Le Phénomène Copropriété sur la planète :

1°- L’EVOLUTION DU DROIT DE LA COPROPRIETE DANS LES PAYS DE DROIT CIVIL.

La construction d’habitations en hauteur les unes au dessus des autres au lieu de les édifier côte à côte est à l’origine du droit de la copropriété. Chaque propriétaire possède le plancher et les gros murs délimitant son logis. L’escalier, partie commune, est grevé d’une servitude de passage permettant l’accès aux étages supérieurs. Cependant, les problèmes posés par l’entretien ou les réparations de l’immeuble, demeurent difficiles à résoudre.

C‘est une loi belge du 8 Juillet 1924 qui a consacré le droit en matière de division de maisons par appartement, suivie par la France en 1938 (Loi du 28 Juin 1938 remplacée par la loi du 10 Juillet 1965 mise à jour par la loi SRU) enfin, l’Italie en 1934 (Lois des 15 Janvier 1934 et 10 Janvier 1935), l’Espagne en 1939 (Lois du 26 Octobre 1939 et du 21 Juillet 1960), l’Allemagne (Loi du 15 Mars 1951), La Suisse (Loi du 19 Décembre 1963), les Pays-Bas (Loi du 21 Décembre 1951) et le Portugal (Loi de 1955)

. 

La copropriété par appartement est un phénomène mondial : Roumanie (1927), Pologne (1934),Canada (Province du Québec 1969), Grèce (1929), Liban (1962), Israël (1952), Brésil (1928),Argentine (1948), Mexique (1954) et Japon.

Deux conceptions coexistent : la conception dualiste et la conception unitaire

 LA CONCEPTION DUALISTE

Le propriétaire d’un appartement en copropriété dispose d’une combinaison de deux droits de nature différente :

 Un droit de propriété exclusif sur l’appartement ,
 Un droit de copropriété qui s’étend aux autres parties de l’immeuble.

 L’un exclusif sur les parties privées
 L’autre collectif sur les parties communes

C‘est la théorie de l’Autriche, des Pays-Bas et de la Suisse notamment.

Hormis ces théories, la conception du droit de la copropriété dans les pays de droit civil regroupe des similitudes. Le droit du propriétaire d’appartement est un droit réel immobilier ; c’est un principe admis par toutes les législations

. Le règlement de copropriété ou « Vereinbarung » ou « Rigolamanto » décrit le fonctionnement de l’immeuble divisé et les droits de chacun.

Toutes les législations obligent les copropriétaires à contribuer au paiement des charges communes. Parfois, certaines législations sont sévères vis à vis du copropriétaire négligent qui ne remplit pas ses engagements. En Allemagne , un copropriétaire coupable d’un manquement aux obligations peut se voir évincer par les autres copropriétaires qui peuvent exiger un vente ou un transfert de son appartement dès lors que ce dernier a accumulé un retard de trois mois dans le paiement de sa part des dépenses communes. Sévérité extrême, mais c’est le respect du pacte « Copropriété » qui est mis en cause. Au Venezuela, un copropriétaire peut abandonner son appartement aux autres copropriétaires.

2° – Dans les pays de « Common Law », le droit de la copropriété est quelque peu différent.

Possibilité sur demande  (à l’adresse MAIL principale  : touati-immo(AT)orange-business.fr ) d’obtenir une version papier du livre avec une dédicace.

Le service des études juridiques du Sénat a publié en 2007 une étude législation comparée sur la gestion des copropriétés. L’Allemagne, la Belgique, l’Espagne, l’Italie, les Pays-Bas et l’Angleterre et le Pays de Galles ont été passés au microscope.

Copropriété : le cas de la France

En France, la copropriété, c’est deux conceptions :

1. Le copropriétaire est envisagé comme un propriétaire. Cette première conception de la copropriété vise à limiter les pouvoirs des organes de la copropriété, tels que le syndic ou l’assemblée générale, afin de laisser le maximum de place aux droits individuels.

