24/08/2021
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets a été publiée au Journal officiel du 24 août.
Certaines dispositions sont d’application immédiate, d’autres ont une application différée.
Travaux de rénovation
Droit de surplomb (art. 172 de la loi – L. 113-5-1 du CCH)
La loi instaure un droit de surplomb qui rend possible l’isolation thermique par l’extérieur d’un bâtiment en limite de propriété, en empiétant d’au maximum 35 cm sur la propriété voisine lorsqu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessif et sous réserve du versement d’une indemnité au propriétaire du fonds empiété.
L’ouvrage d’isolation par l’extérieur ne peut être réalisé qu’à 2 mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.
En outre, l’article prévoit une possibilité d’opposition du propriétaire du fonds servant dès lors qu’il justifie d’un motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de son bien.
Ainsi, avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit de surplomb.
Dans un délai de six mois à compter de cette notification, le propriétaire du fonds voisin peut s’opposer à l’exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions prévues par la loi. Dans ce même délai, il ne peut s’opposer au droit d’accès à son fonds et à la mise en place d’installations provisoires que si la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive. Dans le même délai, il peut saisir le juge en fixation du montant de l’indemnité préalable.
Une convention définit les modalités de mise en œuvre de ce droit. Les modalités de mise en œuvre de ce droit sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l’information des tiers au fichier immobilier.
Enfin, il est également prévu une obligation de démontage de l’ouvrage en cas de construction nouvelle afin de préserver les droits du propriétaire du fond voisin. Lorsque le propriétaire du fonds surplombé a obtenu une autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens et que sa mise en œuvre nécessite la dépose de l’ouvrage d’isolation, les frais de cette dépose incombent au propriétaire du bâtiment isolé. L’indemnité prévue au I demeure acquise.
Entrée en vigueur : dans l’attente d’un décret en CE.
Définition de la rénovation performante de l’habitation (art. 155 de la loi – art. L111-1 du CCH)
La loi donne une définition de la rénovation performante : la rénovation d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment à usage d’habitation est dite performante lorsque des travaux, qui veillent à assurer des conditions satisfaisantes de renouvellement d’air dans le logement, permettent de respecter l’ensemble des conditions suivantes :
– Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en classe A ou B
– L’étude de 6 postes de travaux sur lesquels peut notamment s’appuyer une rénovation performante : l’isolation des murs, l’isolation des planchers bas, l’isolation de la toiture, le remplacement des menuiseries extérieures, la ventilation, la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire ainsi que les interfaces associées
Il existe une exception pour les bâtiments qui, en raison de leurs contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou de coûts manifestement disproportionnés par rapport à la valeur du bien, ne peuvent faire l’objet de travaux de rénovation permettant d’atteindre un niveau de performance au moins égal à celui de la classe B : les rénovations afférentes à ces logements devront permettre un gain de deux classes, et traiter les six postes de travaux précédemment énumérés, pour pouvoir être considérées comme performantes.
Une rénovation énergétique est également dite performante pour les bâtiments de classe F ou G avant travaux, lorsqu’ils atteignent a minima la classe C après travaux et que les six postes de travaux précités ont été étudiés.
Une rénovation énergétique performante est qualifiée de globale lorsqu’elle est réalisée dans un délai maximal ne pouvant être fixé à moins de 18 mois pour les bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation ne comprenant qu’un seul logement ou à moins de 24 mois pour les autres bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation et lorsque les six postes de travaux précités ont été traités.
Un décret en Conseil d’État précisera les critères relatifs aux contraintes et aux coûts justifiant l’exception ci-dessus indiquée. Il précisera également les délais concernant la rénovation énergétique globale.
Service public de la performance énergétique de l’habitation (art. 164 de la loi)
La loi complète les missions du service public de la performance énergétique de l’habitat organisé aux articles L. 232-1 et L. 232-2 du code de l’énergie, pour y ajouter une mission d’accompagnement des ménages dans la définition et la réalisation des travaux d’amélioration thermique de leur logement.
Lors de la mutation d’un bien énergivore soumis à l’obligation d’audit, le notaire doit transmettre l’audit et les coordonnées de l’acquéreur au service public de la PEH pour que ce service public l’accompagne et le conseille.
Travaux de construction
Construction et densification raisonnée (art. 209 de la loi – art. L152-6 du CU)
La loi vise à accroitre la production de logements, notamment de logements sociaux, tout en luttant contre l’artificialisation des sols, dans une logique de densification raisonnée.
