travers.
Bien entendu dans l’assemblée il y avait aussi des indécis voir des copropriétaires hostiles, il leur a répondu et argumenté point par point à leurs questions parfois virulentes !
A l’issue de la réunion ils avaient perçu l’enjeu et avaient finalement rejoint la majorité de ceux qui appuient la démarche !!
D’autres réunions ont eu lieu notamment au Bourget le 21/12.
Depuis, nous avons reçu le modèle du bail définitif et il va clairement dans le sens de ce que nous attendions, il est le résultat des négociations du groupe d’avocats que nous avons suivies de prêt. La plupart des souhaits et recommandations ont été retenus.
Pour tous ceux qui n’auraient pas eu les informations, pour les indécis et qui veulent comprendre sans langue de bois, il y a une dernière présentation le 14/01/2017 à 10h au Novotel de Charenton. 5 place des Marseillais. 94220 Charenton-Le-Pont
Nous n’avons pas entendu le même discours. M. ROCHET n’a pas caché que AC ne retrouvera pas une situation économique fiable dans les deux années à venir les 20 millions injectés ne suffisant pas. L’économie que nous leur avons accordée par la baisse des loyers leur a éviter la liquidation judiciaire uniquement. Les dirigeants sont toujours payés ou indemnisés.
Pour obtenir la “révalorisation” il faudrait que AC explose le marché des locations sans avoir de charges à déduire et les seules résidences dans ce cas n’ont pas la même clause puisqu’elles récupèrent leur loyer sous 2 ans tandis que les autres signent pour 11 ans.
Ce n’est peut-être pas vraiment une clause recette mais le fisc pourrait la considérer comme telle puisque le calcul se fait à partie du CA. Vu la situation je ne pense pas qu’il le ferait.
Le Comité de suivi c’est sympa mais ce sera notre “Cour des Comptes” avec ses rapports et son impuissance. Idem pour l’information sur les résidences.
Enfin il n’y a communication que pour ceux qui ont un avocat qui se sont mandatés auprès de AC. Les bailleurs qui n’ont pas eu les moyens de prendre un avocat ne savent rien de ce qui se passe et pour certains les arriérés datent de 2014 !
Les bailleurs se lancent dans un nouveau bail mais ils ne doivent pas oublier que AC ne va peut-être pas pouvoir assurer l’année à venir. Croire et faire croire qu’il n’y a aucun risque de se retrouver demain dans la même situation qu’aujourd’hui serait déraisonnable.
Sachez que les baisses de loyer demandées sont adaptées à chaque résidence , et justifiées !
Pour ce qui me concerne, ce sera 5 % et la rétroactivité de la baisse de loyer sur 2016 permet à Appart’City de redevenir bénéficiaire et apporte aux propriétaires une ‘revalorisation’ plus rapide du marché secondaire des biens lié au ‘regain’ de réputation de l’exploitant redevenant vite crédible.
Appart City fait des efforts (travaux, transparence, recapitalisation, modification de politique commerciale, changement de dirigeants, …) et a du reconnaître bien des erreurs et s’engage à évoluer.
Nous mettons en place un comité de suivi pour vérifier les accords ! Les propriétaires pourront vérifier le respect des engagements !
Le nouveau bail apporte de nombreux avantages et une bien meilleure sécurité à ceux qui le signeront !
Ceux qui n’auront qu’une baisse de 5 % ne seront pas concernés par une clause recette. Mais pour les autres le loyer est lié au rétablissement de l’exploitant sur la base de Chiffre d’affaire.. somme annuelle des loyers et ratios d’exploitation .. c’est bien une clause recette.
Pourquoi les avocats n’ont ils pas engager leur responsabilité en établissant un acte d’avocat? Ces baux ne seront que des sous seing privés sous la seule responsabilité des signataires, c’est-à-dire propriétaires et exploitant !
Ce n’est pas une clause recette, c’est une formule qui permet de retrouver le loyer d’origine avant baisse sur le seul résultat de la résidence.
Jusque là les résidences qui étaient rentables payaient pour les résidences non rentables sans que les copropriétaires de ces dernières ne fassent un effort. Et bien ça va changer.
La solidarité (qui doit faire passer un cap difficile provisoire) oui, c’est l’objectif de la réduction actuelle des loyers, l’assistanat (le soutien “institutionnel” des résidences en perte) NON!!!
A chaque résidence de prendre son destin en main et de s’intéresser à son investissement pour trouver, dans l’avenir, les meilleures solutions pour revenir à la rentabilité.
La solidarité ne peut être que de se regrouper entre résidence par le biais d’un vrai regroupement dont le rôle reste la veille vis-à-vis de l’exploitant et l’analyse des résidences en difficulté pour les aider à approcher la meilleure solution.Ce n’est pas aux Avocats de s’engager, ils n’agissent qu’en Conseil.
Bonjour,
Via cette proposition de nouveau bail, nous sommes ACTEURS de notre avenir avec notre exploitant AC via les différentes négociations des avocats en mode ”donnant donnant” afin de retrouver un situation plus sereine et pérenne avec notre exploitant AC.
Bonjour,
Que de bons petits soldats qui récitent le discours que leur a insufflé les avocats ( les meilleurs puisqu’ils le disent eux-même..).
Allez voir les commentaires sur les résidences Appart City…on n’abandonne pas ses habitudes d’un coup de baguette magique.
Que représentent 20 millions pour 117 résidences….1500 euros par appartement, à peine de quoi payer les arriérés de loyer…..on remet les compteurs à zéro et on recommence.…
Bref, une nouvelle fois il est démontré la passivité des copropriétaires qui acceptent tout et n’importe quoi pour éviter de s’impliquer réellement dans leurs résidences…Aidés pour cela par les avocats agitant le drapeau du dépôt de bilan.…”Attention cela pourrait être pire”…
Je suis copropriétaire à Lille, résidence très très rentable et dont l’avocat au départ nous parlait de négocier le loyer à la hausse mais il fallait pour cela que nous soyons 80 copropriétaires pour que ses tarifs s’adaptent et qu’il soit crédible vis-à-vis d’AC.
Mais cela ne lui a pas suffi et il a préféré ( sans nous en avertir ) globaliser la représentation des résidences et c’est pour cela que nous nous retrouvons avec une baisse de loyer aujourd’hui.
