A New York, il y a deux sortes d’immeubles: la Coopérative (similaire à une SCI en France) qui est propre à New York City et le Condominium qui est comme la copropriété en France. Les coopératives représentent 75% des immeubles sur New York et les condominiums les 25% restants. Ainsi, vu qu’il y a moins de condominiums, les appartements sont généralement 30% plus chers que ceux dans les coopératives.
Les immeubles en co-op (ou les sociétés qui les détiennent) sont administrés par un conseil, qui prend toutes les décisions importantes concernant l’immeuble et en établit le règlement intérieur.
“Veuillez montrer patte blanche pour pouvoir faire partie du club des copropriétaires !!! …”
Toutes ces mesures sont destinées à protéger les intérêts des membres de la coopérative (qui sont des actionnaires de la société) et à s’assurer que le nouvel acquéreur est financièrement stable, et sera toujours en mesure de participer aux charges mensuelles d’entretien, aux travaux et aux dépenses courantes de l’immeuble. De plus, les habitants des coopératives ont tendance à considérer leur immeuble comme un club privé, et veillent à n’attirer qu’un certain profil d’habitants, qui feront un usage des lieux respectueux du confort des autres.
Il est fréquent que le règlement de copropriété fasse mention d’une clause d’agrément c’est à dire “UN DROIT DE REGARD” sur les nouveaux venus. C’est ainsi le FIRST REFUSAL…méfiance des américains ? Une anecdote célèbre raconte comment Richard NIXON , après le scandale du WATERGATE ne put acheter un appartement à NEW-YORK. En effet, les autres copropriétaires de l’immeuble où NIXON comptait s’installer se sont formellement opposés à sa venue. L’ancien président des Etats-Unis a dû s’incliner
Le Cooperative Village est un quartier de la Lower East Side de Manhattan, à New York. Il se compose essentiellement de résidences placées sous la tutelle de coopératives de logement (cooperative housing en anglais).
Généralement dans les condominiums la gestion de l’immeuble est aussi confiée à un conseil. Il s’agit d’un organe électif composé de propriétaires, qui prend et approuve les décisions importantes concernant l’utilisation, la réfection et le règlement intérieur de l’immeuble, décisions qui s’imposent à tous les propriétaires et locataires de l’immeuble. Là aussi tout acquéreur potentiel est soumis à l’accord formel du conseil. Cependant l’obtention d’un tel accord est une formalité contrairement à la coopérative.
The New-York Co-Op Bible
The popular guide to New York co-ops and condos returns in a fully updated and revised edition! This user-friendly guide should be required reading for anyone who is curious about entering the fray of the co-op and condo market in New York. With over twenty-five percent new mater-ial, this revised edition answers all the questions that many apart-ment dwellers have but are afraid to ask their board, broker, lawyer, and accountant, such as:- Is this building right for you?- How can you make the approval process go as smoothly as possible?- What should you do if the board rejects you?- Can you keep your dog?- And much more.
Views from the condo
Dans sa chronique “La Dictature de coproprios” à New-York (Manhattan) par Cécile DAVID-WEILL (Le Point), la journaliste précise que pour pouvoir s’installer dans les immeubles très chics de Manhattan, vous devez effectivement véritablement montrer patte blanche et remplir des exigences parfois surprenantes. Les Co-op à NEW-YORK sont une exception typiquement new-yorkaise qui se limite à une centaine d’immeubles. Ce sont des immeubles constitués en Sociétés avec un conseil d’administration (le board). Ce dernier va fixer ses propres règles, ce qui peut paraître choquant dans le pays des droits des libertés.
Ces immeubles sélectionnent les nouveaux venus, car ils fonctionnent comme un club privé. Une véritable enquête est menée sur les futurs candidats. Cette enquête de moralité va rejeter systématiquement toutes les personnes susceptibles d’attirer notamment les paparazzis ou la presse à scandales. On se souvient de l’affaire DSK. Le board est implacable.
Outre l’enquête de moralité, le board examine également la solvabilité financière imposant ainsi, de façon plutôt surprenante, les conditions d’achat avec un paiement comptant entre 50 % et 100 % du prix. Le candidat devra prouver qu’il possède de solides garanties avec un capital de 2 à 4 fois sa valeur et avec des revenus au moins 50 fois supérieurs aux frais d’entretien substantiels qu’il aura à verser chaque mois au building.
En contrepartie, le candidat achètera son appartement 20 % moins cher que dans un condominium classique. Une fois devenu propriétaire, les règles sont toujours aussi strictes. Ainsi, vous devez soumettre le plan des travaux au board et ne pouvez construire une salle d’eau au dessus d’une pièce à vivre: application d’une règle de feng-shui ?
Vous ne pouvez faire de travaux plus de 4 mois par an. Et ce selon un planning déterminé entre le dernier lundi du mois de mai et le 1er lundi de septembre. De plus, vous ne pouvez louer, prêter ou recevoir chez vous des amis plus de une ou deux fois par an. Vos voisins sont comme vous propriétaire de la fraction d’un Co-Opt et ont un droit de regard sur votre vie au sein du building. La présence d’animaux est également règlementée. Il est parfois également interdit de fumer.
« Veuillez montrer patte blanche… pour pouvoir faire partie du « club des copropriétaires »…
tout comme Richard Nixon à l’époque du scandale du Watergate qui ne put acheter un appartement à New-York…
Il est fréquent que le règlement de copropriété fasse mention d’une clause d’agrément c’est à dire « UN DROIT DE REGARD » sur les nouveaux venus. C’est parfois le FIRST REFUSAL.. Méfiance des américains ? Une anecdote célèbre raconte comment Richard NIXON, après le scandale du WATERGATE ne put acheter un appartement à New-York. En effet, les autres copropriétaires de l’immeuble où NIXON comptait s’installer se sont formellement opposés à sa venue . L’ancien Président des Etats-Unis a dû s’incliner ! …
« La dictature des coproprios » à New-York (Manhattan) par Cécile DAVID-WEILL (Le Point )…
Dans cette chronique parue dans point le 29.02.2012, Cécile DAVID-WEILL journaliste précise que pour pouvoir s’installer dans les immeubles très chics de Manhattan, vous devez véritablement montrer patte blanche et remplir des exigences parfois surprenantes.
Dans les immeubles Co-Opt :
« La dictature des Coproprios !
Pour s’installer dans les immeubles chics de la ville, il faut montrer patte blanche et remplir des exigences parfois invraisemblables.
Le système des co-op est une exception new-yorkaise. Et bien qu’il soit marginal, puisqu’il se limite à quelques centaines de buildings à Manhattan, il ne lasse pas d’étonner au pays des libertés. Car il s’agit d’immeubles constitués en sociétés dont les propriétaires ont à leur tête un conseil d’administration (le board) tout-puissant qui fixe les règles à sa guise, ce qui donne des choses ahurissantes, jugez plutôt.
Ces immeubles, qui fonctionnent comme des clubs privés, cooptent les nouveaux venus. Bien que leurs règles d’admission demeurent non dites pour ne pas contrevenir à la loi anti-discrimination, il est de notoriété publique qu’ils se livrent à une véritable enquête de moralité sur les candidats et qu’ils rejettent d’emblée les gens susceptibles d’attirer les paparazzis, tels Madonna ou DSK, ceux qui ont mauvaise réputation, qu’il s’agisse de mafieux ou de play-boys, les célibataires et les homosexuels, dont la vie sexuelle hasardeuse donnerait lieu à des va-et-vient d’inconnus dans l’immeuble, ainsi que les femmes divorcées, dont les ex-maris pourraient arrêter d’assurer le train de vie.
Un board implacable
Vient ensuite l’examen du candidat-acheteur sous l’angle de la solvabilité financière. Une condition sine qua non d’autant plus importante que si l’un des membres d’un co-op vient à faire faillite, les autres doivent régler ses dettes. Ce qui donne lieu à des exigences démentielles de la part du board. Ainsi, la plupart des immeubles exigent du candidat qu’il finance sans emprunt entre 50 et 100 % du prix de l’appartement, qu’il possède un capital de deux à quatre fois sa valeur et qu’il ait des revenus au moins cinquante fois supérieurs aux frais d’entretien substantiels qu’il aura à verser chaque mois au building. Moyennant quoi, le candidat achètera son appartement 20 % moins cher que dans un condominium régi par des règles plus souples.
Une fois dans la place, pas moyen de se détendre. Car, là encore, le board a établi des règles strictes. Nombre d’entre elles concernent les travaux, notamment l’obligation de soumettre vos plans au board, l’interdiction de construire du wet over dry, c’est-à-dire une salle d’eau au-dessus d’une pièce à vivre, l’impossibilité de faire des travaux, sauf quatre mois par an, le plus souvent entre le Memorial Day (dernier lundi du mois de mai) et le Labor Day (premier lundi de septembre), et si vous avez prévu des travaux importants, tant pis pour vous, il vous faudra les étaler sur plusieurs années.
Immeuble de luxe ou prison ?
Mais il y a aussi des règles insensées concernant la vie quotidienne. Interdiction de louer, de prêter ou d’accueillir chez vous des amis plus d’une ou deux fois par an. Quant aux membres de votre famille, vous ne pourrez pas y laisser plus de deux jours un enfant de moins de 21 ans sans la supervision d’un adulte. Inimaginable ? Pas tant que ça, car il ne faut pas oublier qu’il ne s’agit pas de votre appartement, mais de la fraction d’un co-op dont vous êtes propriétaire au même titre que vos voisins, qui ont leur mot à dire sur tout ce qui s’y passe.
Rien d’étonnant donc qu’il vous soit aussi parfois défendu d’y fumer ou que la présence des animaux de compagnie y soit interdite ou réglementée, limitée par exemple aux chiens de moins de 20 kilos. Et que vous n’ayez pas le droit d’y faire une fête de plus de vingt personnes, à moins de prévenir le building par écrit au moins dix jours à l’avance, de vous engager à ne pas faire de bruit après 22 heures et de régler le temps de présence des doormen chargés de pointer la liste de vos invités et de vérifier qu’ils ne se jettent pas tous en même temps dans l’ascenseur, ce qui pourrait donner lieu à un procès engageant la responsabilité de l’immeuble en cas d’accident.
Enfin, ne croyez pas être tranquille si vous héritez d’un appartement dans un co-op, car vous serez aussitôt convoqué par le board pour déterminer s’il vous restera assez d’argent après le règlement de vos droits de succession pour en demeurer le propriétaire. »
Les co-op à NEW-YORK sont une exception typiquement new-yorkaise qui se limite à une centaine d’immeubles . Ce sont des immeubles constitués en sociétés avec un conseil d’administration (le board) . Ce dernier va fixer ses propres règles, ce qui peu paraître choquant dans le pays des droits des libertés.
Ces immeubles sélectionnent les nouveaux venus, car ils fonctionnent comme un club privé. Une véritable enquête est menée sur les futurs candidats. Cette enquête de moralité va rejeter systématiquement toutes les personnes susceptibles d’attirer notamment les paparazzis ou la presse à scandales. On se souvient de l’affaire DSK. Le board est implacable.
Outre l’enquête de moralité , le board examine également la solvabilité financière imposant ainsi que, de façon plutôt surprenante, les conditions d’achat avec un paiement comptant entre 50 et 100 % du prix.. Le candidat devra prouver , qu’il possède de solides garanties avec un capital de 2 à 4 fois sa valeur et avec des revenus au moins 50 fois supérieurs aux frais d’entretien substantiels qu’il aura à verser chaque mois au building.
En contrepartie, le candidat achètera son appartement 20 % moins cher que dans un condominium classique.
Une fois devenu propriétaire, les règles sont toujours aussi strictes. Ainsi, vous devez soumettre le plan des travaux au board et ne pouvez construire une salle d’eau au dessus d’une pièce à vivre : application d’une règle de Feng-Shui ? Vous ne pouvez pas faire de travaux plus de 4 mois par an. Et ce selon un planning déterminé entre le dernier lundi du mois de mai et le 1er lundi de septembre. De plus, vous ne pouvez louer, prêter ou recevoir chez vous des amis plus de une ou deux fois par an. Vos voisins sont comme vous propriétaire de la fraction d’un Co-Opt et ont un droit de regard sur votre vie au sein du Building. La présence d’animaux est également règlementée. Il est parfois également interdit de fumer. .. La journaliste a écrit récemment un ouvrage “Chroniques de New-York”
Will Eisner (1917-2005), grand dessinateur américain s’ est interessé dans “New-York Trilogie : la Ville – l’Immeuble – les gens – à la dimension humaine de cette belle métropole
Résumé de l’album “l’Immeuble ”: Après La Ville, premier tome dans lequel Will Eisner observe New York comme un tout vivant et fascinant, L’Immeuble rapproche un peu plus la caméra de son sujet pour suivre le récit fictionnel de quatre fantômes, anciens habitants d’un immeuble ressemblant à s’y méprendre au Flatiron Building, mythique immeuble triangulaire du coeur de New York. En fin d’album, Eisner nous ouvre également son carnet de croquis, drôle et malicieux.