Pour atteindre ce but, les dérogations aux règles des plans locaux d’urbanisme (PLU) prévues à l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme sont étendues. L’article L. 152-6 du code l’urbanisme permet déjà à des constructions de déroger aux règles des plans locaux d’urbanisme (PLU) dans les zones tendues, sous certaines conditions.
La loi étend le champ de cette dérogation selon plusieurs modalités :
1. En étendant le périmètre d’application aux secteurs d’intervention comprenant un centre-ville des «Opérations de Revitalisation Territoriales – ORT » et aux « Grandes Opérations d’Urbanisme – GOU » ; ceci permet ainsi aux secteurs plus détendus que ceux initialement visés dans cet article, à savoir les secteurs ORT, de voir sortir des opérations, qui, sans ce bonus, n’auraient pas la rentabilité suffisante pour être réalisées.
2. En ajoutant une dérogation supplémentaire de 15 % des règles relatives au gabarit pour les constructions contribuant à la qualité du cadre de vie, par la création d’espaces extérieurs en continuité des habitations, assurant un équilibre entre les espaces construits et les espaces libres. Cette dérogation supplémentaire ne peut concourir à excéder 50 % de dépassement au total.
Etude de réversabilité (art. 224 de la loi et art L. 122-1-1 du CU)
Dans le but de favoriser la réutilisation de bâtiments existants, La loi introduit l’obligation de réaliser une étude sur les possibilités de changement d’usage du bâtiment incluant la surélévation tant avant la délivrance d’un permis de construire qu’avant la délivrance d’une autorisation de démolir (dans ce dernier cas, pour les biens objet d’un diagnostic relatif à la gestion des déchets).
La personne morale ou physique chargée de la réalisation de cette étude devra remettre au maître d’ouvrage un document attestant sa réalisation. Le maître d’ouvrage transmettra cette attestation aux services de l’Etat compétents dans le département avant le dépôt de la demande de permis de construire.
Il s’agit d’inciter les constructeurs à envisager systématiquement le devenir des bâtiments qu’ils réalisent et à privilégier des solutions qui ne feront pas obstacle à des évolutions ultérieures ou, s’agissant de démolition, qui permettront le remploi en tout ou en partie du bâtiment.
Cette mesure vient compléter des mesures voisines adoptées en matière de diagnostic déchet.
Entrée en vigueur : le 1er janvier 2023
Etude d’optimisation de densité de construction (art. 214 de la loi – art. 300-1 du CU)
Toute action ou opération d’aménagement faisant l’objet d’une évaluation environnementale doit également faire l’objet d’une étude sur l’optimisation de la densité des constructions dans la zone concernée, en tenant compte de la qualité urbaine ainsi que de la préservation et de la restauration de la biodiversité et de la nature en ville. Les conclusions de cette étude sont prises en compte dans l’étude d’impact.
Entrée en vigueur: dans l’attente d’un décret en Conseil d’État détermine les modalités de prise en compte des conclusions de ces études dans l’étude d’impact.
cette disposition n’est pas applicable aux actions et aux opérations d’aménagement pour lesquelles la première demande d’autorisation faisant l’objet d’une évaluation environnementale a été déposée avant l’entrée en vigueur de la loi.
Habilitation à légiférer par voie d’ordonnance (art. 173 de la loi)
Le Gouvernement est autorisé à prendre par voie d’ordonnance, dans un délai d’un an à compter de la promulgation de la présente loi, toute mesure relevant du domaine de la loi permettant notamment de :
– compléter et de modifier, au sein du code de la construction et de l’habitation, le régime de police administrative portant sur le contrôle des règles de construction prévues au livre Ier du code de la construction et de l’habitation ;
– mettre en cohérence les dispositions du code de l’urbanisme avec les modifications du code de la construction et de l’habitation.
La recharge des véhicules électriques dans les immeubles collectifs (art 111 de la loi)
1/ Installation d’une infrastructure collective relevant du réseau public d’électricité permettant l’installation ultérieure de points de recharge pour véhicules électriques (nouvel Art. L 353 12 du code de l’énergie)
Lorsque le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation doté d’un parc de stationnement à usage privatif décide, au moment de l’installation d’un ou de plusieurs points de recharge, de faire appel au gestionnaire du réseau public de distribution d’électricité pour installer une infrastructure collective relevant du réseau public d’électricité permettant l’installation ultérieure de points de recharge pour véhicules électriques ou hybrides rechargeables, les contributions dues au titre de cette infrastructure collective peuvent être facturées dans les conditions qui suivent.
Les coûts de l’infrastructure collective sont couverts par le tarif d’utilisation des réseaux publics de distribution (art. L 341 2) à condition de justifier de la demande par le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires d’au moins un devis pour l’installation d’une infrastructure collective de recharge auprès d’un opérateur d’infrastructures de recharge de véhicules électriques.
Chaque utilisateur qui demande la création d’un ouvrage de branchement individuel alimenté par cette infrastructure collective est redevable d’une contribution au titre de l’infrastructure collective et d’une contribution au titre des ouvrages de branchements individuels.
Le point de livraison alimenté par un branchement individuel peut desservir plusieurs emplacements de stationnement.
La convention de raccordement conclue entre le gestionnaire de réseau et le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires précise :
– le montant de ces contributions,
– les délais d’installation
– les éventuels travaux complémentaires non pris en charge par le gestionnaire de réseau
– les conditions matérielles et financières des raccordements individuels.
La contribution au titre de l’infrastructure collective est déterminée notamment en fonction du coût de l’infrastructure collective de l’immeuble concerné, de la puissance de raccordement demandée, du nombre d’emplacements de stationnement accessibles à cette infrastructure collective et de l’évaluation du taux moyen d’équipement à long terme en points de recharge.
Cette contribution peut être plafonnée. Le plafonnement peut être différencié selon la puissance du branchement individuel et le type de travaux rendus nécessaires par l’installation de l’infrastructure collective.
Le nouvel article L 342 3 1 du code l’énergie précise que le délai d’installation d’une infrastructure collective relevant du réseau public d’électricité permettant l’installation ultérieure de points de recharge pour véhicules électriques ou hybrides rechargeables ne peut excéder six mois à compter de l’acceptation, par le demandeur, de la convention de raccordement.
Ce délai ne s’applique pas aux cas où il est nécessaire d’entreprendre des travaux d’extension ou de renforcement du réseau de distribution d’électricité ou des travaux de génie civil importants.
Un décret fixera les conditions dans lesquelles, en raison de contraintes techniques, notamment de travaux de génie civil, ou administratives particulières, il peut être dérogé au délai de raccordement de 6 mois.
Le non respect du délai le plus court entre celui de 6 mois et celui précisé dans la convention de raccordement peut donner lieu au versement d’indemnités selon un barème fixé par un décret à venir.
Entrée en vigueur : un décret précisera les modalités d’application de cette disposition, notamment le dimensionnement et les caractéristiques techniques de l’infrastructure collective ainsi que la détermination de la contribution au titre de l’infrastructure collective.
Les règles de dimensionnement de l’infrastructure collective et de calcul de la contribution au titre de l’infrastructure collective, établies par le gestionnaire du réseau public de distribution sont approuvées par la Commission de régulation de l’énergie.
2/ Installation d’une infrastructure collective sans frais pour le propriétaire ou la copropriété (nouvel art. L 353 13 du code de l’énergie)
L’opérateur d’infrastructures de recharge qui s’engage à installer dans un immeuble collectif, sans frais pour le propriétaire ou pour le syndicat des copropriétaires, une infrastructure collective qui rend possible l’installation ultérieure de points de recharge pour véhicules électriques ou hybrides rechargeables doit conclure avec le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires une convention.
En plus de prévoir la gratuité de ces prestations, cette convention doit préciser :
– les conditions d’installation, de gestion, d’entretien et de remplacement de l’infrastructure collective par l’opérateur
– le montant des sommes dont le paiement incombe aux utilisateurs qui demandent la création d’un ouvrage de branchement individuel alimenté par cette infrastructure collective
– les délais d’intervention et les conditions dans lesquelles l’opérateur intervient et accède aux parties et équipements communs de l’immeuble pour l’installation, la gestion et l’entretien de l’infrastructure collective.
En copropriété, la décision de conclure cette convention relève de la majorité de l’article 24. Elle est conclue après avis du conseil syndical lorsque celui-ci a été institué.
Entrée en vigueur : un décret en Conseil d’État fixera les modalités d’application cette disposition.
3/ Majorité requise en copropriété
Un nouvel article 24-5-1 est créé dans la loi du 10 juillet 1965. Il dispose :
« Par dérogation au j de l’article 25, sont acquises à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 24 :
1° La décision de conclure une convention avec le gestionnaire du réseau public de distribution d’électricité ayant pour objet l’installation, sans frais pour le syndicat des copropriétaires, d’une infrastructure collective, relevant du réseau public d’électricité, qui rend possible l’installation ultérieure de points de recharge pour véhicules électriques ou hybrides rechargeables, dans les conditions prévues à l’article L. 353-12 du code de l’énergie ;
2° La décision de conclure une convention avec un opérateur d’infrastructures de recharge ayant pour objet l’installation, sans frais pour le syndicat des copropriétaires, d’une infrastructure collective qui rend possible l’installation ultérieure de points de recharge pour véhicules électriques ou hybrides rechargeables.
La convention mentionnée au 2° du présent article est conclue dans les conditions prévues à l’article L. 353-13 du code de l’énergie, après avis du conseil syndical lorsque celui-ci a été institué. »
Plan pluriannuel de travaux, fonds de travaux et DTG (art. 171 de la loi)
24/08/2021
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets a été publiée au Journal officiel du 24 août 2021.
L’article 171 de la loi modifie plusieurs articles de la loi du 10 juillet 1965 et du code de la construction et de l’habitation. Selon l’exposé des motifs, il vise à faciliter la réalisation de travaux de rénovation énergétique et à favoriser l’entretien des immeubles vieillissant et nécessitant de lourds investissements, grâce à l’adoption d’un plan pluriannuel de travaux et aux provisions correspondantes dans le fonds de travaux.
Remarque : le contenu de l’article 14-2 relatif aux provisions « hors budget » est transféré à la fin de l’article 14-1, sans modification sur le fond.
Art 14-1 loi de 1965 modifié :
I-Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
II. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.
1/ Le plan pluriannuel de travaux (Art. 14 2 de la loi de 1965 entièrement réécrit)
Les immeubles concernés :
Un projet de plan pluriannuel de travaux devra être élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation en copropriété.
Quand ? à l’expiration d’un délai de 15 ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble. Le projet de plan devra être actualisé tous les 10 ans.
Contenu du plan pluriannuel :
Ce projet de plan pluriannuel de travaux comprendra, à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que du DPE (si obligatoire) et du DTG s’il a été réalisé :
– La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
– Une estimation du niveau de performance que les travaux listés permettent d’atteindre ;
– Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
– Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.
Le projet de plan pluriannuel de travaux est établi par une personne disposant de compétences et de garanties précisées par décret (celles-ci peuvent différer de celles exigées pour le professionnel réalisant le DTG).
Dispense possible de plan pluriannuel de travaux
Si le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation d’élaborer le projet de plan pluriannuel de travaux.
Vote de l’élaboration du projet de plan et de son adoption
Le syndic inscrira à l’ordre du jour de l’assemblée les modalités d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux qui seront votées à la majorité simple (art. 24)
Il sera présenté à la première assemblée qui suit son élaboration ou sa révision.
Si le projet de plan fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux dans les dix prochaines années, le syndic inscrira à l’ordre du jour de cette assemblée la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux (majorité de l’art. 25).
Au regard des décisions prises par l’assemblée, le syndic inscrira à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes :
– soit la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s’il n’a pas été adopté,
– soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l’échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté.
PPT et carnet d’entretien
Les travaux prescrits dans le plan pluriannuel de travaux ainsi que leur échéancier et, le cas échéant, ceux prescrits par le DTG sont intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble.
Elaboration d’office par l’administration
L’autorité administrative compétente pourra demander, à tout moment, au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adopté afin de vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants.
À défaut de transmission dans un délai d’un mois à compter de la notification de la demande ou si le plan transmis ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l’immeuble, l’autorité administrative pourra élaborer ou actualiser d’office le projet de plan pluriannuel en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier.
Dès réception du projet de plan pluriannuel de travaux notifié par l’autorité administrative, le syndic convoque l’assemblée générale, qui se prononce sur la question de l’adoption de tout ou partie de ce projet de plan.
Plan pluriannuel de travaux et “pré état daté”
Le plan pluriannuel de travaux ou, à défaut, le projet de plan de travaux est ajouté au contenu du “pré état daté” à communiquer à l’acquéreur d’un lot de copropriété (modification de l’art. L 721-2 du CCH).
Plan pluriannuel de travaux et registre d’immatriculation des copropriétés
Figurent notamment au registre les données essentielles relatives au bâti.
Ces données seront issues, le cas échéant, du carnet d’entretien et du projet de plan pluriannuel ou du DTG (art. L 711-2 modifié du CCH).
2/ Le fonds de travaux (nouvel art. 14 2 1 de la loi de 1965)
Le fonds de travaux devra être constitué 10 ans après la réception des travaux de construction de l’immeuble à destination totale ou partielle d’habitation en copropriété. Actuellement, ce délai est de 5 ans.
L’alimentation du fonds de travaux : la cotisation annuelle obligatoire
Le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
Attention, le montant de la cotisation annuelle est fonction de l’adoption ou non d’un PPT par l’assemblée :
– il est au moins égal à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel
– Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux n’a pas été adopté, le montant de la cotisation annuelle est au moins égal à 5 % du budget prévisionnel (inchangé).
L’assemblée générale peut décider d’un montant supérieur (majorité art. 25).
Les sommes versées au titre du fonds de travaux restent attachées aux lots et ne seront pas remboursées lors de la cession d’un lot.
Il est désormais précisé que l’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot.
La suspension des cotisations
L’assemblée se prononcera sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel.
Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l’assemblée, celle-ci se prononcera sur cette suspension lorsque le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan.
Le recentrage du fonds de travaux
Le fonds de travaux est recentré sur des dépenses qu’on peut considérer comme étant essentielles. il pourra servir à financer :
– l’élaboration du plan pluriannuel de travaux et le cas échant du DTG
– les travaux prévus par le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée
– les travaux urgents,
– les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Jusqu’à présent, il s’agissait de tous les travaux obligatoires et de tous ceux décidés par l’assemblée (entretien, amélioration). Les travaux d’amélioration qui ne seront pas compris dans le plan pluriannuel de travaux seront donc exclus.
Le vote de l’utilisation du fonds de travaux
Comme jusqu’à présent, l’assemblée pourra décider d’utiliser totalement ou partiellement le fonds de travaux.
La majorité sera identique à celle requise pour le vote des dépenses concernées (au lieu de la majorité prévue par les articles 25 et 25-1). Cette affectation du fonds de travaux doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.
3/ La modification du DTG (art. L 731-1 modifié du CCH)
Son objectif est recentré sur l’information des copropriétaires sur la situation technique générale de l’immeuble.
Son contenu est modifié en conséquence.
Il comprend notamment un état technique de l’immeuble (et non plus un état de la situation du syndicat des copropriétaires) au regard de la réglementation au titre de la construction.
La liste des travaux est élargie : il s’agit de travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie (au lieu des seuls travaux de conservation de l’immeuble).
L’article L 731-2 est totalement réécrit : le contenu du DTG est présenté à la première assemblée qui suit sa réalisation ou sa révision.
Par mesure de cohérence rédactionnelle, est abrogé l’article L 731-3 du CCH qui disposait : « Les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire selon les délibérations de l’assemblée générale mentionnée au I de l’article L 731-2, notamment aux termes du diagnostic technique global le cas échéant complété par des études complémentaires, sont intégrés au carnet d’entretien prévu à l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, selon des modalités précisées par décret. »
Cette obligation figure désormais à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Entrée en vigueur des mesures relatives au plan pluriannuel de travaux, au fonds de travaux et au DTG :
1° Le 1er janvier 2023, pour les syndicats de copropriétaires comprenant plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
2° Le 1er janvier 2024, pour les syndicats de copropriétaires comprenant un nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre 51 et 200 ;
3° Le 1er janvier 2025, pour les syndicats de copropriétaires comprenant au plus 50 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.Toutefois, en ce qui concerne l’ajout du plan pluriannuel de travaux au “pré état daté”, la modification entrera en vigueur :
1° Le 1er janvier 2024 lorsque le syndicat des copropriétaires comprend plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
2° Le 1er janvier 2025 lorsque le syndicat des copropriétaires comprend un nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre 51 et 200 ;
3° Le 1er janvier 2026 lorsque le syndicat des copropriétaires comprend au plus 50 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.
NB : les articles 10, 18, 18-1 A, 19-2, 29-1 A, 41-15 de la loi de 1965 sont modifiés par mesure de cohérence rédactionnelle. Il en est de même pour les articles L 253 1 1 (convention d’usufruit), L 443 14 2 (copropriété HLM) du code de la construction et de l’habitation ainsi que pour l’article 31 I 1° a quater du code général des impôts (dépenses déductibles des revenus fonciers) et l’article 3 de la loi Hoguet (exigence de la garantie financière qui couvre le fonds de travaux). Le contrôle du raccordement des eaux usées au réseau public (art. 63 de la loi)
Le syndic sera désormais chargé de faire réaliser le contrôle des raccordements de l’immeuble au réseau public de collecte des eaux usées et de tenir à la disposition des copropriétaires qui en font la demande le document établi à l’issue de ce contrôle (art 18 III modifié de la loi de 1965).
Cette obligation concerne les territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine.
Lorsque le syndicat ne dispose pas du document établi à l’issue du contrôle en cours de validité, il en fait la demande auprès de la commune (nouvel art 24-10 de la loi de 1965).
Entrée en vigueur : le 1er janvier 2023
La généralisation de l’obligation de réaliser un DPE (art. 158 de la loi)
Tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 disposera d’un DPE réalisé dans les conditions prévues à l’article L 126-26 (art. L 126-31du CCH).
Ce DPE est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu’un diagnostic postérieur au 1er juillet 2021 permet d’établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C.
La modification de l’article 24-4 de la loi de 1965 est la conséquence de la généralisation de l’obligation de faire réaliser un DPE : il n’est plus réservé aux immeubles équipés de chauffage collectif ou de refroidissement.
Art 24-4 loi de 65 (nouvelle rédaction) :
Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires qui suit l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L 126-31 du même code la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique.
Avant de soumettre au vote de l’assemblée générale un projet de conclusion d’un tel contrat, le syndic procède à une mise en concurrence de plusieurs prestataires et recueille l’avis du conseil syndical.
L’obligation prévue au premier alinéa est satisfaite si le plan pluriannuel de travaux, inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale en application de l’article 14-2 de la présente loi L 731-2 du code de la construction et de l’habitation, comporte des travaux d’économie d’énergie.
Un décret en Conseil d’Etat fixe les conditions d’application du présent article.
Entrée en vigueur : le 1er janvier 2024
Par dérogation, pour les bâtiments en copropriété et comprenant au plus 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ces dispositions seront applicables à compter du
– 1er janvier 2025, pour les copropriétés entre 51 et 200 lots ;
– 1er janvier 2026, pour les copropriétés d’au plus 50 lots.
Définition des niveaux de performance énergétique (art. 148 de la loi – art.L173-1-1 du CCH)
La loi insère dans la partie législative du code de la construction et de l’habitation les définitions des niveaux de performance énergétique utilisés dans le DPE (lettres A à G).
En revanche, le niveau de performance énergétique auquel correspondent chacune des classes devra ensuite être défini par arrêté, ouvrant la voie à un réajustement régulier de ces classes de DPE.
La définition des valeurs de référence du DPE entre en vigueur le 25 août 2020 et, pour l’Outre-mer, au 1er juillet 2023 (DPE opposable pour l’Outre-mer au 1er juillet 2023).
| Extrêmement performants | Classe A |
| Très performants | Classe B |
| Assez performants | Classe C |
| Assez peu performants | Classe D |
| Peu performants | Classe E |
| Très peu performants | Classe F |
| Extrêmement peu performants | Classe G |
Contenu du DPE (art. 149, 153 et 157 de la loi – art. L126-26 et L126-26-1 du c.de l’env.)
Le DPE précise la quantité d’énergie issue de sources d’énergies renouvelables utilisée dans le bâtiment ou la partie de bâtiment à usage d’habitation, en distinguant celle produite par des équipements installés à demeure de celle véhiculée par des réseaux de distribution d’électricité, de gaz ou de chaleur.
La loi insère dans la définition du DPE la performance en terme d’émissions de gaz à effet de serre et le complète par une information sur les conditions d’aération ou de ventilation.
Affichage du DPE dans les annonces des particuliers (art. 154 de la loi – art. 126-33 du CCH)
La loi prévoit de sanctionner les particuliers non professionnels en cas de non-respect de l’obligation d’affichage concernant les informations du diagnostic de performance énergétique en cas de vente ou de location d’un bien immobilier de particuliers à particuliers.
La sanction est une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 €.
la DGCCRF devra mettre l’intéressé en demeure de s’y conformer dans un délai qu’elle détermine. Lorsque l’intéressé ne s’est pas conformé à la mise en demeure dans le délai fixé, l’autorité administrative pourra prononcer à son encontre l’amende.
