Casting des acteurs de Coproland :

« Coproland Production » présente… « Coproland Actors » …

The Building :

Vie sociale dans les immeubles urbains …

The Building : Qui suis-je ? Un micro-réseau social…Pénétrez dans les coulisses de l’immeuble qu’il soit en France ou n’importe où sur la planète, vous intégrez un micro-réseau social.

En France, le régime juridique de la copropriété s’applique obligatoirement à « tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes » (article 1 loi 10 juillet 1965). Le régime de la copropriété française est strictement encadré par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application. Ce cadre a été modifié par la loi SRU du 13 décembre 2000 et par la loi ENL du 13 juillet 2006. Les articles 6 à 37 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et les décrets sont d’ordre public, c’est-à-dire que l’on ne peut y déroger puis par la loi ALUR est venue compléter les données.

La loi ALUR a été publiée au JO le 26 Mars 2014

Les mesures concernant les copropriétés :

Le compte bancaire des copropriétés :

Avec la loi ALUR : il y a obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété de plus de 15 lots principaux. En-dessous de ce seuil, pour ne pas pénaliser les « petites »copropriétés, une dérogation au compte séparé est admise.

Il sera possible, avec l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires, de choisir le compte bancaire unique avec une présentation sous forme de sous-compte individualisé par syndicat de copropriété.

Les honoraires des syndics :

La rémunération des syndics sera déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, les syndics pourront percevoir une rémunération complémentaire pour des prestations particulières et complémentaires dont la liste sera fixée par un décret. Le montant plafond des honoraires d’état daté et de recouvrement de créances seront également fixés par un décret. Un nouveau contrat type de syndic sera défini par décret. Ce nouveau contrat ne devra plus mentionner le pourcentage de rémunération pour travaux.

Plus d’informations accessibles :

Le syndic devra établir une fiche synthétique pour chaque copropriété qui référencera la situation financière de la copropriété et l’état du bâti. Pour l’établissement de cette fiche, un décret précisera l’ensemble des données financières et techniques devant y figurer. Cette fiche devra être mise à jour tous les ans et tenue à disposition des copropriétaires. Cette obligation entrera en vigueur au plus tôt le 31 décembre 2016 pour les copropriétés les plus importantes (plus de 200 lots), et s’appliquera jusqu’au 31 décembre 2018 pour les plus petites (avec un palier intermédiaire pour les copropriétés de plus de 50 lots).

Un extranet copropriété :

Et à partir du 1er janvier 2015, les copropriétés gérées par un syndic professionnel pourront bénéficier d’un accès en ligne sécurisé (par un Extranet) aux documents relatif à la gestion de leur immeuble. L’Assemblée générale pourra toutefois décider de ne pas en bénéficier.

Une communication électronique :

Les notifications et les mises en demeure peuvent être envoyées par voie électronique mais avec l’accord exprès des copropriétaires. Cette mesure entrera en vigueur après la publication d’un décret.

Réalisation d’un diagnostic global de l’immeuble :

Pour les immeubles à usage total ou partiel d’habitation, la réalisation d’un diagnostic global de l’immeuble sera laissée à l’appréciation de l’assemblée générale en vue d’informer au mieux les copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et pour, éventuellement, élaborer un plan pluriannuel de travaux. Un décret viendra préciser ce dispositif.

Pour les copropriétés d’au moins 10 lots, un fonds de travaux à hauteur minimum de 5% du budget prévisionnel devra être provisionné tous les ans. Ce fonds sera rattaché au lot et pas à la personne. Un compte bancaire séparé et distinct du compte de gestion de l’immeuble devra être ouvert pour recevoir ces fonds.

La mutation de lots :

Le syndic devra vérifier que l’acquéreur n’est pas déjà copropriétaire dans l’immeuble dont il a la gestion et dans l’affirmative, s’il est à jour de ses charges. Des informations supplémentaires devront apparaître dans les annonces. Et de nouveaux documents seront à fournir pour la signature du compromis de vente.

Création d’un registre des copropriétés :

L’obligation d’immatriculation des copropriétés sera progressive et relèvera de la responsabilité du syndic. Avant le 1er janvier 2017, les copropriétés à destination partielle ou totale d’habitation de plus de 200 lots devront être obligatoirement immatriculées sur un registre géré par un établissement public dédié. Puis jusqu’au 31 décembre 2018, toutes les autres copropriétés seront concernées. La non-inscription donnera lieu à des astreintes. Les aides publiques (en particulier les aides pour la rénovation) seront conditionnées à cette inscription.

Au moment de la vente d’un lot en copropriété, le numéro d’immatriculation devra à l’avenir figurer dans tous les actes de vente.

Mise en place obligatoire du nouveau contrat de syndic depuis le 1^er Juillet 2015 pour les élections intervenant à compter de cette date : La loi instaure un nouveau contrat de syndic dont le contenu a été fixé par décret n° 2015-342 du 26 mars 2015.

Puis un projet de réforme de la copropriété est actuellement en cours élaboré par Le Grecco ( Groupe de RECherche en Copropriété) qui a pour objectif de simplifier et alléger les dispositions de la loi du 10 Juillet 1965. Nouveau toilettage législatif ou réforme de fond ?

Au menu de ce nouveau projet de réforme de la copropriété : de nouveaux modes de gouvernance, différenciés selon le type de copropriété. Plus significatif, le renforcement du rôle dévolu au conseil syndical, qui se verrait doté « d’un véritable pouvoir décisionnel ». Ce qui permettrait de « lever les blocages qui entravent la réalisation des travaux », notamment de rénovation énergétique dans les immeubles. Un transfert de compétence opéré au détriment du syndicat des copropriétaires

L’immeuble reflète la personnalité de ses occupants et l’âme de ses résidants. Les immeubles sont alignés fièrement dans les rues dans la ville face au domaine public.