Ne craignez rien, les mêmes avocats vous recontacteront dans deux ou trois ans pour recouvrir vos loyers.
je fais partie des responsables d’une association de copropriétaires d’une Résidence APPART CITY et je lis avec plaisir que notre société locataire va recapitaliser sa société. Néanmoins il serait intéressant de savoir sur quelle base ?
Je pense que tous les copropriétaires sont informés que suite à une A.G. du 28 septembre 2016 appart city a effectué une réduction de capital de 5175600 euros, le dit capital passant de 8626000 euros à 3450000 euros . Cette réduction de capital a été enregistrée au greffe du tribunal de commerce de Montpellier à la date du 9 novembre 2016 . Drôle de recapitalisation!
Nous discutons avec les divers responsables d’APPART CITY depuis de nombreuses années ( Mr CAVALIER , Mr DENIZET , Mr BON etc……) souhaitons qu’ils aient changé, car à ce jour aucun de leurs engagements n’ont été tenus.
Il y a trois ans nous avons signé un compromis avec eux par l’intermédiaire de nos avocats . Ce compromis prévoyait entre autre le paiement des loyers en respectant les dates d’échéance. A ce jour nous avons 3 trimestres d’impayés….
Renseignez-vous auprès de copropriétaires de Résidences ayant déjà acceptés des baisses de loyers ( -40% pour une à laquelle je pense) ils ne sont pas mieux payés que les autres.
Je ne voudrais pas être défaitiste mais en ce qui me concerne (souhaitons que je me trompe) les responsables de cette société ne respectent rien ni personne. Ils laissent dans la difficulté des copropriétaires qu’ils ne payent pas, encaissent le prix des chambres qu’ils louent et continuent à ouvrir des Résidences ……..
Bonjour
Merci pour ce petit rappel historique car j’ignorais cet accord signé il y a trois ans et toujours pas respecté.
Merci pour cette information factuelle sur cette énorme réduction de capital d’AC.Cher internaute, vous signalez “suite à une A.G. du 28 septembre 2016 appart city a effectué une réduction de capital de 5175600 euros, le dit capital passant de 8626000 euros à 3450000 euros . Cette réduction de capital a été enregistrée au greffe du tribunal de commerce de Montpellier à la date du 9 novembre 2016“.
Effectivement cet acte reçu par le greffier du TL de commerce le 9.11.2016 spécifie bien cette réduction de capital. Désormais le capital est fixé à trois millions quatre cent cinquante mille quatre cents euros. Un chiffre à comparer au capital précédent fixé à huit millions six cent vingt six mille euros.
Cette réduction de capital n’a rien d’un tour de passe-passe pour pouvoir recapitaliser par la suite. C’est simplement l’application de l’article L225-248 du Code du commerce (http://legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006226307&cidTexte=LEGITEXT000005634379).
Regarder l’historique de notre ancien locataire DVS sur les greffes du Tribunal de Montpellier.
Diminution du capital pour faire disparaître des dettes comptablement, ensuite réclamer des baisses de loyer car “rien ne va plus”en 2014, puis vente de la Société.
Nous revoici dans le cas de figure fin 2016 : diminution du capital, nouveau bail pour les baisses de loyer à effet rétroactif uniquement pour la baisse de loyer… et demain..l’exploitant vous promet de vous payer ce qu’il vous doit si vous accepter de ne pas être payé avant x mois et avec des chantages à l’appui. Vous y croyez ?
Propriétaire dans une résidence Lyonnaise nous avons la (chance) de posséder un bail notarié avec clause résolutoire et pratiquement toutes les clauses proposées par Appart City dans le futur nouveau bail.
A ce jour cela ne nous apporte aucune certitude quand au respect du paiement des loyers
Une action en résolution de baux pour 32 propriétaires de la résidence va passer auprès du juge fin janvier
C’est leur défense pour contrer notre action PRETENDRE qu’ils sont à jour des loyers, ce qui n’est pas le cas pour moi.
Il est difficile de penser que les nouveaux baux proposés sans enregistrement auprès d’un notaire puissent nous protègent des agissements futurs de notre locataire. Enfin bon courage à tous pour régler cette situation organisée et tolérée par nos élus.
Bonjour, propriétaire à Bourg je tiens à vous informer de faits concrets et non de promesses qui n’engagent que ce qui y croiront et enrichiront ceux qui les proposent.
En 2009, En contrepartie de la baisse de loyers que nous avons acceptée, Mr Franck Manna DG à l’époque de P&S (actuellement A.C), s’était engagé par courrier signé de sa part, le 22/12/2009, à verser les loyers sans retard et sans baisse jusqu’à la fin de bail en nous indiquant dans cet écrit « Nous nous faisons Fort de maintenir cet engagement dans le futur indépendamment de la conjoncture économique Nationale ou internationale ». Malgré cette garantie écrite, non seulement les loyers ne sont plus versés, mais en plus, ils demandent à nouveau une baisse au cours de ce bail.
Les promesses d’aujourd’hui ont d’autant moins de chance d’être tenues qu’en toute bonne logique, personne ne pourra s’opposer au fait que les investisseurs qui pourraient injecter ces 20 millions d’Euros le feront à des taux d’intérêt très important, ce qui semble normal vu le risque qu’ils prennent. Cette fuite en avant permettra peut-être à ces investisseurs de s’y retrouver, car ils seront servis prioritairement et à nouveaux au détriment des propriétaires que nous sommes et d’un quelconque redressement du gestionnaire.
Pour Appart’City, comment auraient-ils, en payant de plus en plus d’intérêts sur des capitaux injectés de plus en plus important «à fonds perdus jusqu’à aujourd’hui » plus de chance de se redresser alors que les opérations de recapitalisation précédentes en contrepartie des baisses de loyers précédentes faisaient déjà l’objet du même deal. Mais à un montant de remboursement de taux d’intérêts raisonnable. Cela me fait penser à la dette grecque, mais dans notre cas, ce sont les propriétaires qui paieront.
Fort est à parier que dans 3 ans, il nous sera proposé une nouvelle baisse de loyers, et à chacune de ces baisses, la valeur vénale de notre bien (à la revente) se réduit de façon conséquente car la valeur est en % du loyer. Cela promet certes du chiffre d’affaires à venir pour les avocats qui s’en chargeront, mais je ne vois pas l’intérêt de cette fuite en avant pour les propriétaires. A un moment donné, il faut savoir prendre ses pertes et repartir sur un modèle plus sain et des partenaires dignes de confiance.
J’ai changé nous dit Appart City. Mais comment croire cette société ayant fait depuis plusieurs années des promesses non tenues…?
Mais admettons que la proposition d’Appart City soit suivie d’effet, ce dont on peut douter.
Présente-t-elle tout ce qu’il faut faire pour que les résidences soient enfin parfaitement entretenues, que les actions commerciales soient cohérentes et efficaces, que la gestion soit rigoureuse et permette de réduire les frais de siège et d’améliorer les résultats pour améliorer les loyers ?
Car c’est bien cela qu’attendent les propriétaires de ces résidences dans lesquelles ils ont investi. Et ce, car on leur avait promis que cela serait une source de revenus complémentaires.
Que propose Appart City pour assurer aux copropriétaires une parfaite transparence dans l’information permettant de constater que les engagements sont bien tenus ?
Les avocats qui ont négocié un accord avec Appart City l’ont ils vraiment fait dans l’intérêt des propriétaires qui sont leurs clients ? On peut en douter.
En conclusion : rien ne semble réglé et à qui profite le temps qui passe sans solution ?
Il existe bien pourtant des solutions alternatives.
Bonjour
Qu’entendez vous par solutions alternatives?
Changer d’exploitant, les nombreuses carences d’Appart City offrent autant de raison d’obtenir la non reconduction des baux à l’échéance ou leur interruption.
De bons avocats se chargent actuellement de mettre en place ces solutions.
Sauf que pour pouvoir changer d’exploitant, il faut déjà pourvoir se défaire de l’exploitant actuel, sans fil à la patte (lots techniques, indemnité d’éviction, …). Ces “nouveaux baux” facilitent justement le départ en cas de faute de AC (tout le travail sur la clause résolutoire et les contre-parties négociées par les avocats, à mettre en face de la baisse des loyers).
Demander combien de temps et d’énergie cela a pris aux quelques résidences qui ont essayé (et parfois réussi) à se séparer de AC, parce que la baisse des loyers demandée par AC était trop importante (ça c’était avant le protocole d’accord, qui plafonne cette baisse à 30%). Il leur a fallu négocier pied à pied, pour ne pas payer d’indemnité, pour récupérer ces fameux lots techniques, etc…
Ne serait-ce que pour cette raison, cela vaut le coup de signer ces nouveau baux !
Si votre intention est de quitter (collectivement) Appart’City pour tenter votre chance avec un autre exploitant, alors signez ces baux : vous serez libérés au premier défaut de paiement.
Il est toujours possible de se défaire d’un exploitant qui ne respecte pas ses engagements surtout s’il est démontré qu’il est récidiviste. Quelque soit la difficulté à le faire c’est toujours préférable à une solution qui consiste à persister avec un exploitant qui a fait preuve d’incompétence.
Bonjour,
Le nouveau bail proposé par Appart City et validé par 4 avocats relève du jeu de dupes !
En effet, ces personnes ne sont pas censées ignorer que les 2 conditions mentionnées à l’article 10.6.2 et concernant le “retour au loyer contractuel”, sont quasi impossibles à atteindre.
Pour rappel ;
– ratio d’exploitation à au moins 12%
– somme annuelle des loyers n’excédant pas 32% du chiffre d’affaires
J’invite les propriétaires à vérifier eux mêmes à partir des comptes résultats transmis par Appart City et à faire des simulations …
Donc “clause recettes ou pas clause recettes”, le débat n’est même pas tant celui-ci, mais bien celui d’une nouvelle duperie, pour ne pas écrire autre chose !
Effectivement, autant le “ratio d’exploitation” peut être largement supérieur à 12% sur certaines résidence bénéficiaires, autant le “taux d’effort” plafonné à 32% est une contrainte forte et difficilement atteignable aujourd’hui.
Il va falloir sacrément augmenter le CA pour y arriver (et donc arrêter de brader les nuitées). C’est là qu’intervient la rénovation des résidences, avec une montée en gamme et une augmentation des prix…
N hésitez pas à donner les cordonnées des avocats car je ne suis pas sur que ceux qui ont négocié avec Ac nous guident sur le bon chemin
Dés que les copropriétaires ayant mandaté ces avocats auront signé leur nouveau bail, le solde des honoraires ( 50% ) dus sera exigible…
Qu’est-ce que c’est que cette histoire de 50% d’honoraires? Les 4 avocats se sont entendus pour appliquer un forfait identique de 132€ TTC pour un mandat d’assistance et de représentation dans la négociation et mise en place de ce protocole d’accord. Pas d’honoraires supplémentaires à venir !
Nous avons signé sur Lille des contrats pour un montant forfaitaire et par lot de 216 euros hors frais dont 50 % à la signature du nouveau bail
Nous avons dans nos baux tout ce que propose AC sauf la baisse de loyer
Après avoir attendu des mois les paiements de nos loyers, nous avons entamé une action en résolution de nos baux puisque nous avions la clause résolutoire de prévue sur nos baux notariés
La plainte à été déposée au mois de Mai 2016
Après une réponse de AC au mois de Novembre, notre avocat va déposer ses dire si fin Janvier 2017
Bien sûr les avocats de la partie adverse vont à nouveau répondre et peut être qu’un juge se prononcera dans quelques mois.
Alors ne croyez pas que ces nouveaux baux vous protégeront mieux que ceux en notre possession.
Merci madame pour ce post qui ne fait que confirmer un certain nombre de points.
Quoi qu’on en dise, il s’agit bien d’une clause recettes (montant du loyer indexé sur le CA)……. Espérons que les copropriétaires qui signeront en soient bien conscients, avec toutes les conséquences qui s’y rapportent. Seules une bonne dizaine de résidences avec une baisse provisoire de 5% semblent échapper à cette clause recettes; toutes les autres sont concernées!
Quant aux soi disant effets de cette clause recette, combien de propriétaires ont fait le calcul qu’ils vont effectivement récupérer un meilleur loyer, voire un loyer contractuel?
