Covid 19 et Copropriété

Ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété.

L’article 22 de l’ordonnance du 25 mars est consacré aux contrats de syndic :
« Par dérogation aux dispositions de l’article 1102 et du deuxième alinéa de l’article 1214 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic qui expire ou a expiré pendant la période définie à l’article 1er est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d’effet intervient, au plus tard six mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er.
Les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de la présente ordonnance, un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020. »

Ainsi, pour faire face à l’impossibilité actuelle de tenir des assemblées générales et de désigner les syndics des copropriétés, l’ordonnance « renouvelle » certains contrats de syndic.
Les contrats concernés sont ceux qui expirent ou ont expiré pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire (cf art. 1er de l’ordonnance).

L’état d’urgence devrait prendre fin le 24 mai selon les textes actuels.

En conséquence, les contrats de syndic « renouvelés » par l’ordonnance sont ceux qui expirent ou ont expiré entre le 12 mars et le 24 juin (24 mai + 1 mois).

Ces contrats de syndic sont renouvelés jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale.
La prise d’effet des nouveaux contrats devra intervenir « au plus tard six mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire » soit 24 mai + 6 mois donc au plus tard le 24 novembre.

En conséquence :
– Le terme des contrats de syndic renouvelés est le 24 novembre.
– Les assemblées générales pourront être convoquées jusqu’au 24 novembre.

Pour les autres contrats il a été demandé aux ministères du logement et de la justice la reconduction de tous les contrats de syndic venant à échéance après le 12 mars jusqu’à la prochaine assemblée générale qui devra se tenir avant le 31 décembre.

Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période.

Ordonnance n° 2020-331 du 25 mars 2020 relative au prolongement de la trêve hivernale

Point d’étape – modifié le 23 mars 2020 19/03/2020 – 10:00

Les organisations patronales de la branche CCNGCEI ont réalisé un point d’étape relatif au travail des gardiens et employés d’immeubles dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19 le 18 mars 2020.

Ce document réalisé le 18 mars a été modifié le 23 mars pour tenir compte des modifications sur les déplacements professionnels. Il est disponible en cliquant sur le lien suivant :  Point d’étape COVID-19 CCN1043 – 23 mars 2020

Il s’agit d’un point d’étape pris à date. Il est donc susceptible d’évolutions en raison du contexte sanitaire.

Attention, il y a un nouveau modèle de justificatif de déplacement professionnel. Cette attestation est dorénavant permanente et ne requiert plus une mise à jour quotidienne. Voici le lien en  cliquant ici

Voici également le lien sur le site interieur.gouv.fr

Un dispositif de confinement a été mis en place sur l’ensemble du territoire français depuis mardi 17 mars 2020 à 12h,

Les déplacements sont interdits sauf dans les cas mentionnés ci-après :

L’attestation qui était nécessaire pour circuler pendant la période de confinement comme suit : en cliquant sur ce lien.


ATTESTATION DE DÉPLACEMENT DÉROGATOIRE
 

En application de l’article 3 du décret du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de Covid19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire
 
Je soussigné(e),
 
Mme/M. :
Né(e) le :
À :
Demeurant :
 
certifie que mon déplacement est lié au motif suivant (cocher la case) autorisé par l’article 3 du décret du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de Covid19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire[1] :
 
[ ] Déplacements entre le domicile et le lieu d’exercice de l’activité professionnelle, lorsqu’ils sont indispensables à l’exercice d’activités ne pouvant être organisées sous forme de télétravail ou déplacements professionnels ne pouvant être différés[2].
 
[ ] Déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l’activité professionnelle et des achats de première nécessité[3] dans des établissements dont les activités demeurent autorisées (liste sur gouvernement.fr).
 
[ ] Consultations et soins ne pouvant être assurés à distance et ne pouvant être différés ; consultations et soins des patients atteints d’une affection de longue durée.
 
[ ] Déplacements pour motif familial impérieux, pour l’assistance aux personnes vulnérables ou la garde d’enfants.
 