La Mairie se dresse en plein cœur de la Ville entourée des buildings. L’organisation sociale se met en place dans l’immeuble avec les copropriétaires puis les locataires. Parfois, le ou la ou les concierge(s) vient (nnent) animer ce micro-réseau, le tout orchestré par le syndic.

La copropriété en France est l’organisation d’un immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

Aux États-Unis et dans la plupart des provinces canadiennes, les immeubles divisés en copropriété sont appelés « condominiums » . En Australie et en Colombie-Britannique, la loi utilise le terme « strata », enfin c’est le terme « commonhold » qui est usité au Royaume-Uni.

Le Syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires est composé de l’ensemble des copropriétaires sans exception : lorsqu’une personne devient copropriétaire, elle fait automatiquement partie du syndicat. Le syndicat des copropriétaires prend toutes ses décisions lors des assemblées générales et les consigne dans un procès verbal. L’assemblée générale désigne notamment le syndic qui aura la charge de gérer l’immeuble et les équipements collectifs (et donc de recouvrer les charges) ainsi que le conseil syndical qui assiste le syndic et contrôle sa gestion.

Le syndicat des copropriétaires est chargé d’administrer les parties communes, d’assurer la conservation de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs des copropriétaires ; il doit donc : – faire exécuter les travaux nécessaires à l’entretien des parties communes ; – s’assurer de l’application du règlement de copropriété ou en proposer des modifications en ce qui concerne l’usage et l’administration des parties communes. Il peut agir en justice, acquérir des biens et également voir sa responsabilité engagée.

Les copropriétaires et le conseil syndical:

Les copropriétaires sont les acteurs majeurs de Coproland. Ils s’organisent et prennent les décisions en assemblée générale. Le conseil syndical est l’organe de contrôle ; il assiste le syndic et contrôle sa gestion.

Il y a 8 millions de copropriétaires en France. Le nombre de lots moyens par copropriété est de 17. Le nombre de syndicats de copropriétaires en France est de 560 000. Sur la base d’une moyenne de 5 conseillers syndicaux par copropriété, le nombre de conseillers syndicaux serait de 2 325 000. Sources Wikipedia.

ce qui représente plus de 6,7 millions de logements. Les copropriétés sont concentrées, à 70%, en Ile-de-France, en Provence-Alpes Côte d’Azur et dans la région Rhônes-Alpes, selon la CNAB

Plus de la moitié des 6,7 milliards d’humains vit en ville contre 1/3 en 1950. cette proportion rapprochera les 2/3 d’ici à 2030 selon les Nations Unies.

Le Syndic :

Un syndic est une personne chargée de gérer les affaires et de défendre les intérêts d’une communauté.

Le baron Jean François de Spon, Syndic Royal à Strasbourg de 1758 à 1773

Sous l’Ancien Régime, le syndic est un notable chargé de représenter, d’administrer, et de défendre les intérêts d’une paroisse ou d’une communauté rurale. Dans le cas d’une paroisse, il est généralement élu par une assemblée de communiers, constitués de chefs de famille de la paroisse.

En France et en Belgique, le syndic est une personne physique, ou morale, représentant légal élu d’un Syndicat de copropriété (appelée Association des Copropriétaires en Belgique). En France, le syndic de copropriété est une personne physique ou morale chargée de la représentation du syndicat des copropriétaires et de l’administration des parties communes d’une copropriété.

L’évolution de nombreux cabinets de syndics professionnels, qui se regroupent depuis ces dernières années au sein de groupes nationaux, voire multi-nationaux, a permis de valoriser le conseil syndical et son rôle au sein de la copropriété. Le conseil syndical s’implique plus encore dans la gestion. Mais tous les cabinets de syndics professionnels ne sont pas regroupés au sein de groupes et demeurent totalement indépendants. Les articles sur les syndics sont nombreux dans la presse et les médias ne contribuent pas toujours à une bonne image de cette profession souvent ternie par les grands groupes. Pourtant les syndics n’ont pas toujours un rôle facile.

Nous vous invitons à lire à ce sujet les chroniques très intéressantes « Livre blanc sur l’Administration de Biens » et « l’Administration de biens résidentiels dans le monde » rédigées par Alain Silverston en 2005 sur son blog IntellAgence immobilière :

Livre blanc sur l’administration de biens (2005) : REVUE DE PRESSE HISTOIRE DES ADMINISTRATEURS DE BIENS

LE CSAB AVAIT PUBLIE EN 2005 UN LIVRE BLANC SUR
« LE METIER D’ADMINISTRATEUR DE BIENS ET SES EVOLUTIONS »

7,6 millions de lots en copropriété, 80% des biens immobiliers gérés par des professionnels, 5.000 cabinets, 37.800 emplois, un Chiffre d’Affaires de 4,445 milliards d’euros, tel est le marché de l’administration de biens*. Malgré son importance, la profession reste trop souvent méconnue. Le CSAB vient de publier un Livre Blanc sur le métier de ses membres et les évolutions nécessaires pour s’adapter aux nouvelles attentes des propriétaires et des locataires, à la production législative pléthorique du secteur, ainsi qu’à la vague de concentration qui s’opère depuis plusieurs années.

* Source : Insee 2002

« Au carrefour des métiers de l’immobilier, notre profession reste méconnue. Pourtant, nous avons un rôle primordial à jouer sur un marché de l’immobilier qui connaît de fortes tensions : hausse des prix à la vente et des loyers, inflation législative, sécurité des immeubles… » commente Alain de KAENEL, Président du CSAB.

Une vaste réflexion sur le métier d’Administrateur de biens

En 2005, le CSAB a mené une campagne de réflexion sur la profession : enquête auprès des administrateurs de biens, de leurs collaborateurs, de bailleurs et copropriétaires, sur l’image et la perception de leurs prestations. A partir des résultats de ces travaux, le CSAB a organisé sa première Université d’Été, le 23 juin dernier, afin de débattre avec des professionnels extérieurs (notaires, avocats, promoteurs immobiliers, copropriétaires…) des évolutions en cours. Le Livre Blanc publié aujourd’hui rend compte de ces travaux.