Non seulement de petits investisseurs se sont laissés abusés en achetant ce type de produit dont ils ne connaissent pas totalement le fonctionnement, ni les subtilités. Mais en plus, ils vont se faire avoir à nouveau en leur laissant croire qu’ils vont retrouver un meilleur loyer.
Un bail sécurisant? du vent….Une clause résolutoire que les propriétaires de chez Park & Suites ont déjà expérimentée et qui ne donnent pas les soi disant droits évoqués en réunion… Méconnaissance du système et des pratiques, et les investisseurs Park & Suites le savent bien.
Même avec un bail notarié, Appartcity arrive encore à contourner et jouer sur les délais…
Je viens de recevoir le projet de bail qui doit être un blindage total pour le bailleur selon les avocats signataires de l’accord avec AC….accord dont nous ne connaîtrons jamais la teneur puisqu’il doit rester secret selon Goethe….
Bail dont le president de notre association nous clame qu’il faut le signer et le renvoyer immédiatement…..sans réfléchir et sans réserve?
Protection pour le bailleur ?
1/Recapitalisation si 75% des copropriétaires dans 80% des résidences signent le nouveau bail!
2/les arrierés de loyer seront payés dans les trente jours de la recapitalisation d’AC….Soit dans plus de six mois…..si tout va bien!
3/ Le loyer sera payable le 20 et non plus Le 10 comme auparavant.
4/ baisse rétroactive des loyers de 5% au 1 janvier 2016 et pendant trois ans ( meilleur des cas …)
5/ indexation des loyers selon ILC et non plus ICC
6/ Et le plus malhonnête est que tous les avocats clament que 20 millions vont être apportés pour la recapitalisation et 10 millions pour rénover les résidences, dans le nouveau bail il n’est plus du tout question de ces 10 millions….
Les promesses n’engagent que ceux qui y croient.
Bref, cela sera sans moi.
IL FAUT SAUVER LE SOLDAT RYAN….
De mieux en mieux…réunion en région parisienne hier… Les 4 avocats et Rochet réunis annoncent des privilèges pour leurs clients…enfin ceux qui doivent leur signer un mandat (et un petit chèque) pour se voir payer leur loyer….en plus minoré…..bien évidement, il faut sauver Appartcity et remettre la main à la poche 2 fois (baisse de loyer et chèque aux avocats)….décidément, ils prennent les propriétaires pour des pigeons….
COURAGE, FUYONS
Apparemment, un des avocats qui se prétend servir la cause des copropriétaires aurait écrit tout récemment à ses clients copropriétaires :
« Appart City s’est engagé à régulariser l’intégralité de l’arriéré des clients nous ayant donné mandat et qui auront renvoyé leur bail, dans les 15 jours qui suivront l’atteinte du seuil de 75% de signature des baux mais de leur seule résidence ». Ils n’auront pas à attendre l’adhésion à l’accord des autres résidences ni la recapitalisation effective. Il est en effet plus que légitime que vous ne soyez pas traités comme tous les bailleurs restés jusqu’à présent les spectateurs attentistes des efforts que nous faisons depuis des mois pour mener cette négociation ».
Plusieurs remarques sur cette prose :
-Au préalable, il n’est jamais plaisant de se faire traiter de « spectateurs attentistes » par ceux qui sont censés représenter l’intérêt général des copropriétaires contre Appart City.
-En outre, cela créé de facto, une inégalité entre les créanciers et discrimine ceux qui, par malheur, n’auraient pas choisi les 4 avocats … (diviser pour mieux régner) les autres bénéficieront du paiement de leur arriéré de loyer, même si aucune recapitalisation n’intervient, donc même si une des conditions suspensives du bail n’est pas réalisé ! C’est très fort ! Cela en dit long sur la validité de la rédaction des autres points de ce bail.
Mais surtout, cela créé une concurrence déloyale et un nouveau chantage de la part des 4 avocats; nus sommes bien dans un double chantage (Avocats + Appart City) et il n’y a plus aucun doute sur la connivence entre ces 4 avocats et Appart City.
Merci pour votre commentaire
Vous avez raison de rappeler qu’un fonds d’investissement est présent dans la société mère. Sa stratégie est bel et bien de sortir de cette société à plus ou moins longue échéance.
Que de réactions autour de cette information concernant Appart City!!
S’il n’y avait aucun problème à accepter la proposition faite par ce groupe aux propriétaires bailleurs cela n’en aurait pas généré autant bien évidemment.
Cette proposition est inacceptable pour beaucoup d’entre nous.
Appart City a la possibilité de proposer une solution qui pourrait satisfaire la totalité des propriétaires sans exception.
Cette solution serait de laisser aux propriétaires le choix du partenaire exploitant pour le futur. Chaque résidence déciderait d’accepter ou non les propositions faites par Appart City avec un nouveau bail. Appart City acceptant d’interrompre le bail en cours sans indemnité d’éviction pour les résidences qui souhaiteraient ne pas poursuivre avec elle.
Les propriétaires ne sont absolument pas responsables de la situation actuelle, mais en sont les victimes. L’unique responsable est bien Appart City. Il est normal et légitime que Appart City prenne ses responsabilités et cette contre-proposition n’est que la seule envisageable. Qu’en pensez vous?
En cas de changement d’exploitation, je pense que la règle des 70% de lots gérés s’impose pour que le bâtiment conserve son statut de résidence de tourisme. Encore faut-il que le nouvel exploitant mandaté pour gérer le fasse avec professionnalisme et honnêteté.
Non je ne prédis pas l’avenir……Mais je ne supporte pas de suivre le troupeau qui part à l’abattoir en se disant que cela pourrait être pire….
La peur, largement utilisée par les avocats ne sert qu’à éviter que les copropriétaires ne se posent trop de questions et renvoient vite , vite, vite leurs nouveaux baux signés.
Je ne suis pas un mouton qui attends gentiment de se faire tondre par le grand méchant actionnaire. Cela fait 2 ans que j’ai regroupé les propriétaires de ma résidence, et avec quelques personnes de bonne volonté, nous cherchons des solutions alternatives à Appart’City.
Mais arrêtez de faire croire que l’herbe est plus verte ailleurs, et qu’il suffit de tendre la main pour trouver un gentil exploitant, qui va nous servir les même loyers et nous payer rubis sur l’ongle ! Redescendez un peu sur terre, et regarder la réalité en face : nous avons acheté un bien trop cher, dont les promesses de loyers étaient complètement dé-correlées du marché hôtelier, et nous nous retrouvons aujourd’hui avec une exploitation impossible avec ce niveau de loyer (du moins pour 95% du parc Appart’City).
Demandez à tous ceux qui ont fait le pas, combien il leur a fallu lâcher sur le montant des loyers… Sans parler des travaux nécessaires pour remettre la résidence à niveau, ou s’adapter à la charte du nouvel exploitant.
Merci de vous souvenir qui vous a vendu le logement….Vous allez accepter de baisser votre loyer pour faciliter la vie de celui qui vous a tondu lors de la vente.
Si je devais accepter une baisse de loyer cela serait pour relancer la résidence avec un nouveau gestionnaire auquel je n’aurais rien à reprocher.
Le choix de Thierry Rochet n’est pas anodin, regardez les résidences reprises et interrogez les copropriétaires ayant accepté une première baisse, ils attesteront que ce sauveur ne paie plus non plus les loyers et demande des nouveaux efforts aux copropriétaires.
Celui qui m’a vendu l’appartement, c’est GFE (le commercialisateur de Appart’City, qui était alors un groupe immobilier, dont le seul but était de construire toujours plus pour prendre sa marge sur les ventes), et oui, je m’en veux de lui avoir versé 17% de frais de commercialisation (qui ont participé à la surévaluation du bien que j’ai acheté). C’est la famille Menguy qui est partie avec la caisse, laissant Appart’City à ses difficultés d’exploitation, les résidence n’étant pas économiquement viables (pour la plupart), et la société n’ayant pas particulièrement de compétences dans la gestion hôtelière.
Aujourd’hui, c’est un groupe hôtelier qui doit exploiter un parc constitué des résidences disparates et mal entretenues, et qui essaie de construire un plan de redressement sur 3 à 5 ans.
Pour rebondir sur la résidence de Annecy-Seynod reprise par GRH (devenu NEHÔ Group), je ne connais pas la situation locale de Annecy, mais quand je vois la localisation du bien (excentré, en concurrence directe avec un autre Appart Hotel et un Hotel), j’imagine que le potentiel d’exploitation n’est pas formidable. En immobilier, il n’y a qu’une vérité sur la valeur intrinsèque du bien : l’emplacement…
Bonjour, Je suis propriétaire dans une résidence appart’city; aprés avoir lu les commentaires:
J’ai quelques questions qui me viennnent à l’esprit :
Je me demande pourquoi un accord “gagnant-gagnant” doit être “secret”, si cela est dans l’intérêt de tous, gestionnaire compris;
pourquoi ce manque de transaprence et pourquoi diviser les propriétaires entre “les bons ” ceux qui ont un avocat et “les mauvais” ceux qui doutent de tout cela aprés les “accord” 2014″….
Les créances de certains seraient elles prioriaires ou plus légitimes sous prétexte qu’ils auraient un avocats…..??????….
Aprés tout cela ; je me demande pourquoi les bailleurs (petits propriétaires) doivent sytématiquement faire des efforts loyers ou réglements de travaux (pour un gestionnaire qui ne fait probablement pas les réparations locatives obligatoires durant le bail ?
Pourquoi le gestionnaire attend pour régler les loyers ; c’est à dire simplement assumer ses obligations ? , s’il a la possibilité d’obtenir 20 millions d’euros ……
Je pense que nous sommes là face à une nouvelle manoeuvre qui a pour but de faire gagner du temps au gestionaire, lui permattant à court terme de l’optimisation de trésorerie et à moyen-long terme de valoriser son fond de commerce (117 baux des résidences avec baisse des loyers donnent automatiquement un meilleur ratio CA / LOYERS pour le gestionnaire ) ceci sans rien débourser car ce ne sont que des promesses …. comme en 2014……
Ne pas oubllier ce qui est rés important, que l’un des actionnaire (EQUISTONE) est un fond d’investissement qui va se désengager dés que qu’il aura valoriser suffisament sa mise de départ …..Et à chaque “accord et/ou rénégociation”, il y a amélioration de la rentabilité ( de son capital investit )……
Aprés ce nouvel accord qui ne sera probablement pas respecté…. Il y en aura un autre et encore un autre …….Jusqu’é la vente de la société avec plus-value pour les actionnaires…
Voilà mon sénario…. Je sais, ce n’est pas trés encourageant… Mais n’oubions pas que nous sommes petits investisseurs et pas actionnaire… Nous n’avons rien à voir avec la gestion … Nous ne voulons au notre loyer et rien d’autre… Nous n’avons pas à nous impliquer dans leurs “erreurs” de gestions ou de stratégies.
Qu’en pensez-vous ?
Je pense que vous avez fait une parfaite anayse de la situation et que tous les copropriétaires de toutes les résidences Appart City devraient la lire. Merci.
Tout à fait d’accord, les efforts demandées n’ont que deux buts renflouer un peu les caisses et surtout faire accepter aux copropriétaires d’entrer dans un mécanisme de dévalorisation de leurs loyers et par conséquence de leurs logements.
Pour le renflouement des caisses, c’est la recapitalisation de 20M€ qui doit justement servir à payer les arriérés de loyers. Sauf que celle-ci n’aura pas lieu si l’accord n’est pas mis en place. La baisse des loyers servira à rééquilibrer les charges d’exploitation de Appart’City, et entre autres, leur permettre d’allouer les moyens humains et matériels à l’entretien des résidences, dont certaines sont laissées à l’abandon faute de moyens.
La dévalorisation de nos biens est déjà là (l’état des résidences, le niveau de rentabilité que peut raisonnablement servir un exploitant quelqu’il soit à partir de ce type de bien, la mauvaise réputation de Appart’City aujourd’hui…), et le fait de s’accrocher à nos loyers n’y changera rien !
Les associations qui ont fait un effort de regroupement ont pu mettre en place tout un réseau de communication qui a permis d’informer les copropriétaires au fur et à mesure de l’avancée des négociations.
