Le projet de loi PINEL relatif au commerce, à l’artisanat et aux très petites entreprises comporte des dispositions réformant en partie le statut des baux commerciaux tel qu’il ressort du code de commerce. Ce projet de loi a été débattu en première lecture par l’Assemblée Nationale le 18 février 2014 et au Sénat les 15 et 16 avril. Les deux chambres réunies en Commission Mixte Paritaire voteront prochainement le texte définitif.

La loi relative à l’ artisanat , au commerce et aux très petites entreprises (loi PINEL) adoptée le 18 juin 2014 et publiée au JO le 19 juin 2014 réforme le statut des baux commerciaux en adoptant des mesures qui sont, dans l’ensemble, favorables aux locataires.

La loi est applicable depuis le 20 juin 2014 pour tous les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date. Des cas spécifiques d’ application différée sont expressément prévus par le législateur.
La loi PINEL rapproche le régime des baux commerciaux de celui des baux d’ habitation : état des lieux obligatoire, indexation et augmentation du loyer plus modérées, répartition des charges, impôts et travaux encadrés, droit de préemption du locataire en cas de cession…

Limitation de l’évolution du loyer : suppression de l’indice du coût de la construction et encadrement de l’évolution à la hausse en cas de déplafonnement

Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, la référence à l’ICC n’est plus possible . Les loyers seront désormais calculés sur la base des indices ILC ( activités commerciales ou artisanales) et ILAT ( activité tertiaire). Ces nouveaux indices sont jugés plus stables que l’ICC et limitent l’évolution des loyers.Concernant le plafonnement du déplafonnement, la loi limite à 10 % du dernier loyer acquitté les réajustements annuels qui peuvent être appliqués au locataire dans les cas de déplafonnement du loyer (exemples de déplafonnement du loyer : baux se poursuivant au-delà de la douzième année, transformation et embellissement du quartier). bail dérogatoire qui était de 23 mois passe à une durée  de 3 ans
A l’issue des 3 ans, le locataire devra quitter les lieux. S’il reste dans les lieux avec  l’accord du bailleur, il s’opérera un  bail commercial de  9 années.

Congé et résiliation TRIENNALE
La loi a supprimé la possibilité pour le locataire de renoncer à sa faculté de résiliation au terme de chaque période triennale.
Exception : pour les baux de plus de 9 ans, les baux consentis à un usage exclusif de bureaux , les baux portant sur des locaux monovalents, les baux portant sur des entrepôts logistiques indépendants.

Etat des lieux et répartition des charges entre propriétaire et locataire
Un état des lieux d’entrée et de sortie, établi de manière contradictoire et amiable, est désormais obligatoire. A défaut d’état des lieux, le local sera présumé avoir été reçu et restitué en bon état et le dépôt de garantie devra donc être restitué au locataire.

Inventaire des charges locatives et obligation d’ information du bailleur : Pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, le bailleur doit adresser un inventaire précis et un récapitulatif annuel au preneur (nouvel art. L145-40-2 du Code du commerce)

– Chaque année, le bailleur devra transmettre au locataire un récapitulatif de ses charges, impôts, taxes et redevances- En cours de  bail, le bailleur devra informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux

– Lors de la conclusion du contrat de location , puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
– Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel
– Et un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes en précisant leur coût.
– Le décret du 3/11/14 donne la liste des charges et autres taxes qui ne peuvent plus être imputées au preneur : les travaux de vétusté, les travaux en raison d’un changement de réglementation.

Création d’un droit de préférence au profit du locataire en cas de vente
A compter du 18 décembre 2014, le locataire bénéficie d’un droit de préférence en cas de cession des murs par le propriétaire . Le propriétaire devra informer le locataire par LRAR ou remise en main propre contre décharge de son intention  de vendre. Le locataire dispose d’un délai de 1 mois pour se positionner. A défaut le propriétaire peut vendre les murs à un tiers . En cas d’acceptation par le locataire, la vente devra intervenir dans les deux mois à compter de l’ envoi de la réponse au bailleur. Ce délai est porté à 4 mois en cas de demande de prêt bancaire. Une exception  existe toutefois dans le cadre de cession au conjoint.

Cession du droit au bail et garantie du cédant
Avant la loi PINEL, en cas de cession du droit au bail, le locataire cédant était tenu solidairement au paiement des loyers par tous les cessionnaires successifs et ce, pendant toute la durée du bail restant à courir.
Pour les cessions à compter du 20 juin 2014, la garantie solidaire est limitée à 3 ans à compter de la cession du bail.

Déspécialisation du bail (adjonction d’activité)
Nouveau cas : Quand le preneur subit une liquidation judiciaire (prononcée après le 19/06/14), le juge peut obliger le bailleur à accepter la déspécialisation du bail. Le nouveau preneur peut ainsi exercer de nouvelles activités et accroître le chiffre d’affaires attendu. Autre point, la déspécialisation est désormais de la compétence du Tribunal de Commerce.

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, les congés pouvaient être donnés par lettre recommandée ou par acte extrajudiciaire.

Cependant, l’acte extrajudiciaire restait obligatoire dans certains cas notamment, lorsque le locataire demandait au bailleur le renouvellement du bail.

La loi Macron modifie à nouveau le régime des baux commerciaux.

Ainsi des modifications ont été apportées aux modalités relatives au congé donné dans le cadre du bail commercial :

• Le congé donné par le bailleur ne peut plus l’être par lettre recommandée avec demande d’avis de réception mais uniquement par acte extrajudiciaire (article L145-9 du Code de commerce modifié)
• Le preneur a désormais la possibilité de donner congé à l’expiration d’une période triennale non plus dans les formes de l’article L145-9 du Code de commerce (ce qui impliquerait uniquement l’acte extrajudiciaire) mais, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire (article L145-4 du Code de commerce).
• Le bailleur qui entend invoquer un refus de renouvellement du bail commercial, afin de construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain, dispose de la faculté de donner congé dans les termes de l’article L145-9 du Code de commerce c’est-à-dire par acte extrajudiciaire (article L145-4 du Code de commerce).
• Le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre du régime social a la faculté de donner congé soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception soit par acte extrajudiciaire. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du locataire.

Certaines modifications concernent la demande de renouvellement du bail commercial :

• La demande de renouvellement du bail commercial qui est faite par le locataire, à défaut de congé, peut être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (article L145-10 du Code de commerce).
• Le bailleur qui reçoit la demande de renouvellement, doit, dans les trois mois de la notification de cette demande faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus par acte extrajudiciaire (article L145-10 du Code de commerce).

Extension des possibilités d’opter soit pour la lettre recommandée avec demande d’avis de réception soit pour l’acte extrajudiciaire :

• Lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à compter du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception (article L145-12 du Code de commerce)
• Lorsque le bailleur invoque l’article L145-18 du Code de commerce (refus de renouvellement du bail pour construire ou reconstruire) il doit dans l’acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les dispositions de l’alinéa 3 et préciser les nouvelles conditions de location. Le locataire doit dans un délai de trois mois faire connaître soit par lettre recommandée soit par acte extrajudiciaire son acceptation soit saisir la juridiction compétente.
• Le locataire peut adjoindre aux activités prévues au bail des activités connexes ou complémentaires. Pour cela, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités (article L145-47).
• La demande faite au bailleur, indiquant les activités dont l’exercice est envisagé, doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et dénoncée, en la même forme, aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce (article L145-49 du Code de commerce)
• Le locataire qui a fait une demande de déspécialisation au bailleur peut y renoncer à tout moment et jusqu’à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, en le notifiant au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (article L145-55 du Code de commerce).

Référence : article 207 de la loi 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques.