La réglementation des locations de type Airbnb en copropriété en France a été récemment renforcée par la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, visant à mieux encadrer les meublés de tourisme et à favoriser le logement permanent. Voici les principales dispositions législatives à connaître :
1. Modification du règlement de copropriété :
Désormais, l’assemblée générale des copropriétaires peut, à la majorité des deux tiers, modifier le règlement de copropriété pour interdire les locations de courte durée dans les lots à usage d’habitation qui ne constituent pas la résidence principale du propriétaire. Auparavant, une telle modification nécessitait l’unanimité des copropriétaires.
2. Obligation d’information du syndic :
Lorsqu’un copropriétaire ou son locataire autorisé souhaite proposer son lot en meublé de tourisme, il doit en informer le syndic de copropriété. Le syndic est alors tenu d’inscrire un point d’information relatif à cette activité à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
3. Diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire :
À compter du 1ᵉʳ janvier 2025, les nouveaux meublés de tourisme situés en zones tendues devront disposer d’un DPE avec une classe énergétique au moins égale à F. Cette obligation s’étendra progressivement à l’ensemble des meublés de tourisme, avec des exigences énergétiques renforcées d’ici 2034.
4. Renforcement des pouvoirs des maires :
Les maires disposent désormais de prérogatives accrues pour réguler les meublés de tourisme sur leur territoire. Ils peuvent notamment fixer des quotas de locations saisonnières, limiter la durée maximale de location des résidences principales et créer des zones réservées uniquement aux résidences principales dans les communes en zones tendues ou comptant plus de 20 % de résidences secondaires.
5. Réduction des avantages fiscaux :
La loi prévoit une diminution des abattements fiscaux pour les revenus issus des locations meublées de tourisme. Par exemple, l’abattement applicable dans le cadre du régime « micro-BIC » pour les meublés classés est réduit de 71 % à 50 %, avec un plafond de 77 700 € de revenus locatifs annuels.
Ces mesures visent à mieux encadrer les locations de type Airbnb en copropriété, à préserver la tranquillité des résidants permanents et à lutter contre la pénurie de logements disponibles pour les habitants.
L’Enfer des Locations Touristiques : Chronique
Des résidants doivent faire face à des nuisances liées à des locations de courte durée via des plateformes comme Airbnb.
« Airbnb ou Air’n’Bruit ? »
Dans un charmant immeuble du quartier gothique de Barcelone, la vie était douce. Les habitants s’échangeaient des sourires dans l’ascenseur, discutaient des matches de football sur le palier, et organisaient des repas partagés sur le toit.
Tout changea quand un propriétaire décida de mettre son appartement en location courte durée via une célèbre plateforme. Le premier week-end, un couple de touristes discrets. Le second, un groupe d’étudiants en Erasmus. Puis, les choses dégénérèrent.
Chaque semaine apportait son lot de nouveaux locataires :
- Des fêtards bruyants, chantant à tue-tête jusqu’à l’aube.
- Un groupe de DJ amateurs, transformant l’appartement en boîte de nuit improvisée.
- Une « influenceuse » organisant un shooting photo avec des fumigènes… déclenchant l’alarme incendie.
- Et même un jour, un événement surprise : une soirée « Escape Game » avec des acteurs déguisés en zombies qui couraient dans les couloirs.
Les résidants n’en pouvaient plus. Les nuits blanches s’accumulaient, les plaintes aussi. L’assemblée générale se transforma en tribunal populaire. Certains voulaient expulser le propriétaire, d’autres suggéraient de poser des « pièges à touristes » (une proposition humoristique, bien sûr).
Après des démarches juridiques, la copropriété réussit à obtenir l’interdiction de la location de courte durée grâce à un règlement de copropriété mis à jour. La paix revint dans l’immeuble… jusqu’à ce qu’un voisin propose d’organiser des soirées karaoké pour « garder l’ambiance festive, mais en famille ».
Les locations touristiques de courte durée, notamment via des plateformes comme Airbnb, ont connu une croissance significative en France, entraînant des tensions dans les copropriétés et des préoccupations concernant le marché locatif traditionnel. Face à ces enjeux, le législateur français a récemment renforcé le cadre juridique régissant ces pratiques.
Évolution Législative : La Loi du 19 Novembre 2024
La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, souvent surnommée « loi anti-Airbnb », vise à réguler plus strictement les meublés de tourisme afin de préserver l’équilibre du marché locatif et la tranquillité des résidents permanents.
Les principales dispositions de cette loi incluent :
- Réduction de l’abattement fiscal : L’abattement forfaitaire pour les revenus tirés de la location de meublés de tourisme non classés est abaissé de 50 % à 30 %, avec un plafond fixé à 15 000 €. lemonde.fr
- Obligation de déclaration : D’ici au 20 mai 2026, tous les meublés de tourisme devront être déclarés via un service en ligne national dédié. Les propriétaires devront fournir des justificatifs attestant que le logement est leur résidence principale, notamment en présentant leur avis d’imposition mentionnant l’adresse du bien loué. service-public.fr
- Pouvoirs accrus des municipalités : Les maires disposent désormais d’une « boîte à outils » pour réguler les meublés de tourisme, incluant la possibilité d’établir des quotas par zone géographique et de renforcer les sanctions en cas de non-respect des obligations déclaratives. lemonde.fr
- Jurisprudence Récente en Matière de Copropriété
- Les tribunaux français ont également précisé les contours juridiques des locations de courte durée en copropriété :
- Nature commerciale de l’activité : Traditionnellement, la jurisprudence considérait que la location meublée de courte durée pouvait revêtir un caractère commercial si elle dépassait 120 jours par an ou était exercée de manière récurrente pour une résidence secondaire. Dans ce cas, une telle activité pouvait être proscrite par le règlement de copropriété. actu-juridique.fr
- Revirement jurisprudentiel : Toutefois, une décision récente de la Cour de cassation a apporté des précisions importantes. Elle a estimé que la location meublée de courte durée, sans prestations para-hôtelières significatives, ne contrevient pas nécessairement à une clause d’habitation bourgeoise ordinaire présente dans le règlement de copropriété. Ainsi, l’absence de services comparables à ceux proposés par les hôtels (comme le ménage quotidien, la fourniture de linge, etc.) ne confère pas à l’activité un caractère commercial prohibé. gestiondefortune.com
Implications pour les Copropriétaires
Ces évolutions législatives et jurisprudentielles ont des conséquences directes pour les copropriétaires envisageant de louer leur bien sur des plateformes comme Airbnb :
- Conformité au règlement de copropriété : Il est essentiel de vérifier si le règlement de copropriété contient des clauses limitant ou interdisant les activités commerciales ou les locations de courte durée.
- Respect des obligations déclaratives : Les nouvelles obligations de déclaration imposent aux propriétaires de se conformer aux procédures mises en place, sous peine de sanctions.
- Fiscalité : La réduction de l’abattement fiscal peut affecter la rentabilité des locations de courte durée.
En conclusion, la réglementation des locations touristiques en France est en pleine mutation, avec un cadre juridique de plus en plus strict visant à protéger le marché locatif traditionnel et la qualité de vie des résidents. Les copropriétaires doivent donc être vigilants et se tenir informés des évolutions législatives et jurisprudentielles pour assurer la conformité de leurs activités de location.
