Définition de lot de copropriété (art. 206)

La loi ELAN modifie la définition du lot de copropriété et introduit la notion de lot provisoire à l’article 1er de la loi de 1965.

Le lot peut être un lot transitoire formé :

• d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini (constructions à réaliser sur une surface déterminée du sol) et
• d’une quote-part de parties communes correspondante.

Le règlement de copropriété mentionne la création et la consistance du lot transitoire.

Les syndicats de copropriétaires disposent d’un délai de 3 ans à compter de la promulgation de la loi pour mettre en conformité les règlements de copropriété avec les dispositions relatives au lot transitoire. Le syndic doit inscrire cette question à l’ordre du jour de l’assemblée générale des syndicats de copropriétaires concernés. La décision est prise à la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

Entrée en vigueur : immédiate

La prise d’effet du statut de la copropriété (art. 207)

Le nouvel article 1-1 de la loi de 1965 fixe la date de prise d’effet du statut de la copropriété.

En cas de mise en copropriété d’un immeuble existant, le statut de la copropriété (loi de 1965, décret de 1967 et autres textes d’application) s’applique à compter du premier transfert de propriété d’un lot.

En cas de construction d’un immeuble neuf, le statut de la copropriété prend effet lors de la livraison du premier lot.

La loi précise que l’immatriculation du syndicat au registre des copropriétés est sans conséquence sur l’application du statut.

Entrée en vigueur : immédiate

Parties présumées communes, convention de réservation (art. 208)

L’article 3 de la loi de 1965 définit les parties communes et présume communes certaines parties de l’immeuble ainsi que des droits accessoires aux parties communes. Parmi les parties de l’immeuble et droits accessoires aux parties communes présumés communs sont ajoutés :

• tout élément incorporé dans les parties communes.
• le droit d’affichage sur les parties communes
• le droit de construire afférent aux parties communes.

Un nouvel article 37-1 de la loi de 1965 ajoute que les droits de construire, d’affouiller et de surélever ne peuvent pas faire l’objet d’une convention de réservation au bénéfice d’un propriétaire ou d’un tiers.

En revanche, ces droits peuvent constituer la partie privative d’un lot transitoire.

Les conventions de réservation existantes avant la publication de loi ELAN demeurent valables.

Entrée en vigueur : immédiate

Parties communes spéciales, à jouissance privative (art. 209)

Les parties communes spéciales et à jouissance privative sont définies respectivement par les nouveaux articles 6-2 et 6-3 de la loi de 1965.

Ainsi, sont des parties communes spéciales celles qui sont « affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. » Ceux-ci en sont les propriétaires indivis (nouvel art 6-2).

La loi instaure une obligation d’établissement de charges spéciales en cas de création de parties communes spéciales.

Les décisions portant sur les parties communes spéciales peuvent être prises :

• soit au cours d’une assemblée spéciale,
• soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Dans ce cas, seuls prennent part au vote les copropriétaires concernés.

Sont à jouissance privative les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Tous les copropriétaires en sont les propriétaires indivis.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut pas constituer la partie privative d’un lot (nouvel art. 6-3).

Les parties communes spéciales et à jouissance privatives doivent, pour exister, être mentionnées dans le règlement de copropriété (nouvel art 6-4).

Les syndicats de copropriétaires disposent d’un délai de 3 ans à compter de la promulgation de la loi ELAN pour mettre en conformité les règlements de copropriété avec le nouvel article 6-4 (ajout de la mention de l’existence de parties communes spéciales et / ou à jouissance privative). Le syndic doit inscrire cette question à l’ordre du jour de l’assemblée générale des syndicats concernés. La décision est prise à la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

Entrée en vigueur : immédiate

Réception des coordonnées du locataire par le syndic (art. 135)

La loi oblige le bailleur à notifier au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception l’identité et les coordonnées de son locataire. L’accord préalable du locataire est nécessaire (art 3 modifié de la loi du 6 juillet 1989).

Cette disposition est motivée en raison de l’obligation du syndic de faire respecter le règlement de copropriété, notamment en cas de troubles de voisinage et de mauvais usage des parties communes.
Dans de nombreux cas, les manquements sont imputables à un locataire. Si le bailleur est responsable des actes commis par son ayant cause, il est, dans bien des cas, plus efficace que le syndic se rapproche directement du locataire plutôt que d’attendre que le propriétaire agisse.