Le métier d’administrateur de biens, une image floue

Métier nécessitant un grand nombre de compétences, les administrateurs de biens reconnaissent qu’il est difficile, de l’extérieur, de comprendre jusqu’où leurs expertises peuvent s’étendre. Selon eux, les copropriétaires et bailleurs admettent, malgré tout, qu’ils exercent leur profession dans l’intérêt général (20,4% « tout à fait », 51,6% « plutôt oui »), sont fiables et honnêtes (41,9% , 46,2%) et qu’ils proposent un service transparent (30,1% , 53,8%).

Alors que 39,8% des administrateurs de biens considèrent que leurs clients ont une image moyenne de leur activité de syndic, 62,4% pensent être bien perçus en tant que gérants locatifs. Leurs principales qualités sont d’être des généralistes abordant tous les aspects de la gestion immobilière (27,5%), d’instaurer une relation de confiance (24,2%), d’assurer la bonne gestion et l’entretien des immeubles (12,8%). On leur reproche principalement un manque de disponibilité (21,4%) et de présence sur le terrain (18,7%).

Les clients se plaignent aussi d’un cadre législatif de plus en plus contraignant et 84,5% des administrateurs de biens considèrent qu’un assouplissement des lois permettrait d’améliorer leur rentabilité. Aujourd’hui, s’il doit être un généraliste maîtrisant tous les aspects de la gestion des immeubles (ascenseur, amiante, gestion comptable, gestion financière…), il doit être un expert pour respecter un cadre juridique foisonnant de lois, décrets, circulaires, etc. qui s’empilent, voire se contredisent et s’annulent. Dans le même temps, les clients et les collaborateurs, eux, ont un besoin grandissant de compétences et de conseils de spécialistes.

Les administrateurs de biens sont soucieux de leur image et de leur réputation. La réputation d’un cabinet constitue pour 29,7 % d’entre eux le premier facteur de choix d’un gestionnaire de copropriété, et pour la gestion locative, 31,2%.

La gestion des travaux n’est pas un point fort revendiqué. Alors que les collaborateurs dans les cabinets estiment que ce n’est pas leur métier, les clients constatent qu’ils ne sont pas toujours équipés pour l’élaboration des cahiers des charges, l’analyse des devis et la gestion des travaux. Les bailleurs évoquent la « non maîtrise des coûts ». Tous attendent surtout de leur administrateur qu’il sache s’entourer de vrais experts.

Le métier d’administrateur de biens distingue deux activités :

Le syndic, une fonction mal comprise qui témoigne de l’évolution de la société

Si la distinction est claire entre la gestion locative et le métier de syndic, ce dernier recouvre des fonctions mal comprises, difficiles à exercer au quotidien par des collaborateurs sous pression. En effet, il faut savoir répondre à des copropriétaires aux profils très différents : résidents ou non, particuliers, professionnels, commerçants… Cette hétérogénéité complique la gestion de copropriété.

Clients et professionnels (54,8% des administrateurs de biens) constatent une « désagrégation progressive du lien social » : copropriétaires agressifs, locataires peu respectueux… Le syndic doit répondre à des attentes très diverses et de plus en plus individualisées. Il est difficile de concilier sollicitations multiples, champs d’intervention complexes, mal définis et honoraires faibles.

Le professionnel doit être un fin négociateur : il faut convaincre qu’il n’est pas un coût mais bien un investissement, alors que les propriétaires sont parfois réfractaires aux dépenses liées à la préservation du patrimoine et considèrent que le syndic peut être révoqué à tout moment. Une situation exacerbée par l’arrivée de nouveaux propriétaires au maximum de leurs capacités financières avec l’achat de leur bien, disposant d’une faible marge de manœuvre pour financer des travaux qui amélioreraient pourtant la valeur de leur acquisition à long terme.

Pour leur part, les collaborateurs au sein des cabinets insistent sur la nécessité d’être soutenus par le président du conseil syndical. Celui-ci doit savoir s’impliquer et avoir de bonnes notions de la gestion de copropriété. Pour eux, il n’y a rien de pire que de se retrouver seuls face à une assemblée générale en conflit, considérés comme responsables de l’absence de décisions indispensables.

Pourtant, les copropriétaires reconnaissent l’ampleur des activités à couvrir : gestion comptable, optimisation de la gestion des fonds, gestion des impayés et des contentieux, gestion technique des travaux, du personnel, référent juridique… C’est aussi l’étendue des domaines d’intervention qui contribue à dégrader l’image des syndics. Ils sont aussi les premiers à regretter le turnover de la profession qui les empêche de garder longtemps un même interlocuteur, connaissant bien leur immeuble et ses habitants.

De leur côté, les membres du CSAB s’accordent sur la nécessité d’améliorer la formation et de proposer des perspectives d’évolution intéressantes. Enfin, ils réfléchissent à la politique de rémunération de collaborateurs qui doivent être disponibles pour des réunions de copropriété organisées en soirée, après leur journée de travail.

Mais aussi difficile soit-il, 76,4% des administrateurs de biens affirment avoir un métier passionnant.

L’administrateur de biens et la gestion locative

Les bailleurs attendent principalement de leur administrateur de biens qu’il gère l’encaissement des loyers de façon régulière et qu’il remette les déclarations d’impôts dans les délais. Ils n’ont pas d’attente particulière sur l’optimisation du capital, alors qu’il s’agit pour les administrateurs de biens d’une de leurs missions essentielles. Basée sur la confiance (deuxième critère de choix pour 23,8% des administrateurs de biens après la réputation), cette activité est perçue comme plus valorisante que le syndic, mais aussi plus simple et plus rentable, surtout dans un contexte économique favorable.

En résumé, la gérance est considérée comme « rapportant de l’argent », alors que le syndic est « un poste de dépense ». Les bailleurs attendent aussi plus de conseils sur les plans fiscaux et légaux de la part de l’administrateur.

