12/11/2018

La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a été définitivement votée le 16 octobre par le Parlement.

Elle fait actuellement l’objet d’un recours devant le Conseil Constitutionnel.

Dans l’attente de sa publication au Journal Officiel et sous réserve des modifications issues de la décision du Conseil Constitutionnel : Voici les mesures concernant l’urbanisme et la construction.

Certaines de ces dispositions sont d’application immédiate (le lendemain de la publication de la loi au JO) d’autres ont une application différée.

Tableau synthétique

Urbanisme

Ordonnance à venir pour réorganiser la hiérarchie des normes en urbanisme (article 46)

La loi habilite le Gouvernement à procéder par voie d’ordonnance dans un délai de 18 mois à compter de la promulgation de la loi afin de prendre toute mesure propre à limiter et simplifier à compter du 1er avril 2021 la hiérarchie des normes en matière d’urbanisme, en réduisant le nombre des documents opposables aux SCOT, PLUS et aux documents d’urbanisme en tenant lieu, ainsi qu’aux cartes communales, en instaurant un lien d’opposabilité unique et en unifiant les délais de mise en compatibilité.

Cette unification, complétée par la réduction du nombre de documents opposables, vise à mettre fin à l’instabilité chronique des documents d’urbanisme.

Articulation entre ancien POS et PLU régularisé (article 34)

Actuellement, les anciens POS sont remis en vigueur lorsque le PLU est annulé ou déclaré illégal, ceci sans limitation de durée.

Il est prévu la remise en vigueur provisoire du POS, durant une période de 24 mois au cours de laquelle le POS ne pourra faire l’objet d’aucune procédure d’évolution. À défaut d’un PLU ou d’une carte communale exécutoire dans ce délai, le POS sera caduc et il sera fait application du RNU sur les territoires concernés (article L174-6 du CU).

Cette solution laisse le temps à la commune d’approuver un nouveau PLU corrigeant les illégalités pointées par le juge.

Mesures pour faciliter le changement de destination (article 28)

L’article 28 prévoit diverses mesures pour faciliter la transformation de bureaux vacants en logements :

En zone tendue, les communes peuvent à certaines conditions déroger aux règles relatives à la densité et aux obligations en matière de création d’aires de stationnement (sans tenir compte des règles du PLU concernant la part de logements relevant des objectifs de mixité sociale en application de l’article L. 151-15 du CU), pour autoriser la transformation à usage principal d’habitation d’un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, dans la limite d’une majoration de 30% du gabarit de l’immeuble existant (article L152-6 du CU).

L’article 28 prévoit également la possibilité pour un bailleur de refuser le droit au renouvellement invoqué par le locataire d’un bail commercial, le différer, mais aussi reprendre le local (articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 du code de commerce) au motif qu’il souhaite le transformer à usage principal d’habitation par reconstruction, rénovation ou réhabilitation (article L145-4 du code de commerce).

Rénovation de logements existants en zone tendue (article 158)

Après l’article L. 151-36 du code de l’urbanisme, il est inséré un article L. 151-36-1 interdisant dans les secteurs urbanisés des zones tendues toute obligation en vue de créer de nouvelles aires de stationnement pour des travaux effectués sur des logements existants qui n’emportent pas de création de surface de plancher supplémentaire. Il s’agit ainsi de favoriser la rénovation de l’habitat existant en zone tendue, notamment dans des centres-villes de villes moyennes, y compris pour celles qui ne sont pas inclues dans le périmètre d’une ORT.

Dispositions en matière d’autorisation d’urbanisme (articles 57 à 62)

Allègement du dossier d’autorisation d’urbanisme (Article L423-1 du CU)

Le dossier d’autorisation d’urbanisme ne peut comprendre que les pièces nécessaires à la vérification du respect du droit de l’Union européenne, des règles relatives à l’utilisation des sols et à l’implantation, à la destination, à la nature, à l’architecture, aux dimensions et à l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords ainsi que des dispositions relatives à la salubrité ou à la sécurité publique.

Dépôts successifs de demandes d’autorisation (article L424-5 du CU)

La délivrance antérieure d’une autorisation d’urbanisme sur un terrain donné ne fait pas obstacle au dépôt par le même bénéficiaire d’une nouvelle demande d’autorisation visant le même terrain. Le dépôt de cette nouvelle demande d’autorisation ne nécessite pas d’obtenir le retrait de l’autorisation précédemment délivrée et n’emporte pas retrait implicite de cette dernière.