Aujourd’hui, la plus value de l’actionnaire Equistone, c’est une moins value de 80M€ (tout ce qu’il y a investi à ce jour). Les fameux 20M€ qu’il pourrait éventuellement remettre dans la société, il ne les mettra que s’il sait qu’il y a une chance de redresser la société, et cela passe forcément par une baisse des loyers. Sinon, il va couper la branche et acter cette perte sèche, et les conséquences seront tout aussi désagréables pour nous avec un redressement judiciaire à la clé !
Et pour nous redémarrage avec un gestionnaire sain et du sang neuf. Tous les grands groupes ont cessé de faire appel aux services d’Appartcity, comment AC pourrait-il les faire revenir?.
Nous aussi, nous pouvons acter nos pertes mais nous n’aurons pas tout perdu car nos biens sont solides et immeubles qui ne se dégraderont plus avec un gestionnaire sérieux.
Non, le redressement judiciaire ne veut pas dire que nous reprenons notre envol, libres de toutes contraintes. Cela veut dire que l’administrateur judiciaire va nous imposer une baisse de loyers conséquente non négociable, et que nous pouvons nous assoir sur les loyers que nous avons en retard (cela dépends des personnes, mais cela peut aller jusqu’à un an de loyers..).
Et pour les résidences qui ne sont pas économiquement viables même après une baisse très importante des loyers, alors c’est la rupture de bail (ça, l’administrateur a le droit de le faire… pas nous!). Pour ces résidences non viables (à un niveau de loyer décent au regard de l’investissement effectué), je souhaite bien du courage aux propriétaires pour trouver un gestionnaire qui va vous redonner le sourire !
Non, en cas de dépôt de bilan l’administrateur ne peut pas baisser les loyers. Il peut proposer des baisses que vous n’êtes pas obligé d’accepter.
Oui, vous perdez les arriérés.
Exact, autant pour moi => si nous n’acceptons pas la baisse, le bail sera résilié par l’administrateur (si celui-ci considère qu’il ne peut pas continuer l’exploitation dans ces conditions).
Il n’empêche que l’on va se retrouver avec un bien fortement dégradé car non entretenu (dans la majorité des résidences), et une confrontation à la réalité du marché en ce qui concerne les loyers (sachant que nous ne serons pas en position de force pour négocier, mais plutôt aux abois pour faire rentrer des loyers au plus vite et payer les traites qui continuent à courir).
Une moins value de 80 MF pour Equistone!! Je serais curieux de voir comment cet actionnaire compte absorber cette moins value, les nouveaux fonds qu’il devra mettre et les investissements à faire pour dégager enfin du résultat avec le groupe Appart City…
La résiliation d’un bail par un administrateur, c’est ce qui s’est passé effectivement il y a quelques temps avec un autre exploitant; certaines résidences avaient pris les devants en ayant un repreneur sous le coude, et elles ont pu enfin partir avec un autre exploitant….j’ai eu écho des propriétaires de 2 résidences concernées: ils sont bien contents d’avoir fait cela et n’ont aucun regret bien au contraire.
On vient de me transmettre un courrier de T R…., nouveau président d’appartcity, par ailleurs aussi président du groupe Néo Group.
A Annecy, résidence qu’il a repris en 2014 (sous ex enseigne Appartcity) après une baisse des loyers de 30% environ, et promettant une remontée progressive, il vient d’envoyer un courrier aux copropriétaires leur demandant une nouvelle baisse des loyers de 65% et en exigeant une réponse sous 8 jours sous la menace de saisir le juge des loyers…..
Encore de belles promesses non tenues….
Avec ce bel exemple, cela donne encore radicalement encore moins envie de signer quoi que ce soit avec Appartcity….
leur arme: le chantage….notre réplique: le même chantage
Ne nous laissons pas abuser
Que de réactions autour de cette information concernant Appart City!!
S’il n’y avait aucun problème à accepter la proposition faite par ce groupe aux propriétaires bailleurs cela n’en aurait pas généré autant bien évidemment.
Cette proposition est inacceptable pour beaucoup d’entre nous.
Appart City a la possibilité de proposer une solution qui pourrait satisfaire la totalité des propriétaires sans exception.
Cette solution serait de laisser aux propriétaires le choix du partenaire exploitant pour le futur. Chaque résidence déciderait d’accepter ou non les propositions faites par Appart City avec un nouveau bail. Appart City acceptant d’interrompre le bail en cours sans indemnité d’éviction pour les résidences qui souhaiteraient ne pas poursuivre avec elle.
Les propriétaires ne sont absolument pas responsables de la situation actuelle, mais en sont les victimes. L’unique responsable est bien Appart City. Il est normal et légitime que Appart City prenne ses responsabilités et cette contre-proposition n’est que la seule envisageable. Qu’en pensez vous?
Ce que je vois, c’est que le buzz est entretenu par 2 personnes, qui apparrament savent déjà comment les choses vont se passer…
Nous ne sommes pas dans le monde des Bisounours, et Appart’City ne laissera partir aucune résidence selon le désir des propriétaires. Nous sommes en bail avec eux, et que nous le voulions ou non, nous sommes liés à eux, y compris dans le renouvellement du bail.
La solution du redressement de Appart’City passe par le maintien d’un maximum de résidences dans le giron de AC, et donc le “départ à la Carte” n’est pas possible!
La conséquence de vouloir s’accrocher à nos baux en cours (sans vouloir faire d’effort pour redresser AC) sera une mise en redressement judiciaire très rapide (pas de recapitalisation, AC est en cessation de paiement depuis 2 ans maintenant), et la taille à la hache dans les loyers par l’administrateur !
Une solution moins douloureuse pour nous sera le passage devant le juge des loyers, mais là encore les baisses seront plus importantes que les baisses négociées, sauf peut-être pour les quelques résidences qui ont écopé d’une baisse temporaire de 5% pour participer au redressement des comptes de AC.
Il est vrai que l’arrogance et le comportement inacceptable de Denizet nous ont refroidi, mais il a été débarqué. Donnons un peu de crédit à la volonté de Mr Rochet de redresser la situation de AC, et nous aurons une chance de récupérer les billes que nous avons mis dans cette affaire…
Donner du crédit au nouveau PDG d’Appartcity? après ce qui a été fait chez GRH puis Néogroup? ça refroidit ….
Ecrire aujourd’hui que nous sommes lié à eux est FAUX….Ils ne respectent pas un contrat signé et c’est déjà une raison valable pour dénoncer le bail pour faute.
Le départ à la carte n’est pas possible? Ils essayent d’en persuader tout le monde, mais prenons les paris….Des résidences sortiront et probablement plus qu’on ne pense.
Si Appart’City voulait redresser la barre et qu’il était honnête, il ne devrait pas s’opposer au départ des résidences qui le souhaitent; au lieu de ça, Appart’City fait un chantage en disant que si certains refusent, ils ne sont pas solidaires des autres et risquent de faire couler la boite…j’appelle cela “diviser pour mieux régner”….et certains avocats se sont fait avoir en cédant à ce chantage….Si Appart’City devait partir en redressement judiciaire, c’est bien qu’il le souhaiterait, car rien ne l’empêche aujourd’hui d’accorder à certaines résidences de partir, surtout les déficitaires (il suffisait de capitaliser à hauteur du nombre de résidences qui restent dans le groupe).
Quant au juge des loyers, c’est encore une menace et du pipeau; dans la résidence ou je suis, notre avocat (indépendant, qui ne défend qu’une seule résidence, la notre) nous a conseillé une expertise de la valeur locative….et quelle belle surprise! Alors faites donc l’expérience te vous pouvez être surpris aussi….Je ne sais qui a fait les calculs de baisse de loyer actuelle, mais la meilleure façon de calculer est bien celle faite par un expert, qui fera foi en cas de litige….Alors parlons de choses concrètes et non de menaces et de suppositions.
Maintenant souhaitons à Appart’City qu’il se redresse mais avec les résidences volontaires et qu’il cesse cet odieux chantage auprès des résidences qui souhaitent partir
Laisser partir les résidences qui le souhaitent? Vous pensez bien que ce serait infaisable, les plus rentables partant les premières ! Et à priori ce serait votre cas, puisque je crois lire entre les lignes qu’un expert à estimé des loyers à la hausse? Ou peut-être une baisse moindre que celle proposée par Appart’City ?
La construction et la pérennité du groupe ne reposent sur un bon maillage territorial (pour pouvoir adresser la clientèle corporate qui est la plus rentable), et Appart’City ne peut donc pas laisser partir de résidences (sauf celles qui n’ont aucune chance d’être un jour à l’équilibre ou bénéficiaire et qui ne sont pas essentielles à cette couverture nationale).
Pour le juge des loyers, cela n’a rien de pipeau : il a été saisi sur 2 résidences – nous verrons si l’expert mandaté par le juge tire les même conclusions que le votre (mais je gage que si Appart’City a saisi le juge des loyers, c’est qu’il sait qu’il va obtenir une baisse conséquente..)
Je ne suis pas dans une résidence bénéficiaire, mais malgré cela, l’expertise montre clairement qu’Appart’City n’a aucune chance de baisser nos loyers…faites l’expertise pour rester dans du concret.
Appart’City a volontairement proposé une baisse PROVISOIRE de loyers de 5% sur les plus rentables, afin qu’elles ne fuient pas: la problématique de ces quelques résidences est tout autre.
Vous entretenez le buzz c’est bien.
A vous lire on devrait considérer que nous n’avons rien à dire et rien à faire face à un exploitant défaillant et habitué à ne pas tenir ses engagements. J’avoue mon incapacité à donner du crédit, même un peu, à Monsieur ROCHET qui a démontré et démontre encore le peu de crédit qu’il accorde à la parole donnée.
Bonsoir,
Après recherche, j’ai trouvé la société de Thierry Rochet qui se nomme Ného France. Le site internet du groupe se trouve à l’adresse http://www.neho-group.com où vous apprendrez que l’entreprise veut augmenter ses nuitées de 315000 en 2016 pour les porter à 810 000 en 2019, soit + 150% en 3 ans….C’est ambitieux, tout en s’occupant d’Appartcity, c’est génial.
Comment ce dirigeant pourra-t-il être suffisamment disponible pour développer sa propre entreprise et relancer la “moribonde” et de plus concurrente?
Un propriétaire d’Annecy, de Cannes ou d’une autre résidence pourrait peut-être témoigner de son expérience?
serait il futur repreneur ? d’un nombre de lot de chez nous
Oui, Thierry ROCHET est actionnaire majoritaire de NÊHO Group, mais il laisse les rennes de son entreprise à Patrick BOERO, directeur général. Il compte se consacrer entièrement au redressement de Appart’City, avec une partie de ses équipes qui oeuvraient chez NÊHO Group. Je ne sais pas comment les actionnaires de Appart’City ont réussi à le motiver (probablement un gros chèque et un intéressement aux bénéfices), mais tout ce que je lui souhaite, c’est qu’il réussisse à redresser la société.
Même si je dois y perdre un peu au niveau loyers, au moins seront-ils payés régulièrement (dans la mesure ou l’exploitation redeviens bénéficiaire), et in fine, j’aurai un bien qui redevient vendable => aujourd’hui, celui-ci a perdu la moitié de sa valeur (par la faute d’Appart’City bien sûr parce qu’ils ne l’ont pas entretenu et n’ont pas su le valoriser, mais aussi par ma faute parce que j’ai acheté les yeux fermés un bien surévalué de 30%, avec une promesse de rendement intenable…)
Témoignage du mode de fonctionnement du nouveau dirigeant, si cette méthode vous agréée, cela peut être sans fin ( deuxième baisse drastique imposée à plusieurs résidences ).
Pour moi, c’est non.
Extrait du blogdeslmnp.fr:
NEHOGroup en grande difficulté
M. Rochet veut imposer une nouvelle baisse des loyers à ses propriétaires.
M. Rochet qui gère actuellement les négociations entre Appart’City et les propriétaires, se retrouve en difficulté de paiement dans ses propres résidences. Aujourd’hui le 25 octobre, M. Rochet n’a toujours pas versé le moindre acompte aux propriétaires. Peut-on avoir confiance…..
Voir ci-dessous, la lettre envoyée au début du mois d’octobre aux propriétaires de Seynod et de Port-Marly.
Chers Copropriétaires,
Voilà plus de 2 ans que nous avons démarré ensemble notre relation bailleur / locataire, dans un contexte pour le moins particulier, faisant apparaitre, un « état des lieux » de votre/notre résidence très préoccupant tant du point de vue financier que commercial, technique ou même réglementaire.