Les difficultés de la profession

Les administrateurs de biens soulignent les difficultés de recrutement. Mal connue, la profession n’attire pas les vocations : quotidien difficile, clients de plus en plus exigeants et individualistes, pression économique croissante et nécessité d’avoir des compétences de plus en plus étendues, notamment en matière juridique et comptable. Pourtant les clients comme les membres du CSAB et leurs collaborateurs reconnaissent que la stabilité du personnel est nécessaire pour assurer un service de qualité et personnalisé.

Les clients reprochent parfois à leurs interlocuteurs leur manque de temps et de disponibilité, ce qui nuit à la bonne connaissance de l’immeuble et à la qualité de la relation humaine. Ils parlent aussi de l’absence de politique de communication des administrateurs de biens : sur leur métier, sur les dispositifs légaux, pour la connaissance des habitants d’un immeuble, etc. Les membres et leurs collaborateurs regrettent, pour leur part, de ne pas suffisamment utiliser les nouvelles technologies pour faciliter et accélérer la communication vers l’extérieur mais aussi entre eux.

L’arrivée des grands groupes

L’administration de biens connaît une pression croissante liée aux exigences des clients, mais aussi à l’arrivée de grands groupes. Cependant, en étudiant les critères de choix des copropriétaires et des bailleurs, il semble que les petits cabinets aient leurs atouts :
– la réputation, le bouche à oreille (29,7% des copropriétaires, 31,2% des bailleurs),
– la notion « de père en fils » pour les copropriétaires et les collaborateurs pour une certaine stabilité des interlocuteurs,
– la proximité géographique (21,3% des copropriétaires, 17,1% des bailleurs).

Les copropriétaires apprécient dans les grands cabinets les moyens mis en œuvre pour la qualité du service. Les membres et les collaborateurs ont plus de réserves, car ils estiment qu’ils appliquent « des méthodes à l’américaine » pas toujours adaptées au marché français (selon les collaborateurs), qu’ils se focalisent sur le chiffre d’affaires (membres et collaborateurs) et la rentabilité (les membres). Les membres pensent aussi que seuls les cabinets de taille moyenne intéressent les groupes, pas les plus petits d’entre eux. Selon un collaborateur, les clients qui font appel aux groupes n’y trouvent pas forcément de contact humain. Les bailleurs affirment, quant à eux, que « les groupes optimisent le capital, les petits cabinets apportent la confiance d’une relation personnelle ».

Information auprès des jeunes générations

Dans la continuité de l’Université d’été, le Président de Kaenel souhaite lancer une opération de communication auprès des jeunes afin de faire davantage connaître le métier d’administrateur de biens. Il proposera au Ministère de l’éducation nationale de préparer un outil pédagogique rappelant des règles simples sur le logement, qu’il soit en location ou soumis au statut de la copropriété, à présenter dans les collèges. Le CSAB souhaite également s’associer à l’orientation des jeunes collégiens, en recevant ces derniers dans les cabinets ou en allant à leur rencontre dans leurs classes, et leur présenter cette profession méconnue.

En effet, les événements récents ont montré l’importance du logement dans la vie de tous et combien le respect de certaines règles élémentaires était nécessaire au maintien du lien social.

http://asilverston.blog.lemonde.fr/2005/12/10/2005_12_livre_blanc_sur/

REVUE DE PRESSE : L’administration de biens résidentiels dans le monde (2005)

L’administration de biens est l’un des plus vieux métiers au monde: les Scribes de l’Egypte antique la pratiquaient déjà il y a plus de 3000 ans, pour le compte du Pharaon et de la noblesse.

Partout où le droit à la propriété individuelle est reconnu, elle est pratiquée par des administrateurs de biens aux noms variés (property managers, dans les pays anglosaxons, adminisdrador de fincas, dans les pays hispaniques, Grundstücksverwaltung, dans les pays germaniques, nieruchomosci (en polonais), régisseurs, en Suisse, en Belgique..) qui pratiquent peu ou prou les deux facettes du métier, la gérance locative et la gestion de copropriétés.

A peu près partout, l’administration de biens a évolué d’une activité secondaire pratiquée souvent par un propriétaire bailleur ou un copropriétaire bénévole, vers un vrai métier, exercé par des sociétés structurées, aux effectifs souvent bien formés et en forte croissance. L’une des premières explications de sa professionnalisation, c’est qu’il faut faire face à des règlementations de plus en plus complexes.

En matière de gestion immobilière, la situation est assez contrastée d’un pays à l’autre qu’il y ait ou pas des immeubles locatifs. Par exemple, les taux de locataires en Espagne, au Portugal, en Irlande ou en Grèce sont relativement faibles (de l’ordre de 20%) et les administrateurs de biens se consacrent surtout à la gestion de copropriétés.

A l’inverse des pays comme la Suisse, le Danemark ou l’Allemagne sont des pays où l’on est majoritairement locataires d’institutionnels (banques, assureurs, Konzern). Les propriétaires bailleurs possèdent le plus souvent des filiales qui assurent la gestion locative des immeubles.

A noter que la règlementation des loyers, telle qu’elle est pratiquée à Paris, n’est pas une spécificité française : elle est en particulier largement pratiquée…dans l’antre du capitalisme, les villes de New York, Los AngelEs et Londres la pratiquant sans complexes !

Pour ce qui est de la copropriété, a France a montré l’exemple : nous sommes champions du monde de la gestion de copropriétés . Aux premières places mondiales, on trouve en effet des sociétés françaises, ce qui mérite d’être souligné.

Bien évidemment, les règles de gestion et de décision différent sensiblement d’un pays à l’autre : on peut observer, en particulier, que le mode de décision des copropriétaires semble lié à l’histoire récente des pays concernés.

Par exemple, lorsque le pays sort d’une période plus ou moins longue d’absence de démocratie (par exemple : Espagne, Pologne, Hongrie), le Président de l’Association de copropriétaires a un poids très fort sur les décisions de la copropriété qui fonctionne en régime autocratique.