2. La copropriété, communauté de personnes appelées à vivre ensemble, est envisagée comme une institution spécifique. Cette deuxième conception ne privilégie pas les droits individuels, mais l’intérêt commun ! Selon elle, la copropriété doit être dotée d’organes de gestion forts afin de faire respecter l’intérêt commun. Cette conception de la copropriété vise à limiter les droits individuels des copropriétaires et à imposer les décisions nécessaires à la sauvegarde des intérêts collectifs. Par « organes de gestion forts », cette conception de la copropriété entend renforcer les pouvoirs du syndic, notamment pour faire respecter le règlement de copropriété. Mais le renforcement des pouvoirs du syndic est accompagné par une augmentation du contrôle dont le syndic doit faire l’objet. Et chez nos voisins les Allemands, les Belges, les Espagnols et les Italiens, quelle conception a-t-on de la copropriété ? En matière de copropriété, il n’y a pas d’exception française, mais de grandes similitudes. Le constat concernant tous les pays passés à la loupe par le service des études juridiques du Sénat est le suivant : un dispositif juridique particulier permet à chaque fois de concilier droit de jouissance exclusif et propriété partagée !

Le cas de l’Allemagne

En Allemagne, l’administration des copropriétés appartient aux copropriétaires et à l’administrateur. Quant au conseil syndical, sa désignation est facultative. Alors que la loi datant de 1951 comporte peu de dispositions obligatoires, une nouvelle loi abrogeant la règle de l’unanimité pour certaines décisions est entrée en vigueur. Pour l’Allemagne, le principe d’unanimité entravait le bon fonctionnement de la copropriété. La loi entrée en vigueur le 1^er juin 2007 a pour but de faciliter la prise de décision dans les copropriétés afin de favoriser la rénovation des immeubles. La décision de dépense de modernisation peut ainsi être prise à la majorité des copropriétaires. Pour en savoir plus sur l’assemblée générale des copropriétaires, l’administrateur et le conseil syndical en Allemagne, faites un tour auSénat !

Le cas de la Belgique

En Belgique, la copropriété est dans la loi depuis 1924. En 1994, la loi a donné la personnalité morale à l’association des copropriétaires. Chez nos voisins les Belges, 2 instances sont obligatoires : l’assemblée générale des copropriétaires et l’administrateur. Le conseil syndical, appelé « conseil de gérance », est quant à lui facultatif : sa désignation est laissée à l’appréciation de l’assemblée générale.

L’assemblée générale fonctionne avec un quorum. Ce quorum, autrement dit le nombre minimum de voix nécessaires pour que les décisions prises lors des Assemblées Générales Ordinaires et des Assemblées Générales Extraordinaires soient valables, est de la moitié des copropriétaires représentant la moitié des tantièmes (parts de parties communes) de copropriété. Quand ce quorum n’est pas atteint, une deuxième assemblée a lieu dans un court délai : 15 jours. Et, lors de cette deuxième assemblée, on se passe du quorum. Les décisions courantes sont prises à la majorité absolue. Pour les décisions les plus importantes, c’est la majorité qualifiée (trois quarts, notamment pour la création et la composition du conseil syndical, ou quatre cinquièmes, notamment pour la répartition des charges) ou l’unanimité.

L’administrateur représente la copropriété. Il assure la gestion quotidienne : la mise en œuvre des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires, la conservation du bien et le respect du règlement de copropriété. L’administrateur peut être une personne étrangère à la copropriété. Pour en savoir plus sur l’assemblée générale des copropriétaires, l’administrateur et le conseil syndical en Belgique, rendez-vous sur le site du Sénat !