Précision sur les cas de sursis à statuer dans les certificats d’urbanisme (article L. 410-1 du CU)

Lorsque le projet est soumis à avis ou accord d’un service de l’Etat, les certificats d’urbanisme le mentionnent expressément. Il en est de même lorsqu’un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis.

La loi ajoute que le certificat d’urbanisme précise alors expressément laquelle ou lesquelles des circonstances (prévues aux deuxième à sixième alinéas de l’article L. 424-1) permettraient d’opposer le sursis à statuer.

Le différé de travaux et le permis de démolir (L. 425-14 du code de l’urbanisme)

Si dans certaines circonstances, le permis ou la décision de non-opposition à déclaration préalable ne peut pas être mis en œuvre avant la délivrance de l’autorisation environnementale de l’article L. 181-1 du code de l’environnement ou avant la déclaration requise au II de l’article L. 214-3 du même code, ce différé n’est pas applicable au permis de démolir.

Dématérialisation des autorisations d’urbanisme (L423-2 du CU)

Les communes dont le nombre total d’habitants est supérieur à 3 500 disposent d’une téléprocédure spécifique leur permettant de recevoir et d’instruire sous forme dématérialisée les demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter du 1er janvier 2022.

Cette téléprocédure peut être mutualisée au travers du service en charge de l’instruction des actes d’urbanisme.

Un arrêté pris par le ministre chargé de l’urbanisme définit les modalités de mise en œuvre de cette téléprocédure.

Partage d’informations entre les services d’urbanisme et les services fiscaux (article L423-2 du CU)

Les pièces des dossiers des demandes de permis et des déclarations préalables sont mises à la disposition de l’administration à des fins de contrôle, de traitement des taxes d’urbanisme, de suivi des changements relatifs aux propriétés bâties dans le cadre de l’assiette de la fiscalité directe locale, de mise en œuvre et de suivi des politiques publiques basées sur la construction neuve et de statistiques.

Délégation d’instruction (L423-1 du CU)

L’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme peut confier l’instruction des demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables à un ou plusieurs prestataires privés, dans la mesure où l’autorité de délivrance conserve la compétence de signature des actes d’instruction.

Ces prestataires privés ne peuvent pas se voir confier des missions qui les exposeraient à un intérêt privé de nature à influencer, ou paraître influencer, l’exercice indépendant, impartial et objectif de leurs fonctions. Ils agissent sous la responsabilité de l’autorité mentionnée au sixième alinéa, et celle-ci garde l’entière liberté de ne pas suivre la proposition du ou des prestataires. Les missions confiées ne doivent entraîner aucune charge financière pour les pétitionnaires.

Droit de visite et de communication de l’administration (article 77)

Droit de visite et de communication : conformité des travaux au droit de l’urbanisme

L’article 77 vient préciser et mieux encadrer les finalités du droit de visite et de communication du préfet, de l’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme dans le cadre de la procédure de contrôle de conformité des travaux (vérification de la conformité aux dispositions du code de l’urbanisme – article L. 461-1).

– Champs d’application

Il est étendu aux lieux objet ou susceptibles d’être l’objet d’aménagements, d’installations et travaux (et plus seulement aux « constructions »),

– Précisions procédurales

La loi :

• Prévoit un allongement du délai dans lequel le droit de visite et de communication peut s’exercer (six ans après l’achèvement des travaux, contre trois en l’état actuel du droit) afin de le faire correspondre au délai de prescription de l’action publique des délits (article L461-1 du CU),

• Précise la plage horaire dans laquelle ledit droit peut s’exercer (entre 6 heures et 21 heures et en dehors de ces heures lorsque le lieu est ouvert au public) et soumet le droit de visite de domiciles et locaux comportant des parties à usage d’habitation à la présence et l’accord de l’occupant (article L. 461-2 du CU).

• Prévoit et définit les modalités d’intervention du juge des libertés et de la détention lorsque l’accès à un domicile ou à un local comprenant des parties à usage d’habitation est refusé ou lorsque l’occupant ne peut être atteint. Les suites procédurales et notamment l’exécution de la visite judiciairement ordonnées sont également détaillées (article L. 461-3).

• Institue la faculté pour le préfet et l’autorité compétente en matière de délivrance des autorisations d’urbanisme de mettre en demeure l’auteur de travaux réalisés sans permis ou déclaration préalable ou en méconnaissance de l’un ou l’autre de ces actes, de procéder à la régularisation administrative desdits travaux dans un délai maximal de 6 mois (article L. 461-4)

• Renvoie à l’ensemble de ces dispositions la procédure de visite effectuée dans le cadre d’un recollement (conformité des travaux à l’autorisation d’urbanisme délivrée – article L462-2 du CU)

• Donne une définition plus précise du délit d’obstacle au droit de visite et modifie les sanctions (7 500 € contre 3 750 € actuellement, 6 mois d’emprisonnement contre 1 mois – Article L480-12 du CU)

Opérations de recherche et de constatation des infractions au code de l’urbanisme

La loi apporte des précisions en matière de procédure applicable aux opérations de recherche et de constatation des infractions au code de l’urbanisme.

Le nouvel article L. 480-17 définit ainsi la plage horaires (6 heures à 21 heures) dans laquelle peut être effectuée la visite des établissements et locaux professionnels et des domiciles.

Il impose également aux agents chargés de la recherche et de la constatation des infractions de recueillir l’assentiment manuscrit de l’occupant des lieux, préalablement à la visite des domiciles ou des locaux comprenant des parties à usage d’habitation. A défaut, la présence d’un officier de police judiciaire sera requise.

Dispositions visant à améliorer le traitement des contentieux en urbanisme (article 80)

L’article 80 vient sécuriser les autorisations de construire existantes

• Les autorisations existantes ne peuvent être remises en cause lorsqu’un document d’urbanisme est partiellement ou totalement annulé ou déclaré illégal pour des raisons étrangères au droit des sols de la zone où est située l’autorisation. Ce seront toujours les règles de ce document d’urbanisme qui s’appliqueront, sans qu’il soit nécessaire de faire application des règles généralement obsolètes du document d’urbanisme antérieur (nouvel article L600-12-1 du CU).

• En revanche, une décision de refus de permis ou d’opposition ne sera pas maintenue lorsque l’annulation ou l’illégalité du document d’urbanisme leur ayant servi de fondement est prononcée. Le refus ou l’opposition sera également annulé.

• Idem pour les lotissements : l’annulation totale ou partielle, la déclaration d’illégalité postérieure d’un SCOT, d’un PLU (ou d’un document en tenant lieux ou d’une carte communale) est sans incidence sur les règles d’urbanisme applicables dans le lotissement lorsque l’annulation est étrangère au droit des sols dans la zone du lotissement (article L442-14 du CU).

• Sauf en cas de fraude, il n’y a pas d’infraction constituée au PLU et de sanction lorsque le bénéficiaire d’une autorisation définitive relative à l’occupation ou l’utilisation du sol, délivrée selon les règles d’urbanisme, exécute des travaux conformément à cette autorisation (article L610-1 du CU).

• Le juge administratif, saisi d’un recours contre une autorisation d’urbanisme (pas seulement un PC), peut limiter la portée de l’annulation qu’il prononce au seul vice qu’il constate et fixer un délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation même après achèvement des travaux. Le refus du juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivée (article L600-5 du CU).

• La même possibilité est offerte au juge lorsqu’il constate que le vice entraînant l’illégalité de l’autorisation peut être régularisé. Dans cette hypothèse, le juge peut surseoir à statuer et offrir un délai pour régularisation. Le refus u juge de faire droit à une demande de sursis à statuer doit être motivé (article L600-5-1 du CU).

• L’autorisation d’urbanisme modificative ou de régularisation présentée lors d’une instance sur un recours dirigé contre une autorisation obtenue initialement ne peut voir sa légalité contestée qu’au cours de cette même instance (L600-5-2 du CU). Entrée en vigueur immédiate

L’article 80 vient lutter contre les recours abusifs

• Une association n’est recevable à agir contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation des sols que si le dépôt des statuts de l’association en préfecture est intervenu au moins un an avant à l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire (Article L600-1-1 du CU).

• L’intérêt à agir défini à l’article L600-1-2 du CCH pour les recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager est étendu à toutes les autorisations (intérêt à agir uniquement « si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation »).

Cette règle n’est pas applicable aux décisions de refus ou d’opposition à DP contestées par le pétitionnaire.

• Limite au référé-suspension, (article L600-3 du CU) : Un recours dirigé contre une décision de non-opposition à déclaration préalable ou un permis de construire, d’aménager ou de démolir ne peut être assorti d’une requête en référé suspension que jusqu’à l’expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort. La condition d’urgence est présumée satisfaite.

• Suppression de la condition de préjudice excessif pour engager une action en DI contre un requérant « abusif » et limite de la présomption de légitimité aux associations agrées (article L.600-7 du CU).

• Transaction, mode d’alternatif de règlements des conflits. La loi prévoit que la transaction peut intervenir avant la saisine du juge administratif et donc avant le recours en annulation d’une autorisation d’urbanisme (article L.600-8 du CU).

La contrepartie prévue par une transaction doit être enregistrée. La loi précise que si elle ne l’est pas dans le délai d’un mois, elle sera réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition.

Les transactions conclues avec des associations ne peuvent pas avoir pour contrepartie le versement d’une somme d’argent, sauf lorsque les associations agissent pour la défense de leurs intérêts matériels propres.

L’article 80 facilite la démolition de certaines constructions illégales (articles L600-6 et L480-13 du CU)

La loi introduit la possibilité pour le préfet, dans l’hypothèse où le permis de construire a été annulé suite à un déféré préfectoral, d’exercer l’action en démolition même hors des zones protégées visées au 1°) de l’article L.480-13. « Le maintien de cette possibilité de démolition dans les conditions antérieures à la loi du 6 août 2015 devrait ainsi dissuader certaines constructions ouvertement illégales mais espérant échapper à l’action en démolition car non situées dans les zones en cause ».

L’article L480-13 du CU prévoit aujourd’hui qu’un tiers lésé par une construction illégale peut saisir le juge civil pour lui demander de prononcer la démolition de l’ouvrage. Cette démolition est toutefois subordonnée au fait que la construction soit située dans l’une des zones visées au 1°) de l’article L.480-13, à savoir certaines zones protégées pour des raisons patrimoniales ou paysagères. La démolition des constructions illégales est possible uniquement dans certaines zones.

Architectes des Bâtiments de France (article 56)

Avis des ABF sur le projet de délimitation du périmètre des abords d’un monument historique

Actuellement, le périmètre délimité des abords d’un monument historique est créé par décision de l’autorité administrative, sur proposition de l’architecte des Bâtiments de France (article L621-31 du Code du patrimoine).

La loi prévoit un partage d’initiative avec les communes et les EPCI. La proposition des uns est soumise à l’accord des autres.

A défaut d’accord, la décision est prise soit par l’autorité administrative, après avis de la commission régionale du patrimoine et de l’architecture, lorsque le périmètre ne dépasse pas la distance de cinq cents mètres à partir d’un monument historique, soit par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale du patrimoine et de l’architecture.

Travaux soumis à autorisation d’urbanisme et à autorisation au titre du code du patrimoine (article L632-1 du code du patrimoine)

Les travaux effectués sur les immeubles situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquables peuvent être soumis à la fois à une autorisation au titre de l’urbanisme (ou du code de l’environnement) et à une autorisation au titre du code du patrimoine.

Cette seconde autorisation est subordonnée à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France, le cas échéant assorti de prescriptions motivées.

Si l’ABF donne son accord, l’autorisation d’urbanisme (ou donnée au titre du code de l’environnement) vaut autorisation au titre du code du patrimoine. En cas de silence de l’architecte des Bâtiments de France, cet accord est réputé donné.

La loi ajoute que tout avis défavorable de l’ABF comporte une mention informative sur les possibilités de recours à son encontre et sur les modalités de ce recours.

La loi prévoit parallèlement une procédure de co-instruction entre les services de l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation et l’ABF. L’autorité peut proposer un projet de décision à l’ABF. Celui-ci émet alors un avis consultatif sur le projet de décision et peut proposer des modifications, le cas échéant après étude conjointe du dossier. En cas de désaccord avec l’ABF, l’autorité compétente transmet le dossier accompagné de son projet de décision au préfet, qui statue après avis de la commission régionale du patrimoine et de l’architecture.

La loi apporte ici des modifications :

– En cas de silence, le préfet est réputé avoir approuvé ce projet de décision.

– Le préfet fait connaître sa décision qui est publique.

– En cas de décision tacite, l’autorisation délivrée par l’autorité compétente en fait mention.

Médiation

Un recours peut être exercé par le demandeur à l’occasion du refus d’autorisation de travaux. Dans ce cas, le demandeur peut faire appel à un médiateur désigné par le président de la commission régionale du patrimoine et de l’architecture parmi les membres de cette commission titulaires d’un mandat électif. Dans ce cas, le préfet statue après avis de ce médiateur.

Avis des ABF dans certains cas (création de l’article L632-2-1)

Par exception, l’autorisation prévue à l’article L. 632-1 préalable est soumise à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France lorsqu’elle porte sur :

– Des antennes relais de radiotéléphonie mobile ou de diffusion du très haut débit par voie hertzienne et leurs systèmes d’accroche ainsi que leurs locaux et installations techniques ;

– Des opérations mentionnées au second alinéa de l’article L. 522-1 du code de la construction et de l’habitation ;

– Des mesures prescrites pour les immeubles à usage d’habitation déclarés insalubres à titre irrémédiable ;

– Des mesures prescrites pour des immeubles à usage d’habitation menaçant ruine ayant fait l’objet d’un arrêté de péril et assorti d’une ordonnance de démolition ou d’interdiction définitive d’habiter.

En cas de silence de l’ABF, l’avis est réputé favorable.

Modification des règles de lotissement (articles 47, 48 et 49)

Suppression de la caducité des clauses du CDC non publiés au 24 mars 2019

Les trois derniers alinéas de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme (modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014) organisent un dispositif de caducité de certaines clauses des cahiers des charges des lotissements.

Ces clauses, qui ont pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble, seront caduques au 24 mars 2019 sauf si, avant cette date, la majorité qualifiée des colotis a décidé de les maintenir en procédant à la publication du cahier des charges au service de la publicité foncière.

La loi supprime ce dispositif au motif que son maintien dans le code ne se justifie pas puisque :

– Les colotis peuvent décider, à la majorité qualifiée, de procéder à la modification des règles internes au lotissement (art. L. 442-10 du code de l’urbanisme) ;

– La commune dispose également de la possibilité de procéder la modification des documents du lotissement pour mettre en concordance les règlements et cahiers des charges au regard du PLU (art. L. 442-11 du même code).

Majorité qualifiée pour modifier l’affectation des parties communes

L’article L. 442-10 du code de l’urbanisme prévoit que lorsque la moitié des propriétaires détenant au moins les deux tiers de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente en matière d’autorisations d’urbanisme peut prononcer la modification des documents du lotissement (notamment le règlement ou le cahier des charges).

Toutefois, le deuxième alinéa de cet article précise que cette procédure de modification à la majorité qualifiée ne concerne pas l’affectation des parties communes du lotissement. Ainsi, et par exemple, pour changer l’affectation d’un espace vert afin de l’urbaniser, l’accord unanime des colotis doit être recueilli.

Cette différence de régime juridique, selon que la modification concerne ou non les parties communes est supprimée (Suppression du 2ème alinéa de l’article L442-10 du CU).

Cristallisation des règles d’urbanisme à la date de délivrance du permis d’aménager (modification de l’article L442-14 du CU)

Auparavant, il était prévu que le permis de construire ne pouvait être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de cinq ans suivant :

– La date de la non-opposition à cette déclaration, lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable ;

– La déclaration d’achèvement des travaux (DAACT) lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager.

Or, dans la seconde hypothèse, entre la date de délivrance du permis d’aménager et celle du dépôt en mairie de la DAACT, une ou plusieurs années peuvent s’écouler selon l’importance de l’opération, et voir ainsi les règles d’urbanisme applicables aux futurs permis de construire sur les lots évoluer dans un sens défavorable par rapport à celles en vigueur au moment de l’autorisation. Entre l’autorisation et le dépôt de la DAACT, le PLU peut être modifié et même révisé en limitant les droits à construire ; ce qui a pour effet de remettre en cause une opération d’aménagement régulièrement autorisée.

La loi prévoit donc que lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d’aménager, et ce pendant cinq ans à compter de la DAACT.

