Réforme du Droit de la copropriété par ordonnance n° 2019-1101 du 30 Octobre 2019

06/11/2019

La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis vient d’être modifiée par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 (JO du 31) portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis.

L’ordonnance comporte des mesures relatives :

au statut de la copropriété
à l’amélioration des règles applicables au syndicat
aux relations contractuelles du syndic avec le syndicat
au conseil syndical
aux assemblées générales
aux travaux
aux charges et à leur recouvrement
aux petites copropriétés et aux copropriétés composées de deux copropriétaires.

Ces nouvelles dispositions entreront en vigueur le 1er juin 2020 à l’exception, pour les petites copropriétés, de la suppression de la dispense du compte séparé (31 décembre 2020) et des nouvelles obligations du syndic sortant en cas de changement de syndic (31 décembre 2020).

Pour lire la loi du 10 juillet 1965, dans la version en vigueur à compter du 1er juin 2020, cliquez ici.

Le Statut de la copropriété

Champ d’application du statut

Le champ d’application du statut de la copropriété est précisé (art. 1 modifié de la loi de 1965).

Désormais, le principe est que le statut de la copropriété s’applique aux immeubles à usage total ou partiel d’habitation.

Les immeubles à destination totale autre que d’habitation sont soumis au statut de la copropriété par défaut : en l’absence de l’adoption d’une convention y dérogeant et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs. Cette convention devra être adoptée à l’unanimité.

S’agissant du lot transitoire, la référence à la surface déterminée du sol est supprimée en raison de son ambiguïté. Elle pouvait laisser comprendre qu’un lot transitoire ne pouvait pas porter sur un droit de surélever alors que la jurisprudence a toujours admis cette possibilité.

Disparition du syndicat en cas de réunion de tous les lots

En cas de réunion de tous les lots entre les mains d’un seul propriétaire, le syndicat disparaît (nouvel art. 46-1 de la loi).

Le syndic procèdera aux opérations de liquidation du syndicat.

A défaut, un mandataire ad hoc pourra être désigné par le juge.

L’amélioration des règles applicables au syndicat des copropriétaires

Clarification du régime juridique des parties communes

La loi ELAN a consacré la notion de parties communes spéciales. L’ordonnance consacre la notion de parties communes générales utilisée par la pratique mais qui ne figurait pas dans la loi (art 4 et 5 modifiés de la loi).
Il est ainsi précisé que la quote-part des parties communes doit être proportionnelle à la valeur relative de la partie privative qu’il s’agisse de parties communes générales ou spéciales.

Chaque lot concerné par l’existence de parties communes spéciales comprendra une quote-part de parties communes générales et une quote-part de parties communes spéciales.

S’agissant des parties communes spéciales ou à jouissance privative, la nouvelle rédaction des articles 6-2 et 6-3 permet plus de souplesse pour la constitution des parties communes spéciales ou à jouissance privative. Le cumul des conditions d’usage et d’utilité est supprimé.

De plus, le nouvel article 6-1 A de la loi interdit la création d’une servitude sur une partie commune au profit d’un lot (consécration de la jurisprudence antérieure).

Le règlement de copropriété

Le contenu du règlement est précisé par l’ordonnance.

Il doit notamment :

mentionner les charges supportées par le titulaire du droit de jouissance privative (art 6-3 modifié)
énumérer le cas échéant, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative (art. 8 modifié)
déterminer les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées dans le respect de la loi (et non plus seulement dans le respect des articles 22, 24 à 26 – art. 22 modifié).

En revanche, il n’est plus exigé de stipulation expresse dans le règlement de copropriété pour recourir au syndicat coopératif (art. 14 modifié).

De plus, l’ordonnance complète la liste des articles de la loi de 1965 qualifiés d’ordre public, auxquels les règlements de copropriété ne peuvent déroger (art. 43 modifié).

Jusqu’à présent, il s’agissait des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46. Sont ajoutés à cette liste les articles 1 (champ d’application du statut), 1-1 (entrée en vigueur du statut), 42-1 (notifications par voie électronique).

