La Loi de Transition Énergétique a pour objectif de réduire drastiquement les émissions nationales de gaz à effet de serre ( à diviser par 4 d’ici à 2050 par rapport au niveau de 1990) et la consommation énergétique finale (50% en 2050, 30% en 2030, par rapport au niveau de 2012).
Le principal levier pour tendre vers cet objectif est la rénovation thermique des bâtiments existants, qui sont encore principalement des passoires énergétiques alors qu’il existe des solutions techniques pour diviser leurs consommations énergétiques jusqu’à par 5. La loi se donne donc comme objectif « De disposer d’un parc immobilier dont l’ensemble des bâtiments sont rénovés en fonction des normes “ bâtiment basse consommation ” ou assimilées, à l’horizon 2050 […] ».
Une fois cet objectif posé, il est évident que la Loi pour la Transition Énergétique va avoir (et a déjà !) de très nombreuses implications concrètes pour les copropriétaires.
De l’incitation à l’obligation
Jusqu’à présent, aucune loi n’avait rendu obligatoire de faire des travaux d’économie. La seule obligation notable (loi Grenelle 2) est de faire réaliser un AUDIT ENERGETIQUE pour toutes les copropriétés de plus de 50 lots en chauffage collectif. Il était jusqu’à présent obligatoire de se poser la question des travaux de rénovation énergétique, mais en aucun cas de les voter.
C’est maintenant terminé.
Obligation de rénovation énergétique avant 2025 pour les logements en F ou G
Dès l’article 5, la Loi n’y va pas par quatre chemins en annonçant de but en blanc : « Avant 2025, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an doivent avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique. »
Concrètement, ce sont toutes les copropriétés en étiquette énergie F ou G ( ce qui représente 30 % des logements en France !) qui sont ici concernées par cette mini révolution.
La Loi de Transition Énergétique a bien failli aller encore plus loin en instaurant une obligation de rénovation énergétique pour tous les autres logements aussi selon un calendrier s’étalant de 2030 à 2050 (fonction de l’étiquette énergétique, de E à C), au moment d’une mutation de propriétaire. Cet article a été finalement censuré par le conseil constitutionnel.
Obligation d’individualiser les frais de chauffage
Les consommations de chauffage dépendent fortement des habitudes d’usage des occupants. En effet, si certains ménages sont très économes, chauffent à une température basse et ouvrent les fenêtres simplement quelques minutes par jour pour l’aération de l’appartement, d’autres ménages sont moins sensibles : ils chauffent plus fort, même en cas d’absence, et parfois en laissant les fenêtres inutilement ouvertes.
Il a été prouvé que les consommations de chauffage varient de plus de 15% selon qu’on est un ménage économe ou un ménage moins attentif.
Dans les copropriétés en chauffage collectif, la déresponsabilisation individuelle peut ainsi engendrer de sérieuses factures d’énergie sans aucune valeur ajoutée pour le confort.
Individualiser les frais de chauffage permet donc de responsabiliser chaque occupant en l’amenant à payer selon son comportement. Un ménage économe payera moins de charges quand un ménage plus énergivore payera davantage, de fait de sa consommation plus importante.
Si l’obligation d’individualiser les frais de chauffage existait déjà , la Loi de Transition Énergétique responsabilise le syndic qui a l’obligation de mettre au vote cette individualisation et à présenter des devis d’entreprises (Article 26).
Elle instaure également un système de contrôle et de sanctions allant jusqu’à 1 500€/an par logement (Article 27).
Obligation d’ une performance énergétique dans les travaux d’entretien et de rénovation. Si effectivement aujourd’hui les copropriétés ont encore le choix entre faire un ravalement simple et faire un ravalement isolant, ce ne sera plus le cas demain !
Dès parution du décret correspondant (prévue au deuxième trimestre 2016), l’article 14 de la Loi de Transition Énergétique affirme que les copropriétés ont l’obligation (sauf cas exceptionnels) d’embarquer l’amélioration de performance énergétique dès que l’opportunité se présente :
Isolation à l’occasion d’un ravalement de façade
Isolation à l’occasion d’une réfection de toiture
Suivi et thermostat à l’occasion de rénovation importante
Amélioration énergétique à l’occasion de travaux d’aménagement d’une pièce (combles, sous-sol,…)
A noter qu’à chaque fois, les matériaux d’isolation mis en œuvre « doivent permettre d’atteindre, en une ou plusieurs étapes », les performances d’un bâtiment basse consommation (étiquette A ou B).
Possibilité de déroger aux règles d’urbanisme pour isoler thermiquement les copropriétés
Nombreuses sont les copropriétés en bordure de propriété, ne pouvant donc pas isoler thermiquement leurs façades sans empiéter sur la voie publique. Pour lever ce frein réglementaire, l’article 7 de la Loi de Transition Énergétique modifie les règles d’urbanisme en rendant possible de déroger aux règles (relatives à l’emprise au sol, à la hauteur, à l’implantation et à l’aspect extérieur des constructions) des PLU (Plan Locaux d’Urbanisme), des POS (Plan d’Occupation des Sols) et des PAZ (Plans d’Aménagement de Zone) pour les travaux suivants :
- Isolation thermique par l’extérieur en saillie des façades
- Isolation par surélévation des toitures
- Installation de protections solaires en saillie des façades
Un décret est attendu pour préciser les limites de ces dérogations.
Il devient BEAUCOUP plus facile de voter des travaux de rénovation énergétique
Jusqu’à présent, les travaux de rénovation énergétique étaient votés à la majorité de l’article 25, c’est-à-dire à la majorité absolue de toutes les voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents ou non à l’assemblée générale (AG). C’est une majorité qui est relativement difficile à obtenir dans certaines copropriétés où peu de copropriétaire s’intéressent à leur copropriété et participent ou se font représenter.
La loi de transition énergétique change la donne facilitant le vote de travaux d’économie d’énergie à l’occasion de travaux. Pour mémoire, la Loi Grenelle 2 avait déjà facilité un peu les choses en donnant le pouvoir (à la majorité de l’article 25) à une AG de faire faire (au frais du copropriétaire concerné) des interventions sur les parties privatives à intérêt collectif (remplacement des fenêtres par exemple).
Aujourd’hui, la Loi de Transition Énergétique indique que lorsque des travaux affectant les parties communes sont décidés, alors les opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique rendues possibles à cette occasion (Ex : isolation thermique par l’extérieur à l’occasion du ravalement de façade) sont maintenant soumises à un vote à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale.
Renforcement de la valeur verte des logements
La valeur verte d’un logement est le prix supplémentaire qu’un acquéreur est prêt à payer pour un logement performant (bonne étiquette énergie) par rapport à un logement strictement identique par ailleurs, mais avoir une moins bonne performance.
Aujourd’hui, la valeur verte est une réalité qui ne fait plus débat : la dernière étude réalisée sur la base des notaires ( sur 330 000 transactions analysées) montre que dans la plus part des régions française, un logement en étiquette A/B ou C vaut en moyenne jusqu’à 10% de plus qu’un même logement en étiquette E/F ou G.
Les dispositions de la Loi de Transition Énergétique vont donc clairement renforcer la valeur verte des logements : il y aura les logements en étiquette A à C, qui se vendront très bien, et les autres, qui se vendront (beaucoup ?) moins cher.
Pour les propriétaires-bailleurs : les locataires aussi vont demander un logement performant
Déjà aujourd’hui, nous constatons lors des audits énergétiques réalisés que les locataires de logements peu performants énergétiquement (dont la facture est individualisée) ne se chauffent que très peu. En effet, avoir un logement bien chauffé représente souvent un budget trop important pour ces locataires qui font alors le choix soit de quitter le logement (pour un logement moins coûteux en chauffage) soit de ne pas chauffer. Cela crée une perte de valeur pour le copropriétaire bailleur qui doit faire face à une rotation des locataires plus élevée et à des dégradations plus fortes de son appartement (apparition de moisissures, d’humidité etc.).
Avec la Loi de Transition Énergétique, l’intérêt du bailleur à rénover énergétique va s’amplifier encore ! En effet, avoir un logement performant devient un droit, puisque « les logements loués doivent dorénavant répondre à un critère de performance énergétique minimal » (article 12) à préciser dans un décret à venir. De même, la loi impose au gouvernement de réfléchir d’ici à l’été 2016 à la mise en place d’un mécanisme de Bonus/Malus pour inciter les propriétaires bailleurs à procéder à des travaux de performance énergétique
Des aides en place: le point financier n’est plus un frein pour celui qui est bien informé
Peu de monde en a conscience, mais il n’y a jamais eu autant d’aide qu’en ce moment pour la rénovation énergétique des copropriétés. Il y a des aides à tous les étages : Ville, Communauté d’agglomération, département, région, état (crédit d’impôt, eco-ptz), Anah etc.
Par contre, on constate que toutes les aides sont petit à petit réorientées pour des rénovations énergétiques globales uniquement, en fonction de l’amélioration de performance énergétique générée (calculée dans l’étude thermique de l’audit énergétique ). Il en ira de même pour le crédit d’impôt puisque l’article 14 de la Loi prévoit la réalisation « d’un rapport sur les moyens de substituer à l’ensemble des aides fiscales attachées à l’installation de certains produits de la construction une aide globale dont l’octroi serait subordonné, pour chaque bâtiment, à la présentation d’un projet complet de rénovation ». Cela montre bien la volonté gouvernementale.
En conséquence, les analyses financières réalisées dans le cadre d’audits énergétiques montrent qu’il est souvent moins cher (investissement compris !) de faire une rénovation énergétique globale, en la finançant sur le moyen terme plutôt que de faire des travaux à minima, et parfois même de ne rien faire. Et cela ne prend même pas en compte la valeur verte créée qui à elle seule, dans des agglomérations comme Lyon ou Paris, paye les travaux intégralement.
De même, la Loi de Transition Énergétique prévoit la création d’aides supplémentaires à destination des copropriétaires modestes. En particulier, l’article 30 indique qu’une partie des CEE sera maintenant réservée aux ménages en situation de précarité énergétique.
Par ailleurs, l’article 14 rassure également en disant que « les aides publiques destinées aux travaux d’amélioration de la performance énergétique dans les bâtiments existants sont maintenues lorsqu’il y a obligation de travaux. ».
Pour terminer, l’offre de financement des travaux devrait s’élargir : si aujourd’hui les copropriétaires ont le choix entre payer cash les travaux, les financer par des crédits à titre personnel, ou les financer par des crédits au niveau de la copropriété (Prêt Collectif), il va maintenant être possible de recourir à des tiers financements publics, que ce soit à travers des sociétés dont l’actionnariat est majoritairement public (articles 23 à 25) ou à travers du fond pour la rénovation énergétique des bâtiments (article 20) qui sera géré et pré-financé par la Caisse des Dépôts. Par ailleurs, la loi précise que d’autres solutions de financement sont encore à l’étude (article 14 et article 19).
LES AIDES FINANCIERES
L’éco-prêt à taux zéro : une facilité de financement
Accessible à tous les propriétaires, qu’ils occupent leur logement ou qu’ils le mettent en location, l’éco-prêt à taux zéro permet de bénéficier d’un prêt d’un montant maximal de 30 000 € pour réaliser des travaux d’éco-rénovation.
Un éco-prêt copropriétés réservé aux syndicats de copropriétaires est aussi disponible. Son montant maximum est de 10 000 € par logement (jusqu’à 30 000 € si le syndicat de copropriétaires décide de réaliser 3 actions de travaux).
Pour bénéficier de ce prêt , depuis le 1er septembre 2014, vous devez recourir à des professionnels RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Pour trouver les entreprises RGE près de chez vous, nous vous invitons à consulter l’annuaire des professionnels RGE.
Les travaux qui ouvrent droit à l’éco-prêt à taux zéro doivent :
- soit constituer un « bouquet de travaux » : la combinaison d’au moins deux catégories de travaux éligibles parmi les catégories listées ci-dessous ;
- soit permettre d’atteindre une « performance énergétique globale » minimale du logement, calculée par un bureau d’études thermiques ;
Les catégories de travaux concernées par l’éco-prêt à taux zéro :
- isolation de la toiture ;
- isolation des murs extérieurs ;
- remplacement des portes, fenêtres et portes-fenêtres extérieures
- installation ou remplacement de systèmes de chauffage (associés le cas échéant à des systèmes de ventilation performants) ou de production d’eau chaude sanitaire performants ;
- installation d’un système de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable ;
- installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.
Il existe également des travaux complémentaires qui peuvent être pris en compte pour calculer le montant du prêt. Attention ces travaux complémentaires ne peuvent pas constituer une action du bouquet de travaux.
Ce prêt est adapté aux conditions climatiques en Outre-mer. Les travaux éligibles sont donc différents.
Pour tout savoir sur l’éco-prêt à taux zéro et les travaux concernés, prenez rendez-vous avec un conseiller en appelant le 0 810 140 240 ou consultez la carte des Points rénovation info service.
Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE)
Accessible aux propriétaires occupants et locataires, le crédit d’impôt pour la transition énergétique vous permet de déduire de vos impôts 30 %* des dépenses d’équipements et/ou de main d’œuvre pour certains travaux de rénovation énergétique* (montant de dépenses éligibles, plafonné à 8 000 euros par personne et majoré de 400 euros supplémentaires par personne à charge).
Depuis le 1er janvier 2015, pour bénéficier de cette aide, vous devrez faire appel à des professionnels qualifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) . Pour trouver des professionnels RGE près de chez vous, nous vous invitons à consulter l’annuaire des professionnels RGE. Vous pouvez également consulter le guide pratique : choisir un professionnel compétent.
Le crédit d’impôt pour la transition énergétique concerne les dépenses d’acquisition de certains équipements fournis par les entreprises ayant réalisé les travaux et/ou de main d’œuvre pour certains travaux d’isolation des parois opaques. Ces équipements et matériaux doivent satisfaire à des critères de performance.
Les dépenses d’équipements et matériaux concernées :
- isolation des parois opaques (murs) ;
- isolation des parois opaques (toitures) ;
- isolation des parois vitrées ;
- protection des murs, toitures ou parois vitrées contre le rayonnement solaire* ;
- équipements de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire (ECS) fonctionnant au bois ou autre biomasse ;
- équipements de production d’ECS fonctionnant à l’énergie solaire ou avec une pompe à chaleur ;
- chaudières à condensation ou à micro-cogénération, équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable (pompe à chaleur, énergie hydraulique ou biomasse, énergie éolienne).
- isolation thermique des planchers bas ;
- volets isolants ou portes d’entrées donnant sur l’extérieur ;
- régulation et programmation du chauffage ;
- appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage ou d’eau chaude sanitaire* ;
- calorifugeage ;
- raccordement à un réseau de chaleur ;
- réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire ;
- borne de recharge de véhicule électrique*.
De nouveaux équipements sont également éligibles pour les départements d’Outre-mer :
- les protections des parois opaques et vitrées contre les rayonnements solaires ;
- les systèmes de ventilation de type ventilateur de plafond ;
- le raccordement à un réseau de froid
Pour en savoir plus sur le CITE, prenez rendez-vous avec un conseiller près de chez vous en appelant le 0 810 140 240 ou grâce à la carte des Points rénovation info service.
Autres aides
* Selon les dispositions inscrites dans la loi de finances 2015.
Document(s) et lien(s) utile(s)
- Guide des aides de l’ANAH (PDF, 0.57 Mo)
- Guide choisir un professionnel pour ses travaux (PDF, 1.74 Mo)
- Guide des aides financières 2015 (PDF, 1.21 Mo)
- L’éco-prêt à taux zéro (PDF, 1.53 Mo)
- Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (PDF, 0.84 Mo)
- Les aides des fournisseurs d’énergie (PDF, 0.41 Mo)