[ ] Déplacements brefs, dans la limite d’une heure quotidienne et dans un rayon maximal d’un kilomètre autour du domicile, liés soit à l’activité physique individuelle des personnes, à l’exclusion de toute pratique sportive collective et de toute proximité avec d’autres personnes, soit à la promenade avec les seules personnes regroupées dans un même domicile, soit aux besoins des animaux de compagnie.
 
[ ] Convocation judiciaire ou administrative.
 
[ ] Participation à des missions d’intérêt général sur demande de l’autorité administrative.
 
 
Fait à :
 
Le :                               à           h
(Date et heure de début de sortie à mentionner obligatoirement)
 
 
Signature :


[1] Les personnes souhaitant bénéficier de l’une de ces exceptions doivent se munir s’il y a lieu, lors de leurs déplacements hors de leur domicile, d’un document leur permettant de justifier que le déplacement considéré entre dans le champ de l’une de ces exceptions.
[2] A utiliser par les travailleurs non-salariés, lorsqu’ils ne peuvent disposer d’un justificatif de déplacement établi par leur employeur.
[3] Y compris les acquisitions à titre gratuit (distribution de denrées alimentaires…) et les déplacements liés à la perception de prestations sociales et au retrait d’espèces.

Mise à jour en date du 23 Avril 2020

1/ La difficulté à tenir des assemblées générales

Le confinement du pays interdit les rassemblements : les assemblées générales ne peuvent donc pas se tenir actuellement.

L’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 modifiée par l’ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020 est silencieuse sur les assemblées générales.

De même, elle ne prévoit pas le report du délai de 6 mois prévu par l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel « l’assemblée générale appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. »
La situation est inédite. La loi ne sanctionne pas le non respect de ce délai de 6 mois. Le syndic n’est pas responsable de ne pas tenir l’assemblée dans ce délai.

Au sujet de la participation à distance aux assemblées générales (visioconférence, audioconférence, etc), il est rappelé qu’une décision préalable de l’assemblée est nécessaire : elle doit décider des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique ainsi que des garanties permettant de s’assurer de l’identité de chaque participant.

Rappel des textes :

Article 13-1 du décret du 17 mars 1967 créé par le décret du 27 juin 2019 :
Pour l’application de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale décide des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique ainsi que des garanties permettant de s’assurer de l’identité de chaque participant. La décision est prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l’initiative du syndic ou du conseil syndical. Le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts.
Pour garantir la participation effective des copropriétaires, ces supports doivent, au moins, transmettre leur voix et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations.

Article 13-2 créé par le décret du 27 juin 2019 créé par le décret du 27 juin 2019 :
Le copropriétaire qui souhaite participer à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique en informe par tout moyen le syndic trois jours francs au plus tard avant la réunion de l’assemblée générale.

Ainsi, pour que le syndic puisse tenir une assemblée générale à distance, il faut que la copropriété ait déjà voté sur ce sujet. Si ce n’est pas le cas, la tenue d’une assemblée à distance n’est pas possible.

S’agissant du vote par correspondance, à l’aide d’un formulaire, deux textes sont attendus : un arrêté doit fixer le modèle du formulaire de vote et un décret doit préciser les modalités de remise de ce formulaire au syndic. Tant que ces textes ne sont pas parus, le vote par correspondance ne peut pas être utilisé.

Article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019
Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.
Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.
Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat.

2/ Les assemblées générales convoquées mais non tenues en raison de l’épidémie

La commission copropriété de l’UNIS préconise au syndic, par prudence, de dresser un procès-verbal de carence en indiquant la raison pour lesquelles l’assemblée ne s’est pas tenue (ex : annulation de salle, réunions de plus de 1000 puis de 100 personnes interdites).

Il s’agit d’une précaution et non d’une obligation : le procès-verbal de carence n’est pas prévu par la loi ou par un décret.

Il convient d’indiquer que le syndic avait convoqué les copropriétaires pour que l’assemblée se tienne à (date et lieu) et que celle-ci n’a pas pu se tenir pour la raison suivante  (annulation de la salle louée, réunions de plus de 1000 puis de 100 personnes interdites, confinement lié à l’épidémie de Covid-19).