Lorsque la démocratie est ancienne ou totale (exemple : la France ou l’Allemagne), les décisions sont prises par l’assemblée de copropriétaires souveraine, ce qui, bien évidemment ne garantit pas les prises de décision.

Il existe un troisième groupe où la démocratie est souvent déléguée (par exemple à des grands électeurs), comme aux Etats-Unis ou au Canada. Les décisions sont alors prises par le Conseil Syndical qui se réunit une fois par mois.

Trois constantes enfin, d’un pays à l’autre :

– les copropriétaires se plaignent le plus souvent des prestations de leur syndic ;

– on recherche partout (et en particulier aux Etats-Unis, d’où j’écris ces lignes) des gestionnaires compétents, prêts à travailler bien au-delà du nombre d’heures hebdomadaires légal ;

– la rentabilité de la profession (notamment des petites structures)…et les salaires sont jugés faibles.

Et partout la profession est considérée par ceux qui la pratiquent comme très intéressante, mais trop méconnue. Quel que soit l’avenir, le monde aura toujours besoin de bons administrateurs de biens.

© 2005 Alain Silverston

http://asilverston.blog.lemonde.fr/2005/10/28/2005_10_ladministration/

Revue de Presse : Histoire des Administrateurs de Biens

La France Championne du monde de la gestion de copropriétés

Dans le monde des services immobiliers, les noms dominants sont rarement à consonance française : les plus importantes franchises immobilières mondiales sont d’origine américaine, alors que c’est en France, avec Avis Immobilier, qu’a été inventé le concept ! Le premier rang des conseils en immobilier d’entreprise, des sociétés d’expertise immobilière ou d’asset management. est disputé entre sociétés américaines et britanniques, En Europe, les réseaux immobiliers les plus agressifs sont italiens, tandis que nos foncières se font racheter par des investisseurs venus d’Espagne ou d’outre-atlantique…

Pourtant il est un secteur où la France a su créer des « Champions du Monde » qui poursuivent leur expansion un peu partout en Europe, voire dans le reste du monde : la gestion immobilière résidentielle et, tout particulièrement, l’activité de syndic de copropriétés ! Cette position enviable a été acquise par la concentration du secteur en France. Comment s’est-elle produite ? Où en est-on aujourd’hui ? Quel est le classement des 20 premiers administrateurs de biens ? C’est à ces questions que nous allons chercher à répondre en ouvrant ce premier dossier trimestriel ADB Le trimestre prochain, nous chercherons à savoir si la concentration permet de mieux satisfaire les copropriétaires. Pour cela, nous interrogerons un panel de clients et de professionnels; nous nous rendrons également à l’étranger pour voir où en est la concentration.

La France n’a pas créé la copropriété ! Elle n’a pas même été la première à légiférer sur ce sujet: la première loi française sur la copropriété de 1938 avait en effet été largement devancée par une loi hongroise de 1922 destinée à loger les populations magyares expulsées à la suite du Traité de Versailles ! Si la Hongrie n’a pas été, bien évidemment, en mesure de créer des leaders mondiaux, pourquoi l’Espagne ou l’Italie, pays où la copropriété est plus développée qu’en France, n’ont-elles pas su les créer ?

L’erreur fondatrice et…. les hommes de l’art

C’est en effet à la suite d’une erreur d’appréciation qu’a débuté la concentration de la profession !

Il y a une vingtaine d’années, dans leur désir de développer leur part de marché, des responsables d’une filiale de la Générale des Eaux, la Compagnie Générale de Chauffe (aujourd’hui Dalkia), reprirent une idée qu’UFFI, dès le début des années 1970, avait initiée : acquérir des cabinets d’administration de biens, mais pour les transformer en apporteurs d’affaires captifs. Ils créèrent ainsi la première holding d’administration de biens, Particimo. Peu après, la Lyonnaise des Eaux suivit cette idée en créant Capitales. Le secteur était encore complètement atomisé et les plus importantes sociétés d’administration de biens réalisaient 3 millions d’euros de chiffre d’affaires. Les deux sociétés de services procédèrent à de nombreuses acquisitions. En quelques années, Particimo devint le numéro 1 du secteur avec environ 100 000 lots gérés en copropriété, sa maison-mère étant même, un temps, actionnaire de Foncia, Gestrim et Uffi (Urbania), soit les trois premiers administrateurs de biens français d’aujourd’hui!

Parallèlement, une dizaine de chefs d’entreprises, issus de l’administration de biens, formaient des équipes, commençaient à se déployer et à racheter des cabinets ; citons (par ordre alphabétique) : Paul Billon (Vendome de Gestion), Philippe Briand (Citya), Jean-Louis Chollet (Lamy SA), Serge Déglise (Oralia), Famille Derely (Sergic), Bernard Jouhanneaud (Gestrim), Famille Loiselet (Loiselet-Daigremont), Jacky Lorenzetti (Foncia Groupe), Michel Moubayed (VR-Urbania), Jérôme Quentin Mauroy (Tagerim), Roger Sevilla (Groupe Villa).

Les résultats des deux groupes de services n’ont toutefois pas été en ligne avec les espérances des actionnaires, tout particulièrement quant à la recherche de retombées. La volonté d’intégration verticale (vente intégrée de tous les services : eau, chauffage, propreté, entretien…) se heurtait aux réticences des conseils syndicaux. Après une dizaine d’exercices, les maisons-mères jetèrent l’éponge et cédèrent leurs filiales à des sociétés animées par des hommes de l’art : Foncia reprit Particimo et Gestrim reprit Capitales. Mais la concentration et l’industrialisation avaient été lancées !

Les fondements de la concentration de l’administration de biens en France

La structuration de la profession a été facilitée par trois facteurs :
– la complexité de la profession,
– les facteurs financiers,
– sa démographie.

Idéalement un administrateur de biens devrait être à la fois juriste, comptable, technicien et économiste d’immeubles, fiscaliste informaticien, psychologue, communicateur, sociologue et….chef d’entreprises. C’est beaucoup pour une même personne ! On dit même qu’il lui faudrait connaître 10 000 articles de lois, décrets, ordonnances, règlements… Comment continuer, seul, à faire face à tout?