Ce constat, que nous vous faisions découvrir quelque peu brutalement pour une majorité d’entre vous, s’est imposé à vous et à nous comme une réalité objective incontournable nécessitant des actions correctives immédiates sous peine de voir péricliter l’exploitation de la résidence, et par la même, remettre en cause, financièrement et fiscalement, votre propre modèle d’acquisition initial.
C’est ainsi que, non sans difficulté et après plusieurs mois d’échanges et de concessions réciproques, nous avons bâti ensemble un accord avec la très grande majorité d’entre vous. Ce dernier a fixé la route à suivre, les grandes étapes à franchir et les engagements respectifs à assumer, ce que nous avons mis en œuvre depuis plus d’an.
Malheureusement, les évènements tragiques survenus depuis la fin 2015 ont bouleversé structurellement les grands équilibres commerciaux sur lesquels nous nous sommes appuyés au départ.
Nous avons dû faire face, pour ces 9 premiers mois de l’année 2016, à des séries d’annulations à répétition qui nous ont privé de plusieurs centaines de milliers d’euros de chiffre d’affaires.
Plus grave encore, nous subissons structurellement une baisse conjuguée de la demande et des prix de nuitées, alimentée par une concurrence féroce avec certains opérateurs prêts à tout pour ne pas mettre la clé sous la porte mais géographiquement mieux placés.
Cette situation, bien évidemment, nous impacte financièrement mais aussi qualitativement en nous imposant d’accepter une catégorie de clientèle, majoritairement en groupe, qui cohabite difficilement avec les nouveaux segments Corporate et individuels que nous avions réussi à conquérir, et met à mal l’état du bâtiment, les équipes et plus généralement la qualité perçue des prestations de la résidence.
Si nous avons, jusqu’ici, assumé économiquement cette situation, nous ne pourrons pas supporter bien longtemps seuls ce changement radical d’environnement commercial qui nous conduit à une perte prévisionnelle d’exploitation de plus de 500.000 € sur 2016, et à revoir en profondeur notre stratégie et nos objectifs pour le temps restant à courir du bail actuel.
Dans ce contexte, il nous semble primordial que nous puissions échanger en concertation sur la recherche de solutions.
Dans l’attente, nous sommes contraints d’adopter une position de sauvegarde des équilibres financiers de l’entreprise pour ne pas obérer les chances de redressement.
Nous allons régler 50% des loyers du 3 ème trimestre le temps que nous échangions avec vos représentants afin d’analyser la situation et de trouver une solution rapide.
J’ai rendez-vous avec les représentants des deux associations le vendredi 14 octobre 2016 pour exposer en toute transparence la situation financière de la résidence.
Je vous tiendrai informé le plus rapidement possible de la situation.
Bien cordialement,
Thierry ROCHET, Président
La différence, c’est que nous signons un nouveau bail plus protecteur (merci à la FAPRAH et aux avocats), et que si nous arrivons à cette même situation, nous pourrons en sortir plus facilement et dans de meilleures conditions qu’aujourd’hui.
Bon courage!
Bonjour
et si la question était tout simplement :
quel est le repreneur et sous quelles conditions veut il reprendre
Où comment Deniset a été missionné pour “habiller correctement la mariée
on plombe les compte on foire la stratégie on a des frais de siège en hyper inflation etc
EQUISTONR veut sortir et comme tout fond de pension avec quelques voire bcc de % de gains!
les Pigeons sont nommés : Nous qui avons cru a cette arnaque que m’a vendu VALORITY cautionné par le CFF et par Marignan BOWFONDS
un journaliste d’investigation serait le bienvenu!
NB pour ma part j’avais Maitre Ayoun et a la relecture du contrat il n’a jamais été mission pour que mon bail soit ampute de 20 à 25% Il était mission pour assigner !
nous avons déjà été raboté il y a 4 ans suite a la faillite d’ANTAEUS ( qui avait pignon sur rue d’après VALORITY)
lorsque P&S rachète pour peanuts A/C( qui est à une demi pris en faillite):
il n’y a pas révision des baux
l’équipe est reprise pour diriger l’entité
Denise va chercher a gérer comme du temps de Pierre et vacances
Imaginons que demain vous achetiez une maison à ROUBAIX pour 1 euro symbolique ( avec obligation de rénovation ) et qu’au bout d’un an le Maire vous demande où vous en êtes des travaux et que votre réponse est : j’attend la subvention de la municipalité pour tout rénover!
A/C a été reprise en coquille vide, ce qui nécessitait une Augmentation de capital conséquente et non un prêt in fine à 14% qui sert a mon avis a servir des dividendes déguisés !
20 millions injectés ce n’est même pas 4 mois de loyer… et nous en sommes à 7mois et demi!
NB A/C devait mourrir fin décembre et tout est reporté au 31 mars ?
certain propriétaire mieux et bien défendus sont à jour de leur loyer
les comptes sont plombés par des frais de justice , des frais de siège etc ….
La différence, c’est que le nouveau bail proposé est déja en notre possession. Notre premier bail comporte toutes les garanties que propose AC.
Bail notarié avec Clause résolutoire Engagement de Park &Suite du paiement des loyers en cas de cession de nos baux et malgré cela nous avons du payer avocats et huissiers plusieurs fois pour saisir les comptes de P;S ET AC pour recuperer nos loyers.
Avec 32 propriétaires nous avons intenté une action judiciaire depuis Mai 2016 pour faire jouer la clause résolutoire et récuperer nos biens AC avec ses avocats trouve toute les possibilités pour faire trainer cet affaire avec la justice qui est tellement longue chez nous.
Le dépôt de nos dires est prévue pour fin Janvier 2017 et après il faudra attendre les réponses de AC ce qui devrait bien nous amener au mois de Mai pour avoir peut être une réponse qui ne sera pas obligatoirement dans notre sens
Vous voyez qu il est difficile de faire confiance a ce nouveau bail.
Pourquoi les actionnaires souhaitent garder la totalité des résidences, même les moins rentables
Ne serait ce pas pour garder la taille de la société et pouvoir vendre l ensemble pour récupérer leur mise?
Pourrait- on savoir quels sont ces exploitants qui semblent se comporter en locataires honnêtes?