Construction

L’assurance décennale obligatoire redéfinie (article 66)

La loi recadre le champ d’application des assurances obligatoires décennales et dommages-ouvrages : elles ne garantissent pas les dommages aux ouvrages ou éléments d’équipement existants avant l’ouverture du chantier, à l’exception des dommages subis par les seuls ouvrages existants qui, totalement incorporés dans l’ouvrage neuf, en deviennent techniquement indivisibles (article L243-1-1 du code de assurances et L111-32-1 du CCH – elle met un terme à la jurisprudence extensive).

La VEFA (article 75)

La loi précise le champ d’intervention de la garantie financière d’achèvement extrinsèque (article L261-10-1 du CCH).

La loi définit la défaillance financière du promoteur et précise que la garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, « caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ».

Elle permet au garant de faire désigner un administrateur ad hoc, doté des pouvoirs de maître de l’ouvrage, en vue d’achever l’immeuble (lorsque le promoteur n’est pas en mesure de le faire et qu’aucun autre promoteur ne reprend l’opération).

Elle permet également au garant d’exiger le versement par l’acquéreur des sommes restant dues dès lors qu’il a exécuté son obligation.

2. La loi renforce la liberté contractuelle dans les choix de finition (L 261-11 du CCH)

En secteur protégé, la loi permet au vendeur et à l’acquéreur de se mettre d’accord sur certains travaux de finition ou d’installation d’équipements sanitaires dont l’acquéreur se réserverait la réalisation.

Le contrat préliminaire devra comporter alors une clause en caractères très apparents stipulant que l’acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu’il réalise après la livraison de l’immeuble.

Dans ce cas, le contrat préliminaire précisera :

– Le prix du local réservé, décomposé comme suit : a) Le prix de vente convenu ; b) Le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur ; c) Le coût total de l’immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux mentionnés aux a et b ;

– Le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution des travaux.

Si l’acquéreur revient sur sa décision, le vendeur est tenu d’exécuter ou de faire exécuter les travaux dont l’acquéreur s’est réservé l’exécution aux prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire.

Le régime de la cotraitance (article 76)

La loi prévoit un régime juridique protecteur en cas de cotraitance dans les marchés privés de travaux et de prestations de services d’un montant inférieur à 300 000 euros HT (article L111-3-2 du CCH).

Le montant initialement adopté de 100 000 euros à l’occasion des débats de la Loi transition énergétique paraissait insuffisant. L’objectif global est de permettre une modernisation du mode d’intervention et d’organisation des entreprises artisanales afin d’améliorer la compétitivité des entreprises et de les rendre plus solides face aux défis économiques actuels.

Article L 111-3-2 du CCH « Les marchés privés de bâtiment portant sur des travaux et prestations de service réalisés en cotraitance dont le montant n’excède pas 300 000 € hors taxes comportent, à peine de nullité, les mentions suivantes : 1° L’identité du maître d’ouvrage ainsi que celle des cotraitants devant exécuter les travaux ou prestations de service ; 2° La nature et le prix des travaux ou prestations de service devant être réalisés par chaque cotraitant de façon détaillée ; 3° La mention expresse de l’existence ou non de la solidarité juridique des cotraitants envers le maître d’ouvrage ; 4° Le nom et la mission du mandataire commun des cotraitants. Cette mission, qui consiste notamment à transmettre des informations et documents ainsi qu’à coordonner les cotraitants sur le chantier, ne peut être étendue à des missions de conception et de direction de chantier assimilables à une activité de maîtrise d’œuvre ».

Transformation d’un ERP en habitation (article 44)

Les travaux qui conduisent à la création, l’aménagement ou la modification d’un établissement recevant du public ne peuvent être exécutés qu’après autorisation délivrée par l’autorité administrative qui vérifie leur conformité.

La loi vise à supprimer l’obligation de délivrer l’autorisation qui est nécessaire lorsque des travaux sont réalisés dans un établissement recevant du public si les travaux ont pour objet de lui faire perdre cette qualité pour la totalité de l’immeuble, sauf lorsque celui-ci est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (article L111-8 du CCH).

Ainsi, par exemple, un hôtel pourrait plus facilement être transformé en locaux d’habitation, dont une résidence hôtelière à vocation sociale. Le dépôt d’une autorisation d’urbanisme est toujours nécessaire suivant la nature des travaux.

