Copropriété à New-York

New York, il y a deux sortes d’immeubles: la Coopérative (similaire à une SCI en France) qui est propre à New York City et le Condominium qui est comme la copropriété en France. Les coopératives représentent 75% des immeubles sur New York et les condominiums les 25% restants. Ainsi, vu qu’il y a moins de condominiums, les appartements  sont généralement 30% plus chers que ceux dans les coopératives.

Les immeubles en co-op (ou les sociétés qui les détiennent) sont administrés par un conseil, qui prend toutes les décisions importantes concernant l’immeuble et en établit le règlement intérieur.

« Veuillez montrer patte blanche pour pouvoir faire partie du club des copropriétaires !!! … »

Toutes ces mesures sont destinées à protéger les intérêts des  membres de la coopérative (qui sont des actionnaires de la société) et à s’assurer que le nouvel acquéreur est financièrement stable, et sera toujours en mesure de participer aux charges mensuelles d’entretien, aux travaux et aux dépenses courantes de l’immeuble. De plus, les habitants des coopératives ont tendance à considérer leur immeuble comme un club privé, et veillent à n’attirer qu’un certain profil d’habitants, qui feront un usage des lieux respectueux du confort des autres.

Il est fréquent que le règlement de copropriété fasse mention d’une clause d’agrément c’est à dire « UN DROIT DE REGARD » sur les nouveaux venus. C’est ainsi le FIRST REFUSAL…méfiance des américains ?  Une anecdote célèbre raconte comment Richard NIXON , après le scandale du WATERGATE ne put acheter un appartement à NEW-YORK. En effet, les autres copropriétaires de l’immeuble où NIXON comptait s’installer se sont formellement opposés à sa venue. L’ancien président des Etats-Unis a dû s’incliner

Le Cooperative Village est un quartier de la Lower East Side de Manhattan, à New York. Il se compose essentiellement de résidences placées sous la tutelle de coopératives de logement (cooperative housing en anglais).

Généralement dans les condominiums la gestion de l’immeuble est aussi confiée à un conseil. Il s’agit d’un organe électif composé de propriétaires, qui prend et approuve les décisions importantes concernant l’utilisation, la réfection et le règlement intérieur de l’immeuble, décisions qui s’imposent à tous les propriétaires et locataires de l’immeuble. Là aussi tout acquéreur potentiel est soumis à l’accord formel du conseil. Cependant l’obtention d’un tel accord est une formalité contrairement à la coopérative.

The New-York Co-Op Bible

The popular guide to New York co-ops and condos returns in a fully updated and revised edition! This user-friendly guide should be required reading for anyone who is curious about entering the fray of the co-op and condo market in New York. With over twenty-five percent new mater-ial, this revised edition answers all the questions that many apart-ment dwellers have but are afraid to ask their board, broker, lawyer, and accountant, such as:- Is this building right for you?- How can you make the approval process go as smoothly as possible?- What should you do if the board rejects you?- Can you keep your dog?- And much more.

Views from the condo

Dans sa chronique « La Dictature de coproprios » à New-York (Manhattan) par Cécile DAVID-WEILL (Le Point), la journaliste précise que pour pouvoir s’installer dans les immeubles très chics de Manhattan, vous devez effectivement véritablement montrer patte blanche et remplir des exigences parfois surprenantes. Les Co-op à NEW-YORK sont une exception typiquement new-yorkaise qui se limite à une centaine d’immeubles. Ce sont des immeubles constitués en Sociétés avec un conseil d’administration (le board). Ce dernier va fixer ses propres règles, ce qui peut paraître choquant dans le pays des droits des libertés.

Ces immeubles sélectionnent les nouveaux venus, car ils fonctionnent comme un club privé. Une véritable enquête est menée sur les futurs candidats. Cette enquête de moralité va rejeter systématiquement toutes les personnes susceptibles d’attirer notamment les paparazzis ou la presse à scandales. On se souvient de l’affaire DSK. Le board est implacable.

Outre l’enquête de moralité, le board examine également la solvabilité financière  imposant ainsi, de façon plutôt surprenante, les conditions d’achat  avec un paiement comptant entre 50 % et 100 %  du prix.  Le candidat devra prouver qu’il possède de solides garanties  avec un capital de 2 à 4 fois sa valeur et avec des revenus au moins 50 fois  supérieurs aux frais d’entretien substantiels qu’il aura à verser chaque mois au building.

En contrepartie, le candidat achètera son appartement 20 % moins cher que dans un condominium classique.  Une fois devenu propriétaire, les règles sont toujours aussi strictes. Ainsi, vous devez soumettre le plan des travaux au board et ne pouvez construire  une salle d’eau au dessus d’une pièce à vivre: application d’une règle de feng-shui ?

Vous ne pouvez faire de travaux plus de 4 mois par an.  Et ce selon un planning déterminé entre le dernier lundi du mois de mai  et le 1er lundi de septembre. De plus, vous ne pouvez louer, prêter ou recevoir chez vous des amis plus de une ou deux fois par an. Vos voisins sont comme vous propriétaire de la fraction d’un Co-Opt et ont un droit de regard sur votre vie au sein du building. La présence d’animaux est également règlementée. Il est parfois également interdit de fumer.

Will Eisner (1917-2005), grand dessinateur américain s’ est interessé dans “New-York Trilogie   :   la Ville –  l’Immeuble  – les gens –   à la dimension humaine de cette  belle métropole

Eisner était un new-yorkais dans l’âme. Il était né à Brooklyn et a vécu une bonne partie de sa vie près de Manhattan.
Le tome 2 consacré à l’immeuble concerne l’histoire de quatre fantômes dont les vies ont été liées à cet immeuble “Le flat Iron” , qui un jour a été détruit pour faire place à un building moderne flambant neuf.
Cette histoire est issue de la réflexion de  Will Eisner  sur le fait  que ces bâtiments,  qui ont été témoins de tant  de vies, ont absorbés le fruit des interactions humaines qui s’y sont déroulées.   Eisner s’ est interrogé  dans ce tome 2  sur ce qu’il en restait quand un immeuble était  abattu.

Résumé de l’album “l’Immeuble ”: Après La Ville, premier tome dans lequel Will Eisner observe New York comme un tout vivant et fascinant, L’Immeuble rapproche un peu plus la caméra de son sujet pour suivre le récit fictionnel de quatre fantômes, anciens habitants d’un immeuble ressemblant à s’y méprendre au Flatiron Building, mythique immeuble triangulaire du coeur de New York. En fin d’album, Eisner nous ouvre également son carnet de croquis, drôle et malicieux.

 

Laisser un commentaire