Les clauses contraires sont réputées non écrites.

Lorsque le juge répute non écrite une clause du règlement relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Il est précisé que cette nouvelle répartition de charges prend effet le premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive (art. 43 modifié).

Objet et responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’objet du syndicat est étendu à l’amélioration de l’immeuble, en plus de sa conservation et de l’administration des parties communes (art. 14 modifié).

S’agissant de la responsabilité du syndicat, les références aux causes des dommages (vice de construction ou défaut d’entretien) sont supprimées. Il suffit que les dommages aient pour origine une partie commune

Recours au syndicat secondaire et à la division en volume

Le recours au syndicat secondaire et à la division en volumes est facilité (modification des art. 27 et 28 de la loi).

La possibilité de recourir au syndicat secondaire est étendue au cas où l’immeuble comporte plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome.

De plus, la loi ALUR avait permis la division de la copropriété en volumes après avis du maire de la commune de situation de l’immeuble et autorisation du représentant de l’Etat dans le département. L’ordonnance supprime l’avis du maire et l’autorisation préalable du préfet.

Le syndic et son contrat

Généralisation du compte séparé

La dispense de compte séparé pour les copropriétés comportant au plus 15 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces est supprimée à compter du 31 décembre 2020 (modification de l’art. 18 II).

Durée et résiliation du contrat de syndic

L’article 18 VI pose le principe que le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée.
Il doit être approuvé expressément par l’assemblée.

L’ordonnance supprime l’effet immédiat de la révocation du syndic lorsqu’un nouveau syndic est désigné par l’assemblée avant le terme du contrat en cours mais elle crée de nouvelles modalités de résiliation du contrat de syndic.

1. Résiliation du contrat de syndic sans indemnité (art. 18 VII)

Cette disposition concerne les hypothèses où l’une des parties ne souhaite pas renouveler le contrat de syndic.

Elle prévoit la possibilité de mettre fin au contrat de syndic par anticipation et sans indemnité.

Pour ce faire, une assemblée doit se tenir dans les trois mois précédant le terme du contrat de syndic. Sont inscrites à l’ordre du jour les questions de :

la désignation d’un nouveau syndic
la fixation d’une date anticipée de fin de contrat de syndic.

Lorsque le syndic ne souhaite pas le renouvellement de son contrat, il doit en informer le conseil syndical au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée qui désignera un nouveau syndic.
L’assemblée fixera les dates de fin du contrat de syndic en cours et de prise d’effet du nouveau contrat de syndic qui peuvent intervenir au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

2. Résiliation du contrat de syndic en cas d’inexécution grave de la part d’une partie (art. 18 VIII)

Le syndic et le conseil syndical peuvent être à l’initiative de cette résiliation.

En cas de résiliation initiée par le syndic, celui-ci doit notifier sa volonté au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires (par lettre recommandée avec accusé de réception).
La ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires doivent être précisées dans cette notification.

Le syndic convoque une assemblée afin de désigner un nouveau syndic dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification.

Ce délai permet aux copropriétaires de transmettre au syndic en place des propositions de contrats de syndic à joindre à la convocation.

La résiliation du contrat de syndic prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée.

En cas de résiliation initiée par le conseil syndical, celui-ci doit notifier au syndic une demande d’inscrire la question de la résiliation du contrat de syndic à l’ordre du jour d’une assemblée.
Cette demande doit être motivée : elle précise la ou les inexécutions qui sont reprochées au syndic.
Le délai pour tenir cette assemblée n’est pas précisé.
Il revient à l’assemblée de se prononcer sur la résiliation du contrat de syndic et de fixer la date de la résiliation qui peut intervenir au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée.

Dans les deux cas, lorsque l’assemblée désigne un nouveau syndic, elle doit fixer la date de prise d’effet du contrat du nouveau syndic.