D’autre part, la profession a bien vécu pendant longtemps grâce aux produits financiers générés par son abondante trésorerie (rappelons qu’elle est, en moyenne, proche de 3 fois le chiffre d’affaires ; lorsque les taux d’interêt étaient de10%, cela pouvait correspondre à 30% du chiffre d’affaires !). Leur quasi-disparition et le maintien à un niveau bas des honoraires ont mis à mal la rentabilité des cabinets, alors même que la lutte des différents groupes maintenait à un niveau très élevé leur valeur d’achat : parmi toutes les activités professionnelles et commerciales, seules les pharmacies sont encore plus valorisées !

Enfin, on estime généralement qu’entre 40 et 50% des chefs d’entreprise ont 60 ans et plus. Compte tenu de la difficulté du métier, il est temps de passer le relais !

Les chiffres-clés de la concentration de l’administration de biens en France

Sous l’impulsion des « hommes de l’art », le rythme des rachats de cabinets s’est considérablement accru au cours des cinq dernières années : peu de départs en retraite ou de cessions de cabinet d’administrateurs de biens n’ont échappé aux offres de la dizaine de groupes leaders. En fait, quelle que soit l’industrie, la concentration de groupes leaders est une constante de la vie des affaires : combien y avait-il de banques, de compagnies d’assurance ou de distributeurs il y a vingt ans ? Combien y en a-t-il aujourd’hui ? L’administration de biens n’échappe plus à cette tendance. Deux ensembles de données produites en exclusivité par la société SVI peuvent l’illustrer.

1- Les 20 premiers groupes d’administration de biens résidentiels (Classement exclusif © SVI pour le Journal de l’Agence)

Le tableau ci-après donne le classement des 20 premiers groupes d’administration de biens français. Le classement est en nombre de lots principaux et en chiffre d’affaires (y compris une conversion de surfaces commerciales sur la base de 70 m² pour un lot).

Les 20 premiers groupes réalisent ensemble plus d’un milliard d’euros de chiffre d’affaires, gèrent près de 3,5 millions de lots. Selon, l’INSEE (enquête logement de 2002), le nombre de logements en copropriété s’élève à près de 7,6 millions (sur un total de 29,5 millions de logements). 81,1% de ces lots sont gérés par des professionnels, soit près de 6,2 millions de lots. Bien évidemment cela ne signifie pas que les vingt premiers groupes d’ADB français détiennent plus de 50% de part de marché, puisque sont comptabilisés également leurs lots de gérance, leurs lots à l’étranger et des lots commerciaux. Cela donne toutefois une forte indication de la concentration, en sachant qu’il y a, selon l’INSEE, 4 446 sociétés d’administration d’immeubles (code APE 703C).

On note que le « trou » semble fait entre les trois premiers groupes et les autres : ils gèrent ensemble plus de lots…que tous les autres réunis. Mais bien évidemment cette situation devrait encore évoluer, peut-être à la faveur du renforcement des institutions financières dont des filiales occupent déjà les seconde, cinquième, sixième et huitième positions !

2- Les 250 premières sociétés d’administration de biens résidentiels (Classement exclusif © SVI pour le Journal de l’Agence)

La société SVI a cherché à donner un classement fidèle de la profession, selon le chiffre d’affaires, en enrichissant celui des 250 premières entreprises du secteur de toutes celles dont le code APE est mal répertorié (environ 20% du total). Ce classement fournit de très nombreuses informations, notamment:
– La concentration est très forte parmi les sociétés réalisant les plus grands chiffres d’affaires : 39 des 50 premières sociétés appartiennent à des groupes et près de la moitié des 250 premières en font partie ;
– l’organisation des groupes diffère sensiblement :
o LAMY SA et, de plus en plus, GESTRIM procèdent a des fusions-acquisitions des cabinets nouvellement acquis ; elles restent des sociétés d’administration de biens succursalistes,
o FONCIA Groupe et VRSI (Urbania) sont des holdings. Parmi les 37 filiales répertoriées de Foncia, on note qu’une majorité a un chiffre d’affaires situé entre 3,5 et 4,5 M €. Les Urbania se situent dans une fourchette plus basse, de 2,5 à 3,5 M €.
– ORPI et Century 21 comptent parmi les plus importantes « marques » de l’ADB, même s’ils ne comptent que peu de membres parmi les 250 premiers.
– On note l’apparition de plusieurs nouveaux entrants issus de la promotion ou de l’immobilier de défiscalisation.

Comment les copropriétaires percoivent-ils la concentration ? Comment les professionnels français la vivent-ils ? Et qu’en est-il à l’étranger ?

© Alain Silverston (REVUE DE PRESSE)

Histoire des Administrateurs de Biens

Blog IntellAgence Immobilière

Lettre ouverte de l’administrateur de biens :

« Cher copropriétaire,

Vous êtes ou vous allez, avec d’autres, devenir copropriétaire de l’immeuble dans lequel est situé l’appartement ou le local que vous avez acheté ou venez d’acheter. Cette copropriété est en fait une “indivision organisée” appelée “syndicat” dont les règles sont déterminées par une loi, un décret et un règlement, ce dernier étant particulier à votre immeuble.

Votre petite “République” aura son Parlement, sa commission consultative et son agent d’exécution.

Vous n’apparaîtrez plus à titre individuel dans les actes de la vie de votre syndicat, doté d’une personnalité juridique, mais vos droits seront protégés par la loi.