Le cas de l’Espagne

En Espagne, la copropriété n’a pas la personnalité morale, mais elle a une certaine capacité à agir. La préoccupation majeure en matière de copropriété semble être la lutte contre les impayés. La loi de 1960 sur la copropriété a donc été réformée en 1999 dans cette optique. L’objectif de la réforme de 1999 est de lutter contre les impayés, mais aussi d’assouplir les règles de majorité et d’imposer la création d’un fonds de réserve au moins égal à 5% du budget de l’exercice précédent. Les impayés vont de paire avec les mauvais payeurs. Pour les combattre, l’Espagne a prévu que les copropriétaires qui ont des dettes injustifiées des avis de la copropriété n’ont pas le droit de vote ! Les copropriétaires mauvais payeurs ont néanmoins le droit de participer aux délibérations de l’assemblée. Si la copropriété fonctionne en Espagne avec une assemblée, un président, un secrétaire et un administrateur, l’assemblée générale est l’autorité suprême ! L’assemblée rassemble tous les copropriétaires et a lieu au moins une fois par an. Le quorum est le même qu’en Belgique : la moitié des copropriétaires détenant la moitié des tantièmes. Quand ce quorum n’est pas atteint, une deuxième assemblée a lieu, comme en Belgique, et se passe de quorum : quel que soit le nombre de copropriétaires représentés, l’assemblée siège valablement ! Mais le délai est plus court qu’en Belgique : la deuxième assemblée peut se tenir seulement une demi-heure après la constatation du défaut de quorum si elle a été prévue dans la première convocation.  Le président est une autre originalité de nos voisins espagnols en matière de copropriété : il ne peut pas démissionner ! Nommé pour un an, il ne peut être relevé de sa fonction que par le juge. À moins que le règlement de copropriété en décide autrement, le président exerce la fonction d’administrateur. L’administrateur est celui qui prépare le budget, assure l’entretien, exécute les décisions de l’assemblée et veille au bon fonctionnement de l’immeuble. Sinon, tout copropriétaire peut être désigné comme administrateur, mais il doit être bénévole. Pour être rémunéré, l’administrateur ne doit pas être un copropriétaire et il doit être inscrit à l’ordre professionnel des administrateurs de biens, garantissant sa qualification. Pour en savoir plus sur le rôle du secrétaire, de l’administrateur et du président, vous pouvez consulterl’étude de législation comparée sur la gestion des copropriétés.

Le cas de l’Italie

La copropriété, en Italie comme en Espagne, n’a pas la personnalité morale. Mais, en matière d’organes de gestion de la copropriété, la loi italienne prévoit l’assemblée générale des copropriétaires et l’administrateur. Si la loi ne prévoit pas de conseil syndical, la plupart des copropriétés en dispose néanmoins. Pour siéger valablement, l’assemblée générale doit rassembler les deux tiers des copropriétaires représentant les deux tiers des tantièmes de copropriété. Lorsque le quorum n’est pas atteint, une deuxième assemblée est convoquée dans un délai de 10 jours. Le quorum passe lors de cette deuxième assemblée au tiers des copropriétaires représentant le tiers des tantièmes. L’assemblée générale prend les décisions relatives à la gestion courante à la majorité des présents, à condition que ces derniers représentent la moitié des tantièmes. Mais quand la réunion de l’assemblée est consécutive à une seconde convocation, la majorité requise correspond au nouveau quorum, soit le tiers des présents représentant le tiers des tantièmes. Quand le nombre de copropriétaires excède 4, la désignation d’un administrateur est obligatoire. Décisions courantes, décisions importantes : vous aimeriez en apprendre davantage sur la copropriété en Italie ? Alors vous pouvez consulter le service des études juridiques du Sénat.

NOTE DE SYNTHESE

En France, la copropriété, c’est-à-dire l’organisation d’un immeuble ou d’un ensemble immobilier dont « la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes », fonctionne sous le régime de l’indivision forcée. Elle est régie par les dispositions, très strictes, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et par celles du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi de 1965, ces deux textes ayant été modifiés à plusieurs reprises depuis leur adoption.

L’ensemble des copropriétaires forme le syndicat des copropriétaires, qui est doté de la personnalité juridique et a pour objet « la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes ». Le syndicat des copropriétaires assure donc la défense des intérêts collectifs. Il se réunit au moins une fois par an en assemblée générale pour prendre les principales décisions nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété, en particulier pour voter le budget annuel. En assemblée générale, chaque copropriétaire détient autant de voix qu’il possède de tantièmes dans les parties communes de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires mandate un syndic qui gère l’immeuble et les équipements collectifs. Chargé d’exécuter les décisions de l’assemblée générale et d’appliquer le règlement de copropriété, le syndic « représente le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et en justice ». Le syndic peut être un professionnel ou un copropriétaire.

Dans toute copropriété, un conseil syndical, dont le rôle est purement consultatif, « assiste le syndic et contrôle sa gestion ». Ses membres sont élus par l’assemblée générale parmi les copropriétaires.

D’après l’enquête menée en 2002 par l’INSEE, le nombre de logements en copropriété s’élève en France à plus de 7,5 millions sur un total de 29,5 millions de logements. La copropriété représente donc le quart du parc immobilier. Bien qu’elle soit très développée dans notre pays, son fonctionnement est souvent critiqué. Certains copropriétaires déplorent le manque de compétences et de disponibilité des syndics, tandis que ces derniers regrettent le faible intérêt que les copropriétaires portent à la gestion de leur copropriété.