Entrée en vigueur : les VI, VII et VIII de l’article 18 s’appliquent aux contrats de syndics conclus postérieurement au 1er juin 2020, y compris pour leurs effets légaux.

Le contrat de syndic et la rémunération

La nouvelle rédaction de l’article 18-1 A rappelle que :

les prestations du syndic font l’objet d’une rémunération forfaitaire.
une rémunération complémentaire peut être perçue pour des prestations de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret.
tout contrat ou projet de contrat doit respecter le contrat type de syndic.

De plus, le projet de contrat de syndic devra être accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations établie selon un modèle fixé par un arrêté à venir.

La loi prévoit désormais la sanction en cas de non respect du contrat type de syndic et de l’encadrement de la rémunération du syndic. Il s’agit d’une amande administrative dont le montant ne pourra excéder :

3000 euros pour une personne physique
15 000 euros pour une personne morale.

Les prestations de service fournies au syndicat, en plus de la mission de syndic

Désormais, le syndic pourra conclure des contrats de prestations de service avec le syndicat (art. 18-1 A).
Ces prestations ne doivent pas entrer dans le champ d’application du contrat de syndic.
Le contrat de prestation de services doit faire l’objet d’une autorisation de l’assemblée donnée à la majorité simple.

De même, le syndic doit soumettre à l’autorisation de l’assemblée toute convention passée entre le syndicat et une personne ou une entreprise avec laquelle il a des liens de nature capitalistique ou juridique, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l’autorisation de la convention.

A défaut d’autorisation, les conventions conclues sont inopposables au syndicat.

Rappelons que les modalités de mise en œuvre de cette autorisation sont précisées à l’article 39 du décret du 17 mars 1967.

Les syndics non professionnels ne sont pas tenus de respecter les dispositions de l’article 18-1 A et notamment d’appliquer le contrat type de syndic.

La mise en concurrence du contrat de syndic

La périodicité triennale de l’obligation de mise en concurrence du contrat de syndic par le conseil syndical est supprimée (art. 21 modifié).

Il est précisé que la formalité de mise en concurrence n’est pas prescrite à peine d’irrégularité de la désignation du syndic.

Les projets de contrat mis en concurrence devront être accompagnés de la fiche d’information sur les prix prévue à l’article 18-1 A de la loi.

La faculté de dispenser le conseil syndical de l’obligation de mise en concurrence est maintenue tout en étant modifiée : le conseil syndical doit faire inscrire la demande de dispense à l’ordre du jour de l’assemblée précédant celle appelée à se prononcer sur la désignation ou sur le renouvellement du syndic (n-1). La dispense est votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

La possibilité pour les copropriétaires, non membres du conseil syndical, de fournir d’autres projets de contrats de syndic est maintenue (mais reformulée).

La transmission des archives et fonds lors du changement de syndic

Le syndic sortant devra remettre au nouveau syndic dans les 15 jours qui suivent la cessation de ses fonctions :

la situation de trésorerie
les références des comptes bancaires du syndicat et de la banque.

Dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, le syndic sortant remettra à son successeur :

l’ensemble des documents et archives du syndicat
le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mis en ligne sur l’extranet dans un format téléchargeable et imprimable. Cette mesure règle la difficulté de la portabilité des extranets.

Dans le délai de deux mois qui suivent, le syndic sortant devra fournir :

l’état des comptes des copropriétaires
ainsi que celui des comptes du syndicat après apurement et clôture.

Pour les syndicats de copropriétaires ayant été dispensés de l’obligation d’ouvrir un compte séparé, la nouvelle rédaction de l’article 18-2 entrera en vigueur le 31 décembre 2020.

Les missions du syndic

La fiche synthétique (art 8-2 modifié)

Rappelons que le syndic a l’obligation d’établir une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti.

Le défaut d’établissement de la fiche synthétique n’est plus un motif de révocation du syndic.

La pénalité financière est maintenue et clarifiée : elle s’impute sur le forfait et est déduite lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation

De plus, le délai de mise à disposition de la fiche à un copropriétaire était de 15 jours. Il sera désormais d’un mois.