Pour les assemblées qui auraient dûes être convoquées et tenues pendant cette période, il n’y a pas de PV de carence à établir. Ces assemblées se tiendront ultérieurement.

La commission copropriété suggère de mettre le procès-verbal de carence dans le registre des procès-verbaux (mais il n’a pas à être indiqué au Registre des copropriétés de l’ANAH).
Il n’est pas nécessaire de notifier le procès-verbal de carence : il peut être accessible sur l’extranet, diffusé par courrier simple ou mail aux copropriétaires, être joint à la nouvelle convocation (inscrire un point d’information sur l’assemblée qui n’a pas pu être tenue).

En effet, les assemblées générales n’ayant pu se tenir, il conviendra, conformément au principe d’autonomie des assemblées générales, d’adresser une nouvelle convocation et d’y joindre tous les documents déjà notifiés lors de la 1ère convocation même si l’ordre du jour est identique.
A défaut, un copropriétaire pourra engager une action en nullité de l’assemblée.
L’ordre du jour de cette assemblée ne sera pas nécessairement identique : il peut être modifié, complété. Des copropriétaires peuvent d’ici là notifier des points à mettre à l’ordre du jour.

De même, il faudra respecter le délai de convocation de 21 jours sauf réelle urgence.

La nouvelle assemblée serait une assemblée supplémentaire.
Le syndicat des copropriétaires devrait donc prendre en charge les frais de la nouvelle convocation (frais postaux, coût de la location de salle, frais de reprographie).
Chaque syndic est libre de prendre en charge tout ou partie de ces frais.

Il faudra sans doute entreprendre des démarches explicatives vis-à-vis des copropriétaires (situation de force majeure, pas de raison que ces frais soient à la charge du syndic, peu probable que les assurances fonctionnent car ces dommages ne sont pas prévus par les contrats)..

3/ La contestation des assemblées générales

L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée par l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 s’applique aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et le 24 juin.

Elle prévoit notamment que tout recours, action en justice, notification qui aurait dû être accompli entre le 12 mars et le 24 juin sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois (art. 2).

Ainsi, un copropriétaire pourra contester une assemblée générale (dont le PV a été notifié après le 12 janvier) s’il engage l’action à compter du 24 juin sans dépasser le délai de deux mois soit jusqu’au 24 août.

4/ Les conseils syndicaux – mis à jour le 23 avril

En raison du confinement, les réunions de conseils syndicaux ne peuvent plus être organisées.

L’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 est modifiée par l’ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020 qui ajoute un nouvel article 22-1 :

« Par dérogation aux dispositions de l’article 21 et du c de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le mandat confié par décision de l’assemblée générale aux membres du conseil syndical, qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date de la cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er, est renouvelé jusqu’à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée générale intervient au plus tard huit mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er.
Les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné les membres du conseil syndical avant la publication de la présente ordonnance. »

Ainsi, le mandat des membres des conseils syndicaux qui expire ou a expiré entre le 12 mars et l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date de la cessation de l’état d’urgence sanitaire est renouvelé jusqu’à la prochaine assemblée générale.

L’état d’urgence devrait prendre fin le 24 mai selon les textes actuels.

En conséquence, les mandats des membres des conseils syndicaux « renouvelés » par l’ordonnance sont ceux qui expirent ou ont expiré entre le 12 mars et le 24 juillet (24 mai + 2 mois).

L’assemblée générale devra se tenir « au plus tard huit mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire » soit le 24 janvier 2021 au plus tard.

L’ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020 modifie l’ordonnance du 25 mars 2020 afin de pallier au sort des contrats de syndic arrivant à échéance à compter du 25 juin. L’article 22 est désormais ainsi rédigé :

« Par dérogation aux dispositions de l’article 1102 et du deuxième alinéa de l’article 1214 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date de la cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d’effet intervient, au plus tard huit mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er.
La rémunération forfaitaire du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement dans les conditions définies à l’alinéa précédent.
Les dispositions des précédents alinéas ne sont pas applicables lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de la présente ordonnance, un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020. »

Ainsi, pour faire face à l’impossibilité actuelle de tenir des assemblées générales et de désigner les syndics des copropriétés, l’ordonnance « renouvelle » les contrats de syndic qui expirent ou ont expiré entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date de la cessation de l’état d’urgence sanitaire.