Ces critiques récurrentes et anciennes conduisent à s’interroger sur la situation dans plusieurs pays européens, a priori confrontés au même besoin d’organiser la gestion des immeubles en copropriété.

Six pays ont été retenus : l’Allemagne, l’Angleterre et le pays de Galles, la Belgique, l’Espagne, l’Italie et les Pays-Bas. Les textes législatifs et réglementaires régissant la copropriété dans ces six pays ont donc été analysés, de façon à identifier les organes de la copropriété, puis à définir les compétences respectives de chacun d’eux.

L’examen des dispositions étrangères fait ressortir :

– de grandes similitudes dans les structures de gestion des copropriétés ;

– des difficultés de fonctionnement, qui ont récemment entraîné des réformes dans presque tous les pays étudiés.

1) Des structures de gestion similaires

a) Dans chacun des pays étudiés, la copropriété relève d’un régime juridique particulier

Dans chacun des six pays retenus, un dispositif juridique particulier permet de concilier, au sein d’un immeuble donné, le droit de jouissance exclusif – ou la propriété privée – de certaines parties d’un immeuble et la propriété partagée des autres parties.

En Belgique, en Italie et aux Pays-Bas, les dispositions sur la copropriété sont incluses dans le code civil, tandis que, dans les trois autres pays, il existe une loi spécifique : loi sur la propriété d’appartements en Allemagne, loi sur la « propriété horizontale » en Espagne et loi sur la copropriété en Angleterre et au pays de Galles. L’application de la loi espagnole sur la propriété horizontale n’est obligatoire que lorsque le nombre de copropriétaires dépasse quatre, les copropriétés plus petites pouvant être gérées comme des indivisions.

La loi anglaise, adoptée en 2002 et entrée en vigueur le 27 septembre 2004, est la plus récente. Auparavant, la plupart des personnes occupant des appartements ne jouissaient pas de la pleine propriété de leur logement, mais étaient titulaires d’un bail à très long terme.

Il convient également de souligner que, dans plusieurs pays, les dispositions législatives et réglementaires ne sont pas impératives et que les textes fondateurs d’une copropriété donnée ou les accords passés entre les copropriétaires peuvent y déroger. Il en va ainsi en particulier en Allemagne, en Angleterre et au pays de Galles, ainsi qu’aux Pays-Bas.

En Angleterre et au pays de Galles, l’ensemble des copropriétaires constitue une société à responsabilité limitée, qui est propriétaire des parties communes. Ceci explique que les copropriétés anglaises soient non seulement régies par des dispositions spécifiques, mais aussi par certaines clauses du droit des sociétés. En particulier, la société propriétaire des parties communes est dirigée, comme toute société, par un conseil d’administration. En revanche, les copropriétaires forment une association en Belgique et aux Pays-Bas, et une entité sui generis dans les trois autres pays.

b) La gestion des copropriétés s’effectue partout de façon similaire, même si la loi espagnole attribue un rôle important au président

Dans chacun des six pays étudiés, l’administration de la copropriété revient aux copropriétaires, qui prennent leurs décisions à l’occasion d’une assemblée générale annuelle. Les règles de majorité sont variables : en général, les décisions les plus importantes requièrent une majorité qualifiée, voire l’unanimité.

Les copropriétaires délèguent à un administrateur l’exécution de leurs décisions ainsi que la gestion courante. En Angleterre et au pays de Galles, c’est le conseil d’administration de la société propriétaire des parties communes qui assume cette mission. La désignation d’un administrateur est obligatoire dans tous les pays, sauf en Italie, où seules les copropriétés comptant plus de quatre copropriétaires ont l’obligation d’en nommer un. Si l’on excepte les Pays-Bas, l’administrateur est choisi pour une durée limitée : un an en Espagne et en Italie, au plus cinq ans en Allemagne et en Belgique, tandis que le conseil d’administration est renouvelé chaque année par tiers en Angleterre et au pays de Galles.