Cette entité aura ses problèmes et son aspect particulier. Vous allez devoir vous intégrer et participer à sa vie. De ce fait, il vous faudra parfois faire abstraction de votre intérêt particulier pour vous plier à la règle commune, même si celle-ci ne vous paraît pas toujours équitable, rien n’étant parfait en ce monde ! La vie en copropriété implique volonté de participation, de coopération et d’amélioration. »

Le ou la ou les concierge(s) :

Un concierge, ou gardien d’immeuble, est un employé assigné à un immeuble, dont il a pour fonction de garder des bâtiments à vocation professionnelle, des locaux de dépôt (garages, sous-sols…) ou des immeubles d’habitation. Il accueille et renseigne les visiteurs, mais il assure aussi des tâches comme l’entretien des parties communes, ou la distribution du courrier à ses occupants. Il lui arrive aussi de prendre en charge l’entretien du jardin ou de l’espace vert avoisinant et d’assurer la protection des bâtiments et des locaux (ouverture et fermeture des portes), éventuellement en effectuant des rondes de surveillance. Le concierge habite généralement une loge, c’est-à-dire un petit appartement prévu à cet effet et situé à l’entrée de l’immeuble.Le concierge est litteralement celui qui détient la chandelle, afin d’éclairer ses rondes de surveillance.

L’Huissier de Justice :

En France , Belgique, Luxembourg, (« gerechtsdeurwaarder ») et au Québec, un huissier de justice est un officier ministériel. Il détient le monopole de signifier et d’exécuter les décisions rendues par les tribunaux, ainsi que les autres titres exécutoires. Il est notamment souvent chargé de signifier les actes et authentifier les personnes auxquelles il les remet, procéder au recouvrement amiable ou judiciaire de toutes créances, délivrer les convocations en justice. (Recouvrement de charges de copropriété impayées par exemple)

L’huissier de Justice est donc Officier Ministériel et Public.

L’Avocat de la copropriété :

L’avocat intervient dans les procédures opposant le syndicat des copropriétaires à certains copropriétaires : notamment en matière de recouvrement de charges de copropriété et de non respect des règles de jouissance des parties communes imposées par le règlement de copropriété

L’Architecte de la copropriété:

L’architecte intervient dans le cadre de missions diverses dont les contenus dépendent des objectifs souhaités par la copropriété.

Les missions de l’architecte peuvent se regrouper dans les catégories suivantes :

- ETUDES et TRAVAUX
  Étude des travaux envisagés par la Copropriété, appel d’offres permettant leur vote en Assemblée générale, direction du chantier jusqu’à la réception finale et garanties légales.
- Mission d’étude permettant d’améliorer le confort, l’agrément, les performances
- Diagnostic partiel ou complet d’un ensemble immobilier pour en connaître l’état.

Le Notaire :

Le règlement de copropriété d’un immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots, détermine la destination des parties privatives et communes, les conditions de leur jouissance ainsi que les règles relatives à l’utilisation et la gestion des parties communes. Ce document essentiel est rédigé par le notaire.

Selon le dictionnaire de l’Académie française, le notaire est « l’officier ministériel qui reçoit ou rédige les contrats, les obligations, les transactions et les autres actes volontaires et leur confère l’authenticité». La profession de notaire remonte au Moyen Âge dans les pays latins. Cependant, de nombreux équivalents existent dans le monde et il existe désormais des associations internationales de notaires. Sources Wikipedia

Le règlement de copropriété comporte également un état de répartition des charges afférentes à l’administration, la conservation et l’entretien de l’immeuble et des équipements communs. Il indique également la quote-part incombant à chaque lot dans les différentes catégories de charges.

C’est la loi commune de tous les copropriétaires. Il s’applique, dans toutes ses dispositions, à tous les copropriétaires de l’immeuble. Il lui est adjoint un état descriptif de division.

Il contient : l’identification de l’immeuble (adresse, contenance, désignation cadastrale), la description des lots, leur numérotation, la quote-part des parties communes afférente à ces lots …

Les fournisseurs institutionnels :

Le fournisseur d’eau

En France, la distribution d’eau potable est une compétence dévolue aux communes ou à leurs groupements en vertu de la loi sur l’eau du 3 janvier 1992.

En règle générale, on estime que :

Un adulte consomme 165 litres/jour (moyenne pour 2004, selon IFEN, en augmentation régulière)
Une personne consomme annuellement 40 m³ dont 8 m³ d’eau chaude sanitaire
Deux personnes consomment annuellement 70 m³ dont 10 m³ d’eau chaude sanitaire
Trois personnes consomment annuellement 80 m³ dont 30 m³ d’eau chaude sanitaire
Quatre personnes consomment annuellement 110 m³ dont 30 m³ d’eau chaude sanitaire
Un robinet qui fuit gaspille 35 000 litres d’eau par an soit 180 douches ou 98 euros par an.
Une fuite de chasse d’eau représente pendant une année environ 3600 douches ou 500 euros.
Un système de chasse d’eau à deux débit réduit, quand il est utilisé correctement, de 3 à 5 fois la consommation d’eau soit de 20 à 70 litres d’eau par utilisateur et par jour.
Suppression des branchements en plomb dans votre commune
Le fournisseur d’Electricité

Les français consomment actuellement deux fois moins d’énergie et d’électricité que les américains.

Le Téléphone et La Fibre Optique : vers l’ère numérique

Plusieurs mesures ont été prévues par la loi de Modernisation de l’Economie (LME) du 4 Août 2008 (article 109) afin de faciliter le déploiement dans les immeubles de la fibre-optique permettant le très haut débit ; les copropriétaires mettent au vote l’installation de la fibre-optique à la majorité des présents ou représentés (article 24-2 de la loi de 1965).

Les autres fournisseurs :

Le Chauffagiste,L’Ascensoriste,Le plombier, L’Electricien, La Société de gestion des compteurs d’eau,La Société de nettoyage Le couvreur, Le Peintre, le Maçon, le Jardinier,le Serrurier, Le Miroitier, le Menuisier, l’Etanchéiste, les Sociétés de Désinsectisation, Dératisation, Désourisation,le diagnostiqueur immobilier …

Le Plombier-Chauffagiste

Un plombier (également appelé installateur sanitaire) est chargé de la réalisation ou de la réparation des installations de plomberie. Le plombier-chauffagiste est un personnage essentiel dans la vie de l’immeuble. Il intervient régulièrement pour réparer les fuites dans les parties communes mais également très souvent dans les parties privatives.