Entrée en vigueur : immédiate

Lutte contre les marchands de sommeil (art. 193)

Un nouvel article 18-1-1 est inséré dans la loi de 1965 avec pour objectif de renforcer la lutte contre les marchands de sommeil en créant une obligation pour les syndics de déclarer au procureur de la République les infractions suivantes :

• Hébergement incompatible avec la dignité humaine
• Non-respect d’interdiction d’habiter
• Dégradation, destruction de locaux dans le but d’en faire partir les occupants,
• Rendre impropre à l’hébergement un local de quelque façon que ce soit
• Refus d’exécuter les travaux prescrits dans un immeuble menaçant ruine
• Location de locaux dans des conditions qui conduisent à leur suroccupation.

Ce signalement ne dispense pas le syndic de procéder à la déclaration de soupçon s’il a des raisons de penser qu’un copropriétaire procède à du blanchiment d’argent ou participe au financement du terrorisme. Ne sont pas concernés par cette obligation les syndics non professionnels, bénévoles, coopératifs.

Entrée en vigueur : immédiate

 

Le contenu de l’extranet déterminé par décret (art. 205)

Depuis le 1er janvier 2015, le syndic professionnel doit proposer un accès en ligne sécurisé (extranet) aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés. Cette proposition peut être refusée par une décision de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la loi.

L’accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.

Un décret précisera le contenu minimum de l’extranet (modification de l’article 18 de la loi de 1965).

Entrée en vigueur : dans l’attente d’un décret

 

 La délégation de vote (art. 211)

L’article 22 de la loi de 1965 est modifié afin d’apporter des assouplissements aux délégations de vote :

• Désormais, le cumul de plus de trois délégations de vote est possible si le total des voix n’excède pas 10 % des voix du syndicat (au lieu de 5 % auparavant).
• Chaque époux copropriétaire (en communauté ou en indivision) peut recevoir des délégations de vote.
• La subdélégation du mandat de vote est autorisée sauf interdiction expresse prévue dans le mandat.

Quant aux mandats en blanc reçus par le syndic, celui-ci ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit.

Par ailleurs, la loi interdisait déjà au syndic et à certains de ses proches de recevoir des délégations de vote et de présider l’assemblée générale.
La loi ELAN complète la liste des proches du syndic concernés par cette interdiction :

• concubin du syndic,
• ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou de son partenaire pacsé ou de son concubin,
• le conjoint, partenaire pacsé, concubin du préposé du syndic, les ascendants et descendants du préposé du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou de son partenaire pacsé ou de son concubin.

Entrée en vigueur : immédiate

Le vote en assemblée générale (art. 211)

Le nouvel article 17-1 A de la loi de 1965 précise les différentes possibilités de vote en assemblée générale.Ainsi, la loi autorise les copropriétaires à participer à l’assemblée générale par :

• leur présence physique
• la visioconférence
• tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Le vote par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale se fera au moyen d’un formulaire.Lorsque le copropriétaire ne donnera aucun sens précis de vote ou exprimera une abstention, ces formulaires seront considérés comme des votes défavorables. Il est indéniable qu’un copropriétaire qui ne participe pas aux débats en votant avant la tenue de l’assemblée générale ne sera pas éclairé car il n’aura pas pu entendre les arguments de ceux qui plaident pour l’adoption de telle ou telle résolution. Si le formulaire n’exprime pas le sens du vote ou qui exprime une abstention sera considéré comme défavorable.

La participation à une assemblée générale par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique  permettant l’identification des copropriétaires  est annonciateur de l’immobilier du futur et de nouveaux outils en ligne devant permettre aux copropriétaires de voter à domicile au moyen d’un ordinateur ou d’un smartphone ou d’une tablette et d’une connexion internet, ou de l’utilisation de la blockchain pour voter.

Immobilier et Blockchain semblent en parfaite adéquation. 

Seront également considérés comme défavorables les votes par correspondance portant sur des résolutions qui, à l’issue des débats en assemblée générale, auront évolué de manière substantielle.

Un décret en Conseil d’Etat définira :

• les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale,
• les mentions du formulaire de vote par correspondance
• les modalités de remise du formulaire au syndic.

Entrée en vigueur : dans l’attente d’un décret

Accès de la police municipale et des agents assermentés aux parties communes (art. 144)

Dorénavant, le syndicat des copropriétaires pourra permettre aux agents assermentés du service municipal ou départemental du logement d’accéder, pour l’accomplissement de leurs missions de constatation des conditions dans lesquelles sont effectivement occupés les locaux qu’ils visitent, aux parties communes des immeubles d’habitation (article L 651-6 modifié du code de la construction et de l’habitation).
Un décret en CE précisera les modalités d’application.