Les copropriétaires peuvent être associés à la gestion courante par l’intermédiaire d’un conseil syndical ou d’une instance similaire. D’après les textes, la création d’un tel organe est facultative en Allemagne, en Belgique et en Italie. Cependant, elle est en pratique fréquente, au moins dans les copropriétés les plus importantes. En Angleterre et au pays de Galles, les textes ne définissent pas la composition du conseil d’administration de la société propriétaire des parties communes. Ce dernier peut donc comprendre uniquement des professionnels de l’immobilier ou inclure des associés – c’est-à-dire des copropriétaires – la seconde solution permettant de faire participer les copropriétaires à la gestion de l’immeuble.

En revanche, en Espagne et aux Pays-Bas, toute copropriété dispose obligatoirement d’un président, choisi par les copropriétaires en leur sein. Aux Pays-Bas, le rôle du président, nommé en assemblée générale pour une durée en principe indéterminée, est limité à la présidence de cette assemblée. En revanche, en Espagne, le président, choisi pour un an, joue un rôle important. C’est lui qui représente la copropriété dans tous les actes juridiques, en particulier devant les tribunaux. La personne qui a été désignée comme président ne peut pas démissionner. Elle ne peut se faire relever de ses fonctions que par le juge après avoir présenté une requête motivée. De plus, la loi confie au président les fonctions d’administrateur, tout en laissant à chaque copropriété la possibilité de nommer une autre personne, en particulier un professionnel.

2) Les difficultés de fonctionnement ont entraîné des réformes au cours des dernières années

Si l’on ne tient pas compte du cas anglais, puisque la loi est très récente, quatre des cinq autres pays ont récemment modifié leur loi sur la copropriété.

En Allemagne, la loi de 1951 sur la propriété d’appartements laisse aux copropriétés une grande liberté, de sorte qu’elle est applicable à des situations variées. Ceci explique qu’elle n’a été que peu modifiée. Toutefois, un projet de loi tendant à la réformer a été adopté par le Parlement le 16 février 2007. Ses dispositions, qui vont entrer en vigueur le 1^er juin 2007, visent en particulier à assouplir les règles de majorité, pour faciliter la prise de décision et par conséquent favoriser la rénovation des immeubles.

En Belgique, la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du code civil sur la copropriété a donné la personnalité morale à l’association des copropriétaires, afin de faciliter les actions en justice contre les copropriétaires.

En Espagne, la loi n° 49 du 21 juillet 1960 sur la « propriété horizontale » a été modifiée en 1999. La réforme de 1999 n’a pas affecté l’économie générale du dispositif contenu dans la loi de 1960. Elle a assoupli les règles de majorité et donné aux copropriétés les moyens de lutter contre les impayés, notamment en insérant la disposition selon laquelle les copropriétaires qui ont des dettes injustifiées envers la copropriété n’ont pas le droit de vote aux assemblées générales. Elle a également imposé la création d’un fonds de réserve.

Aux Pays-Bas, la dernière réforme, entrée en vigueur le 1^er mai 2005, vise à encourager les travaux de rénovation, notamment en facilitant la révision des textes fondateurs de la copropriété et en imposant la création d’un fonds de réserve, destiné à financer les dépenses exceptionnelles.

* *

L’analyse des législations étrangères montre, d’une part, la convergence des dispositions régissant la copropriété et, d’autre part, la similitude des difficultés rencontrées dans la gestion des immeubles en copropriété. Elle montre aussi que le modèle de la démocratie directe, qui sous-tend le fonctionnement de la copropriété, exclut toute responsabilité exécutive des copropriétaires, sauf en Angleterre et au pays de Galles, où le conseil d’administration de la société propriétaire des parties communes peut comprendre des copropriétaires, et en Espagne, où c’est un copropriétaire qui représente la copropriété dans tous les actes juridiques et exerce les fonctions d’administrateur, à moins que les copropriétaires n’aient pris une autre décision.

   DROIT  DE LA COPROPRIETE A L’ETRANGER

les exemples à l’étranger sont révélateurs et la comparaison nous permet de mieux comprendre l’évolution internationale de la société dans le cadre urbanistique actuel ; les gouvernements en France légifèrent de plus en plus depuis ces dernières années sur les copropriétés en difficultés. La loi SRU est venue illustrer ce phénomène. Les difficultés rencontrées dans les copropriétés en France résultent de plusieurs données :

– Problèmes de gestion liés à différents facteurs

(défiance envers le syndic, inimitiés entre copropriétaires)

– Dégradations physiques de l’immeuble

– Charges impayées

– Peuplement

– Raisons économiques : Arrivée de nouveaux copropriétaires à revenus plus réduits

En France, les règles régissant le droit de la copropriété sont d’ordre public et laissent peu de place à la liberté contractuelle ;

ainsi la latitude laissée à un règlement de copropriété ou aux décisions des membres du conseil syndical  demeure limitée.

