Actualités de la Copropriété en France

Janvier 2025 – Janvier 2026

1. Réformes réglementaires majeures

1.1 Décret n°2025-1292 du 22 décembre 2025

Ce décret constitue une évolution majeure pour le droit de la copropriété. Il apporte plusieurs changements structurants :

Généralisation de la notification électronique

La voie électronique devient le principe pour toutes les notifications et mises en demeure en copropriété, remplaçant l’envoi postal qui devient l’exception. Le copropriétaire peut toutefois demander expressément le retour au format papier. Le syndic devra accompagner chaque appel de fonds et convocation d’une mention informant le copropriétaire de ce droit.

Nouveau dispositif d’emprunt collectif

Le décret crée un cadre juridique complet pour l’emprunt collectif souscrit au nom du syndicat des copropriétaires. Il précise les mentions obligatoires dans l’état daté lors d’une vente, les modalités d’appel des contributions au remboursement et la possibilité d’une rémunération complémentaire du syndic pour la gestion de cet emprunt. Le contrat-type de syndic est modifié en conséquence.

Travaux d’isolation par un copropriétaire

Le syndic doit désormais inscrire à l’ordre du jour toute demande d’un copropriétaire souhaitant réaliser des travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher affectant les parties communes, dès réception d’un descriptif détaillé.

1.2 Loi Le Meur sur les meublés de tourisme

La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « Loi Le Meur », renforce significativement les outils de régulation des locations meublées touristiques type Airbnb au sein des copropriétés :

• Obligation pour le copropriétaire loueur d’informer le syndic dès obtention du numéro d’enregistrement en mairie
• Point d’information obligatoire inscrit à l’ordre du jour de l’AG suivante
• Possibilité pour les copropriétés d’interdire la location meublée touristique par un vote à la majorité des deux tiers (au lieu de l’unanimité)
• Nouveaux règlements de copropriété : obligation de mentionner explicitement l’autorisation ou l’interdiction des meublés de tourisme
• Communes : possibilité de réduire la durée maximale de location des résidences principales de 120 à 90 jours/an

Attention : Un arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 20 mars 2025 (n°24/10669) précise que cette interdiction ne peut viser que les activités de nature commerciale et nécessite que le règlement prévoie déjà une interdiction des activités commerciales.

2. Obligations entrées en vigueur au 1er janvier 2025

2.1 Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)

Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés, y compris celles de moins de 50 lots, doivent disposer d’un Plan Pluriannuel de Travaux actualisé tous les 10 ans. Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de chaque AG un point sur son état d’avancement. Selon la FNAIM, près de 40% des copropriétés n’étaient pas encore à jour fin 2024.

2.2 DPE collectif obligatoire

Les copropriétés de 50 à 200 lots doivent désormais disposer d’un DPE collectif (après celles de plus de 200 lots concernées depuis janvier 2024).

2.3 Interdiction de location des logements classés G

Les propriétaires de logements classés G au DPE ne peuvent plus les proposer à la location. Plus de 500 000 biens sont concernés. Les locataires peuvent engager des recours pour non-conformité à la décence énergétique, et le bailleur pourrait se retourner contre le syndicat en cas d’inertie sur les travaux des parties communes.

2.4 Audit énergétique pour biens classés E

Les biens appartenant à la classe E du DPE doivent faire l’objet d’un audit énergétique lors de leur vente.

2.5 Mention obligatoire du DPE dans le bail

Les baux d’habitation (nus ou meublés) doivent désormais comporter la mention « niveau de performance du logement : » suivie de la lettre de classement DPE.

3. Jurisprudence marquante 2025

3.1 Modification de la durée du mandat du syndic en AG

Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n°24-12.526

La durée du mandat de syndic, fixée dans la convocation à l’AG, ne peut être modifiée en cours de débat. Cette règle protège la régularité des assemblées et limite les négociations de dernière minute.

3.2 Recouvrement des charges impayées : approbation préalable nécessaire

Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n°23-23.315

La procédure accélérée de l’article 19-2 de la loi de 1965 ne peut être utilisée pour réclamer des arriérés d’exercices antérieurs que si les comptes correspondants ont été approuvés en AG. Sans cette approbation, le syndicat doit emprunter d’autres voies (assignation ordinaire ou référé provision).

3.3 Calcul du délai de convocation de l’AG

Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n°24-17.437

La Cour de cassation précise la méthode de calcul : le délai de 21 jours court du lendemain de la présentation de la LRAR à zéro heure jusqu’au 21e jour à minuit. Cette clarification met fin aux interprétations divergentes.

3.4 Action individuelle du copropriétaire

Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n°23-19.843

L’obligation d’informer le syndic en cas d’action individuelle du copropriétaire n’est pas prescrite à peine d’irrecevabilité. Le copropriétaire conserve son droit d’agir pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot.

4. Actualités professionnelles

4.1 Baromètre IPSOS 2025 : satisfaction des copropriétaires

Selon un sondage IPSOS réalisé en 2025, 62% des résidents se déclarent satisfaits de la gestion de leur copropriété (dont 10% très satisfaits). Les propriétaires atteignent même 66% de satisfaction. L’étude révèle toutefois une méconnaissance persistante du rôle du syndic : 34% n’en ont qu’une idée vague et 14% reconnaissent ne pas savoir clairement quelles sont ses missions.

4.2 Rémunération du président du conseil syndical

TJ Paris, 13 novembre 2025

Le Tribunal judiciaire de Paris a interdit toute rémunération du président du conseil syndical, même qualifiée de « geste de sympathie ». Le bénévolat reste la règle pour les membres du conseil syndical.

4.3 Facturation du pré-état daté

Le ministère a refusé l’encadrement de la facturation du pré-état daté. L’extranet obligatoire des copropriétés pourrait constituer une alternative pour la transmission des informations.

5. Points de vigilance pour les professionnels

• Mise à jour du contrat de syndic : intégrer les nouvelles prestations relatives à l’emprunt collectif (avenant nécessaire pour les contrats en cours)
• Mise à jour du registre avec les adresses mail des copropriétaires pour la dématérialisation des échanges
• Inscription systématique d’un point d’information sur les meublés de tourisme à l’ordre du jour des AG
• Vérification de l’approbation des comptes avant toute procédure de recouvrement accélérée sur des exercices antérieurs
• Respect strict du délai de 21 jours pour les convocations d’AG (calcul à partir du lendemain de la première présentation)
• Anticipation des obligations DPE collectif et PPT pour les copropriétés de moins de 50 lots. Paradoxalement, la loi ne prévoit aucune sanction en cas de non-réalisation d’un DPE collectif, de non-souscription à un contrat de performance énergétique ou à l’absence d’un plan de travaux d’économie d’energie, dès lors qu’une discussion de principe a bien eu lieu et qu’une question a bien été portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
• Vigilance sur l’autorisation préalable de l’AG pour toute dépense hors gestion courante ou urgence. Il s’agit des travaux urgents : nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, limités au strict nécessaire