L’article 25 i) de la loi de 1965 est modifié en conséquence afin que l’assemblée générale puisse voter l’autorisation permanente de pénétrer dans les parties communes au bénéfice de la police (nationale et municipale), de la gendarmerie nationale et des agents assermentés du service municipal ou départemental du logement.

Majorité de vote pour les travaux d’économie d’énergie (art. 212)

Le vote des opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique ne relève plus de l’article 24 (abrogation de l’article 24 II h)).
Les travaux d’économie d’énergie relèvent désormais de la majorité prévue à l’article 25 de la loi de 1965.

Entrée en vigueur : immédiate

La fibre optique (art. 228)

L’article 24-2 de la loi du 10 juillet 1965 est complété afin de préciser que l’assemblée doit statuer sur la proposition d’installation de la fibre optique faite par un opérateur dans les 12 mois qui suivent sa réception par le syndic.

Entrée en vigueur : immédiate

Notification du procès-verbal de l’assemblée générale dans le délai d’un mois (art. 213)

 

Selon la nouvelle rédaction de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit notifier le procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale (au lieu de deux mois auparavant).

Entrée en vigueur : immédiate

Le fonds de travaux (art. 204)

L’assemblée générale, peut affecter en tout ou partie les sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux.

En pratique, cette disposition suscite de nombreuses interrogations.

La présente loi apporte des précisions quant à la dépense du fonds de travaux : « Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges. » (modification de l’art. 14-2 II de la loi de 1965).

Entrée en vigueur : immédiate

L’exigibilité immédiate de certaines sommes (art. 210)

Jusqu’à présent, l’article 19-2 de la loi de 1965 sanctionnait le copropriétaire qui n’avait pas payé une provision du budget prévisionnel à sa date d’exigibilité par l’exigibilité immédiate des provisions non encore échues après une mise en demeure restée infructueuse. Cette disposition est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

La loi ELAN  ajoute de nouvelles sommes qui peuvent devenir immédiatement exigibles :

• les provisions « hors budget » pour travaux non encore échues prévues à l’article 14-2 I de la loi de 1965
• ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après l’approbation des comptes.

En matière de recouvrement de charges impayées, il y a lieu de diligenter une procédure devant le juge du fond afin d’obtenir la condamnation d’un copropriétaire défaillant au règlement de l’arriéré des charges. Ainsi parfois le syndic est contraint de multiplier les procédures à l’encontre d’un copropriétaire défaillant à chaque nouvel impayé.L’article 210 de la loi ELAN a modifié l’article 19-2 de la loi du 10 Juillet 1965 : ” Après réception d’une mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours pour le règlement des charges de copropriété prévue au budget prévisionnel ou au fonds travaux : l’intégralité des sommes dues et restant dues au titre du budget prévisionnel et du fonds travaux, ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes seront immédiatement exigibles.”

Ce qui signifie que si un copropriétaire ne règle pas un seul appel de fonds dans le mois qui suit la réception d’une mise en demeure, il sera alors possible d’engager une seule  procédure pour recouvrer à la fois les charges antérieures et les appels provisionnels à venir. Ce nouveau dispositif évitera de recourir à des procédures à répétition . Cette procédure de recouvrement pourra être intentée devant le Président du Tribunal de Grande Instance statuant comme en matière de référé, impliquant une plus grande rapidité dans le traitement des dossiers.

Entrée en vigueur : immédiate

L’article 42 de la loi de 1965 est modifié afin de rendre applicable l’article 2224 du code civil aux actions personnelles entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Désormais, les actions personnelles sont prescrites par cinq ans au lieu de dix.

Entrée en vigueur : immédiate

L’information de l’acquéreur

La loi crée à la charge de l’organisme HLM, vendeur, une obligation d’information vis-à-vis de l’acquéreur.

Préalablement à la vente, il doit lui communiquer par écrit les informations suivantes :

• montant des charges locatives,
• montant des charges de copropriété des deux dernières années
• liste des travaux réalisés les cinq dernières années sur les parties communes
• liste des travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement commun qu’il serait souhaitable d’entreprendre, accompagnée d’une évaluation du montant global de ces travaux et de la quote-part imputable à l’acquéreur.

Entrée en vigueur : immédiate

Les travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement commun

Les travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement commun qu’il serait souhaitable d’entreprendre accompagnée de l’évaluation de leur montant global font l’objet d’une présentation annuelle par le syndic lors de l’assemblée générale.

Les travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement commun votés par l’assemblée donnent lieu à la constitution d’avances, selon des modalités définies par l’assemblée générale.

L’organisme HLM est dispensé de verser ces avances.

Ces avances sont déposées sur un compte séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires avec une rubrique particulière pour chaque copropriétaire.

Entrée en vigueur : immédiate

Le fonds de travaux

L’organisme HLM est également dispensé de verser sa cotisation au fonds de travaux. Il constitue dans ses comptes une provision correspondant à sa quote-part et souscrit une caution bancaire au profit du syndicat de copropriétaires. Sa contribution est versée, sur appel de fond, lors de la réalisation du diagnostic technique global et des travaux.

Entrée en vigueur : immédiate

Le syndic

En cas de vente d’un logement par une société de vente d’habitations à loyer modéré, l’organisme HLM ou la société d’économie mixte agréée (SEM) qui en était antérieurement propriétaire assure les fonctions de syndic et, le cas échéant, la mise à disposition de personnel sauf renoncement ou convention contraire (article L 443-15 modifié du CCH).

Entrée en vigueur : immédiate

Le dispositif du bail réel solidaire (créé par ordonnance du 20 juillet 2016 dans les articles L 255-1 à L 255-19 du CCH) introduit un nouveau dispositif d’accession sociale à la propriété par une dissociation pérenne entre le foncier, détenu par un organisme de foncier solidaire agréé à cet effet par l’État, et le bâti, acquis par un particulier souhaitant en faire sa résidence principale.

L’article L 255-7 du CCH est complété afin de prévoir que dans les immeubles en copropriété où l’ensemble des logements (ou, à défaut, l’ensemble des logements d’un volume distinct) font l’objet de baux réels solidaires auprès d’un même organisme de foncier solidaire, les titulaires des baux réels solidaires confèrent au syndicat des copropriétaires la gestion de leurs droits réels indivis.

Le règlement de copropriété peut prévoir un mandat de recouvrement des redevances au profit du syndic.

Entrée en vigueur : immédiate

Arrêté de péril, arrêté d’insalubrité, saturnisme (art. 194)

Lorsqu’un arrêté de péril ou d’insalubrité concerne en tout ou partie des parties communes d’un immeuble en copropriété, une astreinte est appliquée (modification de l’article L 511-2 du CCH, création de l’art. L 1331-29-1 du code de la santé publique).

Les articles 10-1 (imputation des astreintes au copropriétaire concerné) et 24-8 (astreinte notifiée au syndicat des copropriétaires) de la loi du 10 juillet 1965 sont modifiés en conséquence (mesure d’harmonisation).

Entrée en vigueur : le 1er jour du quatrième mois suivant la promulgation de la loi ELAN.

Traitement des copropriétés dégradées (art. 202)

La loi améliore les outils de traitement des copropriétés dégradées.

Elle a pour objet de :

• Faciliter le relogement des occupants des copropriétés dégradées
• Engager encore plus rapidement le relogement des occupants des immeubles voués à être démolis et autoriser la prise de possession immédiate par le bénéficiaire de la déclaration d’utilité publique (nécessité de risques sérieux pour la sécurité des occupants rendant nécessaire la prise de possession anticipée et existence d’un projet de plan de relogement des occupants)
• Suppression de la condition d’existence d’une ou plusieurs copropriétés en plan de sauvegarde pour la mise en place d’une Opération de Requalification de Copropriétés dégradées (ORCOD) d’intérêt national.

Entrée en vigueur : immédiate.

La modification de l’article L 615-6 du CCH sera applicable aux procédures de carence ouvertes à compter de la publication de la loi ELAN.

La loi ELAN autorise le gouvernement à légiférer par ordonnance pour :

• Améliorer le droit de la copropriété (redéfinition du champ d’application du statut, adaptation des dispositions en fonction des caractéristiques, de la destination et de la taille de la copropriété, clarification et modernisation des règles d’organisation et de gouvernance).

Cette ordonnance sera prise dans un délai de 12 mois à compter de la promulgation de la loi ELAN.

• Codifier la partie législative du droit de la copropriété.

Cette ordonnance sera prise dans un délai de 24 mois à compter de la promulgation de la loi.