Dans d’autres pays, le régime de la copropriété est mixte ; ainsi en Espagne, il existe des règles impératives prévues par la loi mais également une liberté contractuelle qui permet aux copropriétés de s’organiser librement.

Le problème majeur actuel demeure :

• le non paiement des charges ; différents traitements sont
  appliqués en fonction de certains pays :
• ainsi en Espagne et au Québec (Canada) , un copropriétaire
  peut être privé de son droit de vote ;
• au Québec, si le copropriétaire ne s’est pas acquitté de sa dette ,
  son appartement est mis en vente forçée, après demande devant le juge de droit commun (code civil du Québec : art.1080) ;
• Aux Etats-Unis, le loyer du locataire dont le copropriétaire ne s’est pas
  acquitté de ses charges, peut être directement perçu par la copropriété.
• En Espagne, les réformes entreprises visaient essentiellement le traitement des impayés … « Des milliards de pesetas »
  dehors et la lenteur et l’inefficacité des procédures judiciaires.

Une loi d’Avril 1999 a permis de faciliter la procédure (en évitant une assignation au fond) , similaire à notre procédure d’injonction de payer en France jusqu’à la saisie de ses biens et privation de son droit de vote .

Un constat est également fait : La France demeure le pays qui compte la plus grande part de locataires dans les copropriétés.

Dans les autres pays, il n’y a pas de cohabitation comme en France de copropriétaires bailleurs et de copropriétaires occupants ;

en Espagne, la majorité des habitants sont des propriétaires occupants qui ont donc le même intérêt au bon fonctionnement de la copropriété.

L’Espagne est un pays de propriétaires occupants à près de 85 % avec un parc social quasiment inexistant ;

au Royaume-Uni et aux Etats-Unis : les propriétaires occupants représentent 67 % ;

en Espagne, il existe des copropriétaires-bailleurs dans les immeubles en copropriété ; mais ces derniers n’ont pas la même attitude qu’un propriétaire français ; ces copropriétaires demeurent très présents ; le lien personnel entre propriétaire et locataire l’emporte sur le rapport plus abstrait entre le donneur et preneur à bail ; leur comportement est proche de celui des loueurs de gîtes
ruraux en France ; cependant, des problèmes demeurent dans les copropriétés espagnoles ; ainsi, il existe un célèbre feuilleton télévisé très en vogue en Espagne (sitcom) qui se passe dans un immeuble collectif au centre ville qui s’appelle « Aqui no hay quien viva …Ici, personne ne peut vivre … » qui vient illustrer les difficultés de cohabitation dans les immeubles …

En France, une fracture existe entre le copropriétaire occupant soucieux du bon fonctionnement de l’immeuble et le propriétaire bailleur soucieux du bon rendement de son appartement.

Au Québec, les copropriétés en difficulté visent plutôt les immeubles souffrant de problèmes d’humidité parce que mal construits ; Il existe peu de problèmes comme ceux rencontrés en France car le statut de condominium (copropriétés dans les pays anglo-saxon) permet de prévoir que les propriétaires d’un appartement doivent nécessairement l’habiter. Ainsi un copropriétaire qui déménage durablement n’a parfois pas le droit de louer son logement ; il se doit alors de le vendre ; ainsi on ne mélange pas copropriétaires occupants et bailleurs ; il arrive également que la mise en location soit subordonnée à l’accord des autres copropriétaires ; les règles de fonctionnement sont différentes et la clé d’une bonne harmonie semble résider dans la communauté des attentes et des intérêts des
propriétaires.

Au Québec, lorsqu’un propriétaire loue sa partie privative, il doit le notifier au syndicat des copropriétaires et indiquer le nom des locataires (art.1065 du code civil du Québec) ; la résiliation du bail peut être demandée par le syndicat des copropriétaires en cas de non respect du règlement intérieur (art. 1078 du code civil du Québec).