La conservation des archives (art 18 modifié)

Jusqu’à présent, la conservation des archives n’était pas expressément mentionnée parmi les missions du syndic. Elle est désormais clairement comprise dans les missions du syndic.

La faculté d’externaliser les archives est maintenue, la décision devant être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

L’action en responsabilité à l’encontre du syndic

L’ordonnance crée une action en responsabilité contre le syndic en cas de carence ou d’inaction de celui-ci (art. 15 modifié de la loi).

En principe, cette action en responsabilité sera exercée par le président du conseil syndical sur délégation de l’assemblée.

Le vote de cette délégation relèvera de la majorité de l’article 25 i) de la loi.

A défaut de conseil syndical, l’action pourra être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

L’objet de l’action est la réparation du préjudice subi par le syndicat. En cas de condamnation du syndic, les dommages et intérêts seront versés au syndicat.

La procédure est aux frais du syndicat.
Ces frais seront répartis entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.

Le syndic non professionnel

Seul un copropriétaire peut être syndic non professionnel, notion qui englobe le syndic bénévole et le syndic coopératif (art. 17-2 modifié)

L’ordonnance crée une période de transition si cette condition disparaît afin que la copropriété ne se retrouve pas sans syndic : le mandat du syndic non professionnel devient caduc à l’issu d’un délai de trois mois. Pendant ce délai le syndic convoque une assemblée afin de désigner un nouveau syndic.

Le Conseil Syndical

Pénalités en cas de défaut de transmission de documents au conseil syndical

La loi ELAN a complété l’article 21 de la loi afin de prévoir des pénalités lorsque le syndic ne transmet pas au conseil syndical les documents demandés dans le délai d’un mois à compter de sa demande.
La rédaction de l’article 21 est clarifiée afin de prévoir que cette pénalité est imputée sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic et non plus sur « les honoraires de base du syndic. »
Les modalités d’imputation de la pénalité est précisée : la pénalité est déduite lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée pour approbation.

A défaut, le président du conseil pourra saisir le juge afin de faire condamner le syndic au paiement de la pénalité.

Rappelons que le décret n° 2019-503 du 23 mai 2019 fixe le montant minimal de cette sanction à 15 euros par jour de retard.

Membres du conseil syndical

Dorénavant, les membres du conseil syndical pourront être désignés parmi les ascendants ou descendants des copropriétaires.

Délégation de pouvoirs au conseil syndical

L’ordonnance crée la possibilité d’une délégation de pouvoirs au profit du conseil syndical composé d’au moins trois membres (art. 21-1 à 21-5 nouveaux).

La délégation est votée par l’assemblée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Elle peut porter sur tout ou partie des décisions relevant de la majorité simple à l’exception de :

l’approbation des comptes,
la détermination du budget prévisionnel,
les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement.

L’assemblée doit fixer le montant du budget alloué au conseil syndical pour mettre en œuvre cette délégation.

La délégation de pouvoirs doit avoir une durée maximale de deux ans. Elle pourra être renouvelée par décision expresse de l’assemblée.

Le syndicat doit souscrire une assurance de responsabilité civile pour chaque membre du conseil syndical.

L’ordonnance prévoit également les conditions d’adoption des décisions du conseil syndical pour l’exercice de cette délégation de pouvoirs. Il s’agit de la majorité des membres.
En cas de partage des voix, le président du conseil a une voix prépondérante.

Le conseil syndical devra rendre compte de l’exercice de sa délégation de pouvoirs devant l’assemblée d’approbation des comptes. Pour ce faire, il établira un rapport d’information en vue de l’assemblée.

Saisine du mandataire ad hoc en cas d’impayés

Lorsqu’à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles (ou 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots), le syndic saisit le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc.

En l’absence d’action du syndic dans le mois qui suit la clôture des comptes, le juge peut notamment être saisi par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat.