Création d’une catégorie d’immeuble de moyenne hauteur (article 31)

Constat : la construction d’immobilier de bureaux est économiquement plus intéressante. Mais les exigences en terme de sécurité incendie plus importantes (IGH dès 28 mètres contre 50 mètres pour l’habitation). Cela constitue un frein à la construction d’immeubles de GH à destination de bureaux. Pour permettre la transformation d’un immeuble de bureaux en un immeuble d’habitation, les nouveaux immeubles à construire dont le plancher bas du dernier niveau est situé à plus de 28 mètres et à moins de 50 mètres du niveau d’accès des secours constitueront, quelle que soit leur destination des IMH.

L’article 31 prévoit la création d’une catégorie d’immeubles : Immeuble de moyenne hauteur. Ceci, quelle que soit la destination de l’immeuble (nouvel article L122-1 CCH).

Cas des IGH dont le dernier étage est un ou plusieurs duplex ou triplex (article 32)

Pour l’application de la règlementation spécifique aux IGH, il convient de prendre en compte le plancher bas du dernier logement (même s’il s’agit d’un duplex ou d’un triplex) et non celui de leur partie supérieure.

Par un arrêt en date du 6 décembre 2017, le Conseil d’Etat a écarté les dispositions de l’arrêté du 31 janvier 1986 qui prévoient que « pour le classement des bâtiments, seul le niveau bas des logements constituant le dernier étage est pris en compte ». Selon le Conseil d’Etat, « le niveau de plancher à retenir est la partie supérieure de ce duplex ou de ce triplex ».

Ainsi, pour éviter une insécurité juridique, la loi dispose que sous réserve des décisions juridictionnelles passées en force de chose jugée, les autorisations de construire portant sur des bâtiments exclusivement à usage d’habitation, délivrées antérieurement à la publication de la présente loi, sont validées en tant que leur existence ou leur légalité serait contestée au motif que, lorsque le dernier étage de ces bâtiments est un ou plusieurs duplex ou triplex, le niveau de plancher à retenir pour apprécier s’ils constituent ou non un immeuble de grande hauteur, au sens de l’article R. 122-2 du code de la construction et de l’habitation, est la partie supérieure du ou des duplex ou triplex (et non le plancher bas du ou des logements, comme le prévoit le 5° de l’article 3 de l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation).

Les mêmes autorisations de construire sont validées jusqu’à la publication dans le code de la construction et de l’habitation de nouvelles dispositions particulières concernant les duplex et triplex et, au plus tard, jusqu’au terme d’un délai de trois mois à compter de la promulgation de la présente loi. La conformité des bâtiments concernés, qui ne constituent pas des immeubles de grande hauteur, ne peut être contestée pour ce motif jusqu’à la publication des nouvelles dispositions dans le CCH.

Construction de logements « évolutifs » (article 64)

Dans le cadre de la construction d’immeubles collectifs d’habitation, l’accessibilité ne sera exigée que pour 20% des logements (article L. 111-7-1 du CCH). Le reste devra être « évolutif » ou réversible (accessibles en grande partie et pouvant être rendus totalement accessibles, sur demande, par des travaux assez simples).

Des textes règlementaires définiront ce qu’est un logement évolutif et ce que sont des travaux simples. Ils préciseront en particulier et par exemple les modalités spécifiques applicables à la construction de bâtiment d’habitation collectif ainsi que les conditions dans lesquelles, en fonction des caractéristiques de ces bâtiments, 20% de leurs logements, et au moins un logement, est accessible tandis que les autres logements sont évolutifs. La conception des logements évolutifs doit permettre la redistribution des volumes pour garantir l’accessibilité et faciliter l’adaptabilité ultérieure de l’unité de vie, à l’issue de travaux simples.

Est considéré comme étant évolutif tout logement dans les bâtiments d’habitation collectifs répondant aux caractéristiques suivantes : – une personne en situation de handicap doit pouvoir accéder au logement, se rendre par un cheminement accessible dans le séjour, et le cabinet d’aisance, dont les aménagements et les équipements doivent être accessibles, et en ressortir ; – la mise en accessibilité des pièces composant l’unité de vie du logement est réalisable ultérieurement par des travaux simples.