Ainsi, la difficulté de gérer les copropriétés s’élève avec le pourcentage de copropriétaires bailleurs ; il est plus facile de gérer un immeuble comportant une majorité de copropriétaires-occupants qu’un immeuble regroupant copropriétaires occupants et copropriétaires bailleurs ; cette question peut être également abordée sous l’angle de la valeur patrimoniale et du rendement ; un propriétaire-bailleur qui investit dans un beau quartier n’aura pas les mêmes préoccupations qu’un propriétaire qui loue dans un quartier plus défavorisé. Celui qui investit dans un quartier plus défavorisé n’est intéressé que par le rendement. La valeur patrimoniale de son bien est réduite ; cependant la requalification des quartiers défavorisés peut modifier les données…

Il convient d’encourager la politique de revalorisation de tous les quartiers défavorisés pour faire évoluer les mentalités… L’Urbanisme du 21ème siècle vient s’inscrire dans une nouvelle politique de revalorisation du logement et des quartiers ; certes, le gouvernement a pris de nouvelles dispositions avec des régimes d’incitation fiscale à l’investissement locatif : c’est un véritable tourbillon de mesures fiscales.. Du de Robien au Borloo Populaire à la loi Duflot puis la loi PINEL … mais l’ancien demeure l’éternel parent pauvre des politiques d’incitation fiscale à l’investissement locatif … les immeubles anciens ont le plus besoin d’une réhabilitation sérieuse ; il s’agit notamment de la remise aux normes des réseaux collectifs (plomberie, électricité)… De nombreux immeubles en copropriété sont occupés majoritairement par des locataires, parfois avec des revenus modestes. Ces immeubles se dégradent très vite faute d’entretien par des copropriétaires-bailleurs plus intéressés par le rendement que la mise en valeur du patrimoine. C’est une nouvelle politique de la ville qu’il convient de développer en valorisant tous les quartiers sans exception car la qualité de la vie et de l’environnement doivent demeurées les solutions clés.

Les administrations locales interviennent de plus en plus dans la vie des immeubles comme des conseilleurs mais parfois également avec une certaine ingérence dans les affaires privées ; où sont les limites ? Il convient en réalité de remotiver les différents acteurs de l’univers copropriété : les copropriétaires, le syndic, les fournisseurs et les différents autres partenaires et changer les mentalités…certains outils financiers (aides et subventions, prêts travaux copropriété à des taux plus attractifs) vont permettre aux copropriétés de retrouver un nouveau souffle…Le syndic essaye de jouer son rôle de chef d’orchestre et même s’il est souvent très critiqué : il ne faut pas nier les difficultés rencontrées au quotidien avec une législation de plus en plus complexe, et une ingérence permanente des pouvoirs publics dans la règlementation … la loi SRU complétée par la loi ENL puis par la loi ALUR.

Les problèmes relationnels demeurent également un véritable problème ; il faut également tenir compte des interventions répétées sur des réseaux fatigués : le défaut d’entretien du parc privé venant endommager les parties communes et un coût financier indéniable. La gestion des dégâts des eaux s’est trouvée amplifiée au cours de ces dernières années ; il convient surtout de responsabiliser tous les acteurs de cet échiquier ; pour que le système fonctionne, il faut que les copropriétaires aient des intérêts communs ; or, le mariage copropriétaires occupants et copropriétaires bailleurs ne fait pas toujours bon ménage …

Une autre forme de copropriété : « communauté fermée » existe surtout dans les pays anglo-saxon et tend à se développer peu à peu en France ; cette forme de copropriété ne comprend que des copropriétaires occupants… … : les lotissements privés, enclos et sécurisés sont révélateurs d’une crise de l’urbanité … Ces communautés s’inspirent du modèle anglo-saxon dans les années 60 : « Gated communities » aux Etats-Unis , « Barrio cerrados » en Amérique latine, « streets closures »
au Liban. L’industrie immobilière tend à développer cette nouvelle forme.

La copropriété horizontale vient s’inscrire sur cette liste comme une forme variée d’enclosure résidentielle avec ses règles contractuelles de gouvernance territoriale privée. Il s’agit des communautés fermées ou « gates communities « inspirées des modèles anglo-américain ; la diffusion de ce type de communauté auprès des classes moyennes se fait avec un discours sécuritaire dominant ; cette forme de communauté est fortement développée aux Etats-Unis ; ainsi à Los Angeles, 1/3 de ces communautés peut être qualifié de ghetto.