Le chauffage

Les bâtiments consomment 43% de l’énergie utilisée en France. En isolant votre logement, vous limitez les déperditions et votre facture d’énergie diminue. Le chauffage est le plus gros poste de dépense d’un logement. Dans les pièces à vivre 19°C c’est l’idéal. 1°C de plus c’est 7% de plus sur ma facture. Avec une chaudière performante vous pouvez économiser jusqu’a 40% sur votre facture. Avec un entretien régulier, vous économisez jusqu’a 10% de combustible.

Le Couvreur :

Un couvreur est un professionnel du bâtiment qui pose sur les toits un revêtement étanche constituant la couverture, qui l’entretient et la répare. Il travaille des matériaux divers tel que : les tuiles, l’ardoise, le zinc, les tôles, le bitume, le chaume, les bardeaux, le bois (liteau, volige) etc. Il peut poser également le support de la couverture et divers ouvrages accessoires destinés à la protection climatique du bâtiment (isolation, sous toiture) et autres. Sources Wikipedia

L’Electricien

Électricien est le nom donné au métier qu’exercent les hommes de l’art en matière d’électricité. Il est issu du terme électricité, puisque ceux-ci ont en charge la réalisation, la maintenance, la modification d’installations électriques. Ils doivent respecter les normes en vigueur (en France la norme NF C 15-100) pour la réalisation de leur travaux. Il s’occupe également de la mise en place de la fermeture de l’immeuble par l’installation de digicodes et d’interphones, parfois de videophones. Le digicode est mis en place sur les portes d’immeubles pour en limiter l’accès, et sert alors d’alternative ou de complément à l’interphone. Dans ce cas, il est parfois aussi doté d’une serrure à clef pour permettre l’accès aux employés des compagnies nécessitant un accès régulier à l’édifice (par exemple agents d’entretien, facteur, employés de compagnie d’électricité, ouvriers, etc.). Ces dernières années, la mise en place de pass vigik s’est généralisée dans les immeubles.

Vigik est un système de contrôle d’accès physique conçu en France par La Poste à destination des immeubles d’habitation. Les systèmes compatibles Vigik sont fabriqués et commercialisés par des sociétés privées.

Le Serrurier

Le « serrurier-métallier » réalise à partir de laminé (barre d’acier sortie des Haut Fourneaux) ou de profils d’acier, d’aluminium, d’acier inoxydable ou occasionnellement d’autre alliages métalliques allant du cuivre au laiton en passant par le titane et tout autre alliage.

Le métier de métallier-serrurier se décompose en plusieurs parties :

La menuiserie métallique : portes, fenêtres, baies vitrées, vérandas, verrières…
Le mobilier d’agencement : meubles, tables, chaises…
La ferronnerie d’art : ensembles en fer forgé, portails, portillons…
La serrurerie : pose et réparation de serrures, fenêtre, portes, ferme-portes, anti-panique…
La charpente métallique : réalisation de charpentes, d’escalier droit, balancé ou hélicoïdal (l’escalier étant considéré comme charpente).
Il s’occupe aussi du blindage des bâtis de portes et fenêtres et du montage/démontage des éléments construits en atelier ou des charpentes (Sources Wikipedia)

L’Ascensoriste

Un ascenseur est un dispositif mobile assurant le déplacement des personnes (et des objets) en hauteur sur des niveaux définis d’une construction.

L’ascenseur d’aujourd’hui est communicant. Les ascensoristes développent des systèmes d’information et de communication de plus en plus performants permettant un dialogue avec l’extérieur. Avec ces systèmes, associés à une organisation adaptée du service de maintenance, il est possible de mieux satisfaire les exigences accrues des clients et des usagers en matière d’assistance aux personnes et de disponibilité de l’ascenseur.

Les systèmes de téléalarme ou de télésurveillance permettent à la personne bloquée en cabine de lancer un appel au service de dépannage rapide et de recevoir des informations jusqu’à l’arrivée d’un technicien.

La téléalarme : une simple pression sur le bouton d’alarme permet à l’usager de dialoguer avec un opérateur du centre de réception des appels qui déclenchera l’intervention dans les plus brefs délais.

La télésurveillance : elle permet en outre la détection de toutes les anomalies ou pannes de l’ascenseur, qui, transmises au centre de réception, permettront d’éviter certains types de pannes ou en faciliteront le traitement, assurant ainsi une disponibilité maximale de l’installation.

à partir du 3 juillet 2010, l’ascenseur doit respecter les nouvelles normes de sécurité. Voici la liste des travaux obligatoires pour respecter la loi. (Sources Drieux Combaluzier)

L’Assureur de la copropriété et parfois des copropriétaires

La MULTIRISQUE des immeubles en copropriété
contient automatiquement toutes les protections essentielles aux immeubles en copropriété divise : Dégâts des eaux et autres liquides, Incendie, Vol, Vandalisme, Détériorations immobilières, Bris de glace, Catastrophes naturelles, Tempêtes, Protection juridique. Parfois, une garantie complémentaire contre les charges de copropriété impayées est souscrite.

Les Locataires :

Le locataire doit respecter le règlement de copropriété. Le copropriétaire demeure l’ interlocuteur privilégié du locataire en cas de problème; le copropriétaire bailleur demeure responsable des dommages causés par son locataire à la copropriété. Dans l’hypothèse d’un trouble de voisinage, il a été admis que le syndicat des copropriétaires puisse agir directement contre le locataire et le copropriétaire bailleur.

Tous ces acteurs se cotoient dans Coproland.

Pour mieux communiquer, les acteurs de coproland utilisent tous les outils mis à leur disposition : téléphone, courrier, courriel, intranet, sites internet, blogs, plateformes dédiées aux immeubles urbains… Internet va révolutionner la vie des acteurs de Coproland à l’heure des réseaux sociaux… toujours pour mieux communiquer…