L’ordonnance permet au président du conseil syndical de saisir également le juge en vue de la désignation du mandataire ad hoc (art. 29-1 A modifié).

Les Assemblées générales

Les règles de majorité modifiées

L’ordonnance modifie les règles de majorité prévues par les articles 24, 25 et 26. Elle facilite la prise de décision par des “passerelles”.

Majorité simple de l’article 24

Le vote par correspondance devra être pris en compte au même titre que le vote des copropriétaires présents ou représentés pour apprécier si la majorité simple est atteinte ou non.

Dorénavant, la suppression des vides ordures et l’autorisation accordée aux forces de l’ordre de pénétrer dans les parties communes relèveront de simple majorité (au lieu de l’art 25 auparavant)

L’autorisation demandée par un copropriétaire pour effectuer des travaux d’accessibilité est supprimée de l’article 24 (voir le nouvel article 25-2 de la loi dans la partie dédiée aux travaux).

L’article 24 III est supprimé : cette disposition a été déplacée à l’article 10 de la loi de 1965 (dernier alinéa) pour ce qui concerne les dépenses d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement.

Majorité de l’article 25 et passerelle de l’article 25-1

Dorénavant, les modalités d’ouverture des portes d’accès à l’immeuble relèveront de la majorité de l’article 25 g) (au lieu de l’article 26).

La nouvelle rédaction de l’article 25 prévoit la possibilité pour l’assemblée générale de voter une délégation afin de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24 de la loi.

Cette délégation peut être donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne.

L’assemblée fixera le montant des sommes allouées pour la mise en œuvre de cette délégation.

La délégation de pouvoir introduite par la loi ALUR au sein des petites copropriétés de 15 lots au plus est supprimée.

Enfin, le vote de la délégation accordée au président du conseil syndical d’intenter l’action en responsabilité contre le syndic (prévue à l’article 15) relève de la majorité de l’article 25 i).

Afin de favoriser la prise de décision, la passerelle de l’article 25-1 est généralisée à toutes les décisions relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires, mentionnées ou non à l’article 25.

L’article 25-1 sera notamment applicable aux travaux d’amélioration et aux demandes d’individualisation des contrats de fourniture d’eau (qui en étaient exclus).

La possibilité de convoquer une nouvelle assemblée pour un second vote lorsque le projet n’a pas recueilli le tiers des voix des copropriétaires est supprimée.

L’article 26 et la nouvelle passerelle de l’article 26-1

Il est désormais clairement indiqué que l’assemblée ne peut modifier les stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble qu’à l’unanimité de tous les copropriétaires.

La majorité prévue par l’article 26 étant très difficile à atteindre, l’ordonnance crée une passerelle sur le modèle de l’article 25-1 (nouvel article 26-1) :
Lorsque le projet recueille au moins l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

Le vote par correspondance

Rappelons que la loi ELAN a introduit de nouveaux modes de participation aux assemblées générales à distance : par voie électronique ou par correspondance à l’aide d’un formulaire.

L’ordonnance modifie les dispositions relatives au vote par correspondance (art. 17-1 A modifié) :

lorsque la résolution est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.
les dispositions relatives au formulaires ne donnant aucun sens précis de vote ou exprimant une abstention sont supprimées.

Des textes d’applications sont encore nécessaires afin de pouvoir utiliser le vote par correspondance :

un arrêté fixera le modèle de formulaire
un décret définira les modalités de remise du formulaire de vote au syndic.

Assemblée demandée par un copropriétaire

Le nouvel article 17-1 AA de la loi permet à un copropriétaire de demander au syndic la convocation d’une assemblée, à ses frais.

Les questions inscrites à l’ordre du jour ne concerneront que les droits et obligations du copropriétaire demandeur.

Représentation aux assemblées en cas de démembrement de propriété

Les règles de représentation aux assemblées en cas de démembrement du droit de propriété sont clarifiées afin de régler des difficultés en cas de désaccord entre l’usufruitier et le nu-propriétaire (art. 23 modifié)

A défaut d’accord entre usufruitier et nu-propriétaire, les intéressés seront représentés par le nu-propriétaire.
En cas de pluralité de nus-propriétaires, ceux-ci doivent être représentés par un mandataire commun.

En cas de désaccord, le juge sera saisi afin de désigner le mandataire.

Dans les autres hypothèses de démembrement du droit de propriété (lots grevés d’un droit d’usage et d’habitation notamment), à défaut d’accord, les intéressés seront représentés par le propriétaire du lot

Notification du procès-verbal

Il est précisé que procès-verbal est notifié par le syndic sans ses annexes (modification de l’article 42 de la loi).

Les Travaux

Faciliter la réalisation des travaux d’intérêt collectif dans les parties privatives

Jusqu’à présent, les copropriétaires ne pouvaient faire obstacle à la réalisation de certains travaux décidés en assemblée sur les parties privatives (conservation de l’immeuble, sécurité des occupants, modalités de travaux rendus obligatoires par la loi ou le règlement, travaux d’économie d’énergie, suppression du vide-ordure pour des impératifs d’hygiène, travaux d’amélioration).

Désormais, les copropriétaires ne pourront pas s’opposer à la réalisation de travaux d’intérêt collectif décidés par l’assemblée (art. 9 modifié).

De plus, il est précisé que la réalisation de ces travaux sur une partie privative ne peut être imposée que si les circonstances le justifient alors qu’une autre solution est envisageable.

S’agissant de l’indemnisation des copropriétaires subissant les travaux, l’ordonnance crée la possibilité d’une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive (en cas de privation totale temporaire de jouissance du lot et à la demande du copropriétaire).

Travaux d’accessibilité par un copropriétaire

Dans les immeubles anciens ne recevant pas du public, le syndicat des copropriétaires n’a pas l’obligation de réaliser des travaux d’accessibilité.

La possibilité d’obtenir une autorisation de faire des travaux d’accessibilité aux frais d’un copropriétaire (anciennement art. 24 II e) de la loi) pouvait s’avérer insuffisante.

Afin de remédier à cette difficulté, l’autorisation est désormais de droit (nouvel art. 25-2 de la loi). L’assemblée pourra s’opposer aux travaux d’accessibilité à la majorité des voix des copropriétaires.

Le refus devra être motivé par l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipements essentiels, ou sur leur non-conformité à la destination de l’immeuble.

Le copropriétaire qui réalise les travaux, à ses frais, est maître de l’ouvrage jusqu’à la réception.

Emprunt collectif

Afin de faciliter la réalisation de travaux sur les parties communes, il est prévu que lorsque l’assemblée est appelée à se prononcer sur ces travaux, la question de la souscription d’un emprunt collectif devra être inscrite à l’ordre du jour de la même assemblée (nouvel art. 25-3 de la loi).

L’ordonnance unifie le point de départ du délai accordé aux copropriétaires pour manifester leur volonté de participer à l’emprunt collectif.
Auparavant, le texte distinguait les copropriétaires opposants ou défaillants des autres copropriétaires.
Désormais, la notification de la décision d’emprunter doit intervenir dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal de l’assemblée à tous les copropriétaires.

Ceci a également pour conséquence d’imposer au syndic la notification du procès-verbal à l’ensemble des copropriétaires lorsque l’assemblée a décidé de souscrire un emprunt collectif (art. 26-4 modifié).

Surélévation

L’article 35 est modifié afin de clarifier la catégorie des copropriétaires bénéficiant du droit de priorité pour acquérir un lot créé par la surélévation. Il s’agit des copropriétaires de locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée.

Les Charges et leur recouvrement

L’ordonnance clarifie la répartition des charges entre les copropriétaires et facilite leur recouvrement.

La répartition des charges

Il résulte de l’article 10 que les charges afférentes aux services collectifs et aux éléments d’équipement commun sont réparties en fonction de l’utilité.