L’état d’urgence devrait prendre fin le 24 mai selon les textes actuels.

En conséquence, les contrats de syndic « renouvelés » par l’ordonnance sont ceux qui expirent ou ont expiré entre le 12 mars et le 24 juillet (24 mai + 2 mois).

Ces contrats de syndic sont renouvelés jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale.
La prise d’effet des nouveaux contrats devra intervenir « au plus tard huit mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire » soit au plus tard le 24 janvier 2021 (24 mai  + 8 mois).

En conséquence :
– Le terme des contrats de syndic renouvelés est le 24 janvier 2021.
– Les assemblées générales pourront être tenues jusqu’au 24 janvier 2021 pour procéder à la désignation du syndic.

L’ordonnance du 22 avril précise que la rémunération forfaitaire du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement.

Extrait du communiqué de presse UNIS du 23 avril : « La rémunération est inchangée. L’Unis tient à souligner l’effort qui est ainsi consenti par les syndics professionnels. En effet, la période de confinement a généré un surcroît significatif de travail : réorganisation des équipes pour maintenir un niveau de service et de communication identiques malgré les contraintes liées aux restrictions de circulation et aux mesures sanitaires, investissements informatiques pour massifier le télétravail, préparation et coût de la mise en place des mesures de déconfinement et des équipements de sécurité. Ces coûts imprévus sont supportés par les entreprises et ne sont pas répercutés sur les copropriétaires. »

Ces dispositions ne sont pas applicables lorsque l’assemblée générale a désigné un syndic dont le contrat  a pris effet à compter du 12 mars 2020

Màj du 12 mai 2020 : l’état d’urgence sanitaire est prorogé jusqu’au 10 juillet inclus par la loi n°2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l’état d’urgence sanitaire et complétant ses dispositions (JO du 12 mai).
Le décret n° 2020-548 du 11 mai 2020 (JO du 12 mai) prescrit des mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire.

Copropriété – contrats de syndic et assemblées générales
En application de la loi n°2020-546 du 11 mai, l’état d’urgence sanitaire est prorogé jusqu’au 10 juillet inclus.

En conséquence, les contrats de syndic renouvelés par l’ordonnance seraient ceux qui expirent ou ont expiré entre le 12 mars et le 10 septembre 2020.

Ces contrats de syndic sont renouvelés jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale.
La prise d’effet des nouveaux contrats devra intervenir « au plus tard huit mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire ». La prise d’effet des nouveaux contrats de syndic devrait donc intervenir au plus tard le 10 mars 2021.

De plus, dans le cadre du déconfinement, le décret n° 2020-548 du 11 mai 2020 prescrivant des mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 est paru au JO du 12.

Il résulte de son article 7 que : « Tout rassemblement, réunion ou activité à un titre autre que professionnel sur la voie publique ou dans un lieu public, mettant en présence de manière simultanée plus de dix personnes, est interdit sur l’ensemble du territoire de la République. Lorsqu’il n’est pas interdit par l’effet de ces dispositions, il est organisé dans les conditions de nature à permettre le respect des dispositions de l’article 1er.
Les dispositions du premier alinéa ne font pas obstacle à ce que les établissements recevant du public relevant du chapitre III du titre II du livre Ier du code de la construction et de l’habitation dans lesquels l’accueil du public n’est pas interdit en application de l’article 10, reçoivent un nombre de personnes supérieur à celui qui y est fixé, dans le respect des dispositions qui leur sont applicables et dans des conditions de nature à permettre le respect des dispositions de l’article 1er. (…) ».
En pratique, des assemblées générales réunissant plus de 10 personnes dans les locaux du syndic seraient possibles à condition de respecter la distanciation sociale (1 m entre chaque personne soit 4 m² par personne présente à la réunion) et les autres « gestes barrières ».

Prenez soin de vous et de vos proches !

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