La vie en copropriété offre une variété de plaisirs et de défis ; les moments de partages, de fêtes, de réalisation de projets, mais aussi les cris, les odeurs et les injures. Et en ce qui concerne l’abus de droit, comment y faire face ?
Qu’est-ce qu’un droit de jouissance ?
Droit de jouissance exclusif : ce droit permet à un copropriétaire d’utiliser une partie spécifique de la propriété commune de manière exclusive, sans que les autres copropriétaires puissent l’utiliser sans son accord. Par exemple, un copropriétaire peut avoir un droit de jouissance exclusif sur un espace de jardin, lui permettant d’en disposer comme bon lui semble sans l’intervention des autres copropriétaires à condition de ne rien édifier dessus. Cela peut concerner : une cour, un jardin.
Droit de jouissance privatif : ce droit permet à un copropriétaire d’utiliser une partie spécifique de la propriété commune, mais cette utilisation peut être partagée avec d’autres copropriétaires (WC commun).
Les parties communes spéciales sont des parties communes réservées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires, tandis que les parties communes générales sont accessibles à tous.
La loi 3DS (différenciation, décentralisation, déconcentration et simplification) propose de modifier l’article 209 de la loi ELAN pour inclure des dispositions concernant les parties communes spéciales et à jouissance privative dans les immeubles en copropriété. Cette modification est obligatoire pour les immeubles mis en copropriété après le 1er juillet 2022, mais pas pour ceux en copropriété avant cette date. Les modifications du règlement doivent être débattues lors des assemblées générales et nécessitent la majorité de l’article 24.
Le syndic informe les copropriétaires que le règlement de copropriété doit mentionner, le cas échéant, la création des lots transitoires ainsi que l’existence de parties communes spéciales ou à jouissance privatif. Il résulte des articles 206 et 209 de la loi ELAN modifiée par la loi 3DS du 21 Février 2022 que les syndicats des copropriétaires doivent mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité.
En vertu de l’obligation de mise en conformité du règlement de copropriété prévue par les articles 206 et 209 de la loi ELAN : l’assemblée générale peut décider de faire réaliser un audit du règlement de copropriété consistant à examiner attentivement le document qui régit la gestion et les règles au sein d’une copropriété. Cette évaluation (audit) est réalisée pour s’assurer que le règlement respecte toutes les lois et réglementations en vigueur. L’objectif est de repérer toute disposition obsolète, ambiguïté ou non-conformité et de recommander des ajustements si nécessaire.
Quelles sont les limites du copropriétaire ?
Le copropriétaire doit respecter les limites et les restrictions définies dans le règlement de copropriété et les décisions prises lors des assemblées générales. L’usage exclusif d’une partie commune doit être conforme à la destination de l’immeuble : (un jardin ne peut pas être transformé en parking ou en cabanon par exemple) et ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Cela peut être interprété de deux façons possibles, l’une de nature positive, accorde un véritable droit d’usage au copropriétaire concerné, tandis que l’autre plus négative, souligne que le sol demeure une partie commune, indiquant ainsi des limitations potentielles aux droits d’usage du copropriétaire.
La famille Dupont, propriétaire du rez-de-chaussée d’un immeuble, est autorisée à jouir de façon exclusive de la petite courette qui jouxte leur appartement. Leur voisine du dessus, ayant observé l’activité récente, constate que des travaux de construction sont en cours chez la famille Dupont, qui envisage d’agrandir leur appartement sans aucune autorisation en étendant le mur existant.
En vertu d’une jurisprudence récente, l’arrêt de la cour de cassation en date du du 25 Janvier 2023, (Cass., 3ème Civ., Janvier 2023, n°22-12.874) confirme l’application de la loi et du statut collectif de la partie commune à jouissance privative (Cass., 3ème Civ., Janvier 2023, n°22-12.874).
En droit commun de la propriété, le paradigme est le suivant : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous » (Article 552 du code civil). Elle sera de nature commune si édifiée sur les parties communes. Peu importe l’identité de celui qui a bâti l’ouvrage, ce qui compte est en définitif le lieu, l’emplacement sur lequel il est construit. La Cour de cassation, au terme d’un arrêt de principe du 06 Juin 2007, déclare : « Qu’un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot » (Cass. 3ème Civ., 06 Juin 2007 n°06-13.477).
Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux tiers de tout fait trouvant son origine dans les parties communes. A la date des faits ayant retenu la décision de Janvier 2023, l’article 14 de la Loi du 10 Juillet 1965 évoque la responsabilité du syndicat des copropriétaires comme suit : « le SDC est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». En conséquence, l’arrêt du 25 Janvier 2023 conduit à la vigilance du syndicat quand aux constructions érigées sur ses parties communes, le SDC peut même solliciter sa démolition.
En d’autres termes, bien que la famille Dupont puisse profiter de la cour à des fins spécifiques, elle n’a pas la propriété du terrain sur lequel cette cour est située, le sol lui-même reste une partie commune. Il fallait ainsi se fier à la jurisprudence des Tribunaux qui considérait unanimement que « le droit de jouissance exclusif n’est pas un droit de propriété » (Cass., Civ., 3ème, 18 Janvier 2018, n°16-16.950).
Il est conseillé surtout, de se renseigner avant d’acheter, et de s’enquérir auprès du syndic des détails relatifs à la copropriété pour prendre une décision éclairée. Cruelle copropriété, la famille Dupont n’aura pas son petit coin de paradis, mais elle aura, si cela peut la consoler .. un bon syndic !
Revue de presse réalisée le 29 Février 2024 par KL