L’ordonnance consacre la jurisprudence sur la notion d’utilité : l’article 10 précise désormais qu’il s’agit de l’utilité objective du service ou de l’élément d’équipement à l’égard de chaque lot indépendamment de son utilité effective pour le copropriétaire.

L’utilité s’applique lorsque les charges ne sont pas individualisées (chauffage collectif par exemple).

Pour les charges afférentes aux parties communes, il est précisé que la participation aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes concerne les parties communes générales et spéciales.

En plus de fixer la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, le règlement indique :

les éléments pris en considération
la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

La disposition visant les règlements publiés à compter du 31/12/2002 étant obsolète est supprimée.

Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement engendrées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que seuls ces copropriétaires prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses (déplacement des dispositions de l’article 24 III de la loi de 1965).

L’imputation de certaines charges au seul copropriétaire concerné

L’article 10-1 de la loi permet d’imputer certaines charges au copropriétaire concerné.

Il en est ainsi des honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté et pour les frais nécessaires de recouvrement de charges.

La loi ALUR a posé le principe du plafonnement de certains honoraires et frais mais la rédaction était ambiguë.

L’ordonnance clarifie la rédaction de l’article 10-1 afin de limiter le plafonnement aux honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté.

Les frais de recouvrement de charges ne seront donc pas concernés par le plafonnement.

De même, l’ordonnance clarifie la notion de dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives. Il s’agit :

soit des travaux notifiés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière (art. 24 II c) de la loi de 1965 et L 313-4-2 du code de l’urbanisme)
soit des travaux d’économie d’énergie (art 25 f) de la loi de 1965).

Enfin, toutes les astreintes administratives seront imputables au copropriétaire défaillant.
Les astreintes judiciaires ne sont pas visées par l’article 10-1.

Distribution du prix de vente d’une partie commune

En cas de vente d’une partie commune, le prix est réparti entre les copropriétaires par le syndic.

L’ordonnance prévoit la déduction des sommes exigibles par le syndicat de la part du prix revenant à chaque copropriétaire (art. 16-1 modifié).

Il s’agit d’une forme de compensation de créances.

La référence au code de l’expropriation étant inutile est supprimée de l’article 16-1.

Entrée en vigueur : cette disposition s’appliquera aux cessions de parties communes conclues après le 1er juin 2020.

Hypothèque, privilèges mobilier et immobilier

Afin de favoriser le recouvrement des charges, l’article 19 précise que le syndic peut accomplir les démarches relatives à l’hypothèque sans autorisation de l’assemblée.

L’assiette du privilège mobilier est élargie (art. 19 modifié). Elle porte sur :

les meubles situés dans les lots appartenant au copropriétaire débiteur
les sommes dues par le locataire au copropriétaire bailleur.

L’assiette du privilège immobilier spécial est étendue à toutes les créances du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire (art. 19-1 modifié).

Les petites copropriétés

L’ordonnance crée les articles 41-8 et suivants consacrés aux petites copropriétés.

Corrélativement, l’article 17-1-1 de la loi qui était dédié aux petites copropriétés est abrogé.

Définition des petites copropriétés

Il s’agit des copropriétés comportant au plus 5 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € (nouvel art. 41-8 de la loi).

Le conseil syndical

Le syndicat n’est pas obligé de constituer un conseil syndical (art. 41- 9).

La comptabilité

La comptabilité en partie double est facultative.

Les engagements du syndicat peuvent être constatés en fin d’exercice (art. 41-10).

Le compte bancaire du syndicat

Le syndicat coopératif

Si le syndicat a adopté la forme coopérative et n’a pas institué de conseil syndical, l’assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, désigne le syndic parmi ses membres.

Elle peut également désigner un “syndic suppléant” parmi les copropriétaires pour pallier un éventuel empêchement du syndic.

Le syndic et son suppléant sont révocables dans les mêmes conditions.

L’assemblée désigne une ou plusieurs personnes (copropriétaires ou personnes extérieures qualifiées) pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.

En cas d’empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut convoquer une assemblée afin de désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la santé ou à la sécurité de ses occupants (art. 41-11).

La prise de décision par consultation écrite

Les décisions peuvent être prises à l’unanimité à l’occasion d’une consultation écrite (art. 41-12) sauf celles relatives au vote du budget prévisionnel et à l’approbation des comptes.

Les copropriétaires peuvent également être consultés au cours d’une réunion.

La consultation est organisée par le syndic, à son initiative ou à la demande d’un copropriétaire.

Lorsqu’un copropriétaire a été consulté par écrit, la décision est formalisée au terme du délai fixé par le syndic pour répondre à la consultation.

Les copropriétés à deux copropriétaires

L’ordonnance crée les articles 41-13 et suivants dédiés aux copropriétés ne comprenant que deux copropriétaires.

Les spécificités du syndic

Le syndic non professionnel peut solliciter l’autorisation de l’autre copropriétaire afin de déléguer à un tiers sa mission à une fin déterminée (art. 41-14).

En cas de conflits d’intérêts du syndic non professionnel, l’autre copropriétaire peut exercer une action contre le copropriétaire syndic en paiement des provisions sur charges dues au titre des articles 14-1 et 14-2. En cas d’absence ou de carence du syndic, cette action est ouverte à chacun des copropriétaires (art. 41-15).

La prise de décisions

Afin de remédier aux situations de blocage, le nouvel article 41-16 prévoit que les décisions de l’assemblée relevant de :

la majorité simple ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix
la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix.

Chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble même si elles ne sont pas urgentes, quelque soit son nombre de voix.

De plus, il résulte de l’article 41-17 que peuvent être prises sans réunion de l’assemblée toutes les mesures conservatoires ainsi que les décisions mentionnées à l’article 41-16 à l’exclusion de celles portant sur le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes.

Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution.

Il doit les notifier à l’autre copropriétaire, à peine d’inopposabilité.

Chaque copropriétaire contribue aux dépenses au titre de ces décisions et mesures proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à ses lots.

Lorsqu’un copropriétaire a fait l’avance des sommes, il peut obliger l’autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires.

Les deux copropriétaires peuvent se réunir sans convocation préalable et prendre toutes les décisions dans les conditions mentionnées à l’article 41-15 ainsi que les décisions relevant de l’unanimité (art. 41-18).

Chaque copropriétaire peut convoquer l’autre copropriétaire à une assemblée en lui notifiant les points à l’ordre du jour. Chaque copropriétaire peut ajouter des points à l’ordre du jour sous réserve d’en informer préalablement l’autre (art. 41-18).

Contestation des décisions

Le copropriétaire peut contester la décision prise par l’autre copropriétaire dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision (art. 41-19).

Sauf urgence, l’exécution d’une décision prise par un copropriétaire sans l’accord de l’autre est suspendue pendant ce délai.

Spécificités relatives au copropriétaire, non syndic

Le copropriétaire, non syndic, qui perçoit des revenus ou expose des frais au titre de l’administration et de la gestion de la copropriété tient un état des dépenses et créances laissé à la disposition de l’autre copropriétaire (art. 41-20).

L’intervention du juge pour préserver l’intérêt commun

Un copropriétaire peut être autorisé judiciairement à passer seul un acte pour lequel le consentement de l’autre copropriétaire serait nécessaire, si ce refus met en péril l’intérêt commun. L’acte, passé dans les conditions fixées par le juge, sera opposable à l’autre (art. 41-21).

Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. Il peut, notamment, autoriser un copropriétaire à percevoir des débiteurs du syndicat ou de l’autre copropriétaire une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi (art. 41-22).

De même, l’aliénation d’une partie commune peut être autorisée judiciairement à la demande d’un copropriétaire disposant d’au moins deux tiers des tantièmes (conditions et modalités définies à l’article 815-5-1 du code civil